投資分紅保險劃算么？重疾分紅險，投資保障兩不誤。
　　【摘要】當(dāng)今炒房的現(xiàn)象很普遍。也正是這些炒房族將房價推向高點。致使很多度收入戶根本買不起住房，國家針對這些現(xiàn)象采取了相關(guān)調(diào)控措施。這些措施能夠抑制房價的上漲么，能否打消炒房族的積極性。讓他們從這個行業(yè)中消失。
　　6月正在成為北京"商改住"項目的分水嶺。此前北京出臺叫停"商改住"的政策，從6月1日起施行。樓市進入6月，北京"商改住"項目正呈現(xiàn)冰火兩重天的景象，正在銷售的項目卻以6月大限為由，大肆宣傳其產(chǎn)品的稀缺性，借勢熱銷。很多購房者相信了開發(fā)商的這種銷售模式，搶購可住房。其背后的真相卻不以為然，可見銷售的模式對于房產(chǎn)業(yè)的重要性還是很大的。
　　那么，限制商住能否抑制炒房？該政策出臺后對樓市有何影響？就此問題，小編采訪了全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存先生。
　　小編：樓市"限購令"之后，不限購成為商住樓大行其道的賣點，那么商住樓限購之后是不是可以起到抑制炒房的作用？
　　陳寶存：商住樓限購，我認為打擊的是剛性需求的購買者。投資人群整體淡出一線城市主要原因還是限購限貸令，這是總的趨勢。
　　北京限購令實質(zhì)是暫緩北京非戶籍人口的購買需求。那么商改住項目恰恰是為了規(guī)避非戶籍人口的限購令。前段時間很多人問我商改住項目是否可以購買，主要是外來人口在北京不滿五年的人群。加之商住倒掛在北京市場由來已久，商住項目的整體價格低于住宅項目，只是，使用上商住項目有很多不便，如水電按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。所以我不建議他們購買商改住項目。畢竟限購政策屬于短期政策，限購令的退出是早晚的事。我認為這與抑制炒房關(guān)系不大。
　有專家稱，"現(xiàn)有的商住項目最少還能賣兩三年",對此話題您怎么看？
　　陳寶存：對于商改住項目，北京嚴重，其他很多城市并無此類嚴格規(guī)定。這主要是整體規(guī)劃出了問題。而且，我注意到，目前的住宅限購，很多企業(yè)都認為商業(yè)地產(chǎn)是未來最具前景的。我認為這種思維是短視的。早在2008年底，潘石屹在環(huán)渤海房地產(chǎn)年會上，聲稱他的商業(yè)項目盈利是萬科盈利的6倍時，對于商業(yè)地產(chǎn)的盲目上馬，我就頗有微詞。
　　商業(yè)項目是有容量限制的。而目前的北京以及全國市場，商業(yè)項目上馬過于盲目。根據(jù)我的觀察，北京在住商倒掛上走得比較遠，近期我考察的幾個商業(yè)項目由于市場容量的原因，我都不贊成我們團隊接納，而且很多是住商項目尾盤的綜合商業(yè)項目。我也注意到，住商倒掛短期內(nèi)很難改變。
　　如果確有商住項目最少賣兩三年的數(shù)據(jù)依據(jù)，我愿意相信確有其事。
　　面對商住樓限購的新政，開發(fā)商應(yīng)該如何對待這一政策的出臺？
　　陳寶存：商住項目的后續(xù)拿地后續(xù)上馬應(yīng)該引起開發(fā)企業(yè)的足夠重視。上月我們考察的一個項目，非本地開發(fā)企業(yè)，在項目投資分析中，開發(fā)企業(yè)想當(dāng)然地認為，近距某車站的商業(yè)綜合項目的售價，較同地段住宅的地價高出50%以上。我想本地企業(yè)不會犯這么簡單的錯誤。
　　作為北京市場，土地的稀缺是不可改變的，所以項目的獲得難度大也是事實。這就難免盲目，對于商改住項目，實際還是可以做得更好。只是，在目前的市場大局面下，整體銷售會被短暫抑制。已有的商業(yè)立項項目，就需要大資金的投入，也需要商業(yè)項目的必要"養(yǎng)"的過程。機會還是有的，關(guān)鍵在項目的整體定位，要突出特點，而不是簡單同質(zhì)化。商改住項目本身不是長久的考慮，受政策壓制的轉(zhuǎn)型也是事所必然。
　　小編：可以說，該"禁令"在一定程度上成為在售商住項目的促銷噱頭。小編注意到，新政下，不少商住樓開發(fā)商打出"絕版"旗號，該政策會不會掀起一股購買商住房的熱潮？
　　陳寶存：既然出臺了政策，朝令夕改是最要不得的。至于開發(fā)企業(yè)的促銷噱頭，我們的管理者大可不必當(dāng)做大事去處理。我們連續(xù)多年的政策實際最大的問題出在了頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳上，這是政策的無序和非理性使然。
　　既然是市場，我們不必考慮一個政策出臺會有哪些負面，只要相信你的政策出臺會有正面因素就好了。我認為，更寬泛的管理市場，而不是如此細化的管理才是理性的，過度依靠計劃的弊病，在商改住項目橫行中，我們應(yīng)反思的是規(guī)劃的錯誤，而不是市場的錯誤。有此負責(zé)的思路，才有利于今后的管理。
　　小編：據(jù)了解，目前北京"商住倒掛"現(xiàn)象很嚴重，商住樓限購政策出臺后，對此有何影響？
　　陳寶存：我不認為商改住限購令的出臺，會加劇住商倒掛。在我們考察中的很多項目，由于成本因素的影響，住商倒掛早已存在的情況下，市場的過度反應(yīng)在成本上不足以支撐。如此，項目的上馬本身的盲目，對市場的分析出現(xiàn)問題，代價確實慘痛。
　　只有正視市場真實，找出應(yīng)對策略，才是這些項目得以維系的基礎(chǔ)。沒有自己獨到的項目優(yōu)勢，大多數(shù)商改住項目將更加困難。
　　小編：有專家稱，商住樓限購令之后，會導(dǎo)致郊區(qū)商住樓產(chǎn)品爛尾危險度加大，對此問題您怎么看？
　　陳寶存：這一點我是贊成的。郊區(qū)項目最大問題是配套不完善，其購買者更多的看重升值，而不是目前的居住生活的轉(zhuǎn)移。這也是郊區(qū)項目出現(xiàn)暫時空置的主要原因。出現(xiàn)爛尾對于北京這樣的一線城市，也只是暫時現(xiàn)象。這就要看房企是否扛得住。相信只要他們耐心的看待問題，想出應(yīng)對此類問題的相關(guān)措施，郊區(qū)項目的發(fā)展空間還是有很的潛力的。希望商家能夠看到這一點，分清當(dāng)前的大形勢，能讓自己的投資給自己帶來更大的效益。
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