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　　【摘要】相比限購，限貸對開發(fā)商的影響更大，銀行按揭貸款大量放不下來，影響開發(fā)商的資金鏈。在銀行開發(fā)貸款、房地產信托全面收緊之后，房地產企業(yè)盯上了信托公司的股權融資。
　　純粹的房地產信托，到監(jiān)管部門基本批不下來。而信托公司以有限合伙人身份投資房地產企業(yè)私募股權基金，或投資開發(fā)商股權的項目，在審批時相對容易。值得關注的是，監(jiān)管層尚未明文禁止上述融資方式。
　　一信托公司人士稱，該公司正在發(fā)售的一款信托產品便是以上述方式為開發(fā)商融資。具體而言，信托公司與房產商成立一家獨立的平臺公司，以信托公司持有這家平臺公司的股權為標的發(fā)行信托產品。
　　“這是個為項目公司融資的空殼公司，信托公司持有公司一部分股權，在此之外，項目公司不會再對外做任何借款，也不會用相關資產做抵押。”上述人士稱，由于是股權投資，信托產品收益沒有保底并且是浮動的，具體收益取決于項目銷售后產生的利潤。
　　而另一種信托公司以股權方式為房企融資的模式是，開發(fā)商以有限合伙制的形式發(fā)起房地產私募股權基金，信托公司則成為基金的有限合伙人。業(yè)內人士指出，由于信托公司的介入，使得房地產基金的發(fā)行更為順暢。
　　值得一提的是，信托公司介入房地產基金相當于把基金的融資對象放大了4倍。根據(jù)有關規(guī)定，有限合伙制形式的私募股權基金的投資人不能超過50個，而信托產品的投資人最多不超過200人。
　　“信托與PE（私募股權基金）的連接，繞過了人數(shù)的限制。通過信托當獨立LP，甚至突破了200人的限制。但對于這個做法，監(jiān)管方遲早會打一個補丁的。”一股份制銀行私人銀行部負責人說，一般監(jiān)管層從發(fā)現(xiàn)問題到出臺針對性政策的時間差是一年半。
　　“本質上還是房地產信托，我們認為目前的政策背景下是有風險的，但從收益率上這類產品是最高的，投資期限也比其他Pre-IPO的私募股權基金項目要短。”另一私人銀行人士如是說。
　　多位信托業(yè)內人士介紹，信托公司直接投資房地產項目的審批趨嚴。“但如果是純股權的信托產品，代表的是市場風險，投資人應該能充分認識這種風險，這類產品審批時相對要容易，當然必須是真的股權。”前述信托公司人士說。該人士還提到，對于信托公司而言，控制開發(fā)商項目公司的股權更為有利于把控風險。
　　此外，股權融資的信托產品沒有融資成本，只是對賺取的利潤進行分成。以前述在發(fā)行的信托產品為例，信托公司持有殼公司的股權比例為40%，其對于銷售利潤的分成比例為40%，該信托產品給到投資人的收益為浮動。
　　不過，如何融資最終要取決于開發(fā)商的意愿。“開發(fā)商不愿拿出股權，哪怕債券融資成本高至20%、30%，也覺得可以承受。”該信托公司人士說。
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