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　　【摘要】在調(diào)控未放松的背景下，前十月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售面積增速繼續(xù)下滑。商品房開(kāi)發(fā)商在10月主動(dòng)收縮投資，未來(lái)這個(gè)趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49923億元，同比（較上年同期）增長(zhǎng)31.1%，為8月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月增速放緩；全國(guó)商品住宅銷售面積70971萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，較1-9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。
　　單論10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)更為慘淡。易居根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資5698億元，環(huán)比（較上月）下降11.6%，同比增長(zhǎng)25.1%；商品房銷售面積8364萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降9.9%；房屋新開(kāi)工面積為1.26億平方米，環(huán)比下降20.8%。
　　易居在報(bào)告中稱，10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房屋開(kāi)工面積的大幅下降，主要是因?yàn)榻衲昵叭径热珖?guó)保障房新開(kāi)工率高達(dá)98%，四季度新開(kāi)工減少；另外房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌后，企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期趨于悲觀，投資熱情劇減。
　　可見(jiàn)的是，在財(cái)政力挺下，保障房投資在三季度加速推進(jìn)。財(cái)政部昨日發(fā)布的10月份公共財(cái)政收支情況顯示，前10個(gè)月全國(guó)財(cái)政支出主要項(xiàng)目情況：住房保障支出2653.49億元（含執(zhí)行中追加預(yù)算形成的支出），增長(zhǎng)79.6%（其中保障性安居工程支出1742億元，增長(zhǎng)1.5倍），完成預(yù)算的102.7%。
　　易居預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月房屋新開(kāi)工量還會(huì)有所回落，或保持年內(nèi)較低水平。9日，路透社援引國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師方焱的話說(shuō)，隨著前期銷售項(xiàng)目后續(xù)投入的逐步完成，以及后續(xù)項(xiàng)目跟進(jìn)的減少，明年之內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增速出現(xiàn)斷崖式下跌，將是大概率事件。
　　官方?jīng)Q心堅(jiān)定，對(duì)于樓市調(diào)控的表態(tài)亦未見(jiàn)松動(dòng)。11月6日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡重申，“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。” 話聲剛落，人民日?qǐng)?bào)在8日又連發(fā)三文，呼吁“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策、規(guī)范市場(chǎng)體制機(jī)制”。
　　據(jù)易居測(cè)算，1-10月，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比上漲6.7%，較1-9月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅成交均價(jià)漲幅有所收窄。國(guó)土資源部披露的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度全國(guó)住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)1.69%，較上一季度下降0.48個(gè)百分點(diǎn)；同比增長(zhǎng)率較上一季度亦下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。住宅地價(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市從二季度的6個(gè)擴(kuò)大到12個(gè)。
　　截至2011年10月，未開(kāi)工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬(wàn)公頃，其中住宅用地16.5萬(wàn)公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬(wàn)公頃，其中住宅用地35.5萬(wàn)公頃。據(jù)國(guó)土資源部分析，按照開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，這些已供應(yīng)的房地產(chǎn)用地將逐步轉(zhuǎn)化為房屋有效供應(yīng)，存銷比的變化將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。
　　易居認(rèn)為，“目前，樓市寒冬逐漸從一二線城市蔓延到三四線城市，全國(guó)商品房市場(chǎng)全面降溫。”不過(guò)，易居在報(bào)告中也提到，年內(nèi)中央層面在調(diào)控力度上不會(huì)放松。但既然已出現(xiàn)效果，只要進(jìn)一步繼續(xù)保持調(diào)控措施即可，效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。“不過(guò)，也不會(huì)再進(jìn)一步加碼”，“未來(lái)幾個(gè)月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。”
　　嘉華（中國(guó)）市場(chǎng)銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝認(rèn)為，“市場(chǎng)環(huán)境會(huì)越來(lái)越差。” 據(jù)谷文勝介紹，嘉華中國(guó)目前現(xiàn)金流不錯(cuò)，但現(xiàn)在市場(chǎng)變化很大。該公司眼下的權(quán)宜之計(jì)是，對(duì)于已經(jīng)開(kāi)盤的項(xiàng)目會(huì)慢慢銷售，沒(méi)開(kāi)盤的項(xiàng)目暫時(shí)不會(huì)選擇推盤。
　　寶華集團(tuán)副總裁楊健也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不太會(huì)在年底急于推盤。“現(xiàn)在已經(jīng)11月份了，急需現(xiàn)金的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)這波降價(jià)回籠了資金，資金狀況還可以維持的企業(yè)都會(huì)等過(guò)了年再說(shuō)。”楊健說(shuō)，上海10月有些樓盤甚至是零成交，很多樓盤月成交都是零零星星的幾套。國(guó)慶之后的打折風(fēng)沒(méi)有持續(xù)多久，也沒(méi)有擴(kuò)大。
　　開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（國(guó)房景氣指數(shù)）上亦有所體現(xiàn)。10月，國(guó)房景氣指數(shù)為100.27，比9月份降低0.14個(gè)百分點(diǎn)，是最近26個(gè)月以來(lái)的新低。
　　易居在9日發(fā)布的一份報(bào)告中分析，目前國(guó)房景氣指數(shù)尚未完成筑底，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，未來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)處于下行通道，四季度將跌至100以下的不景氣區(qū)間，預(yù)計(jì)明年二季度前后可能會(huì)探明底部。
　　連續(xù)5個(gè)月下降后，國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)在臨界線左右徘徊。“國(guó)房景氣指數(shù)”以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。
　　值得一提的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9日發(fā)布的數(shù)據(jù)還提到，今年1-10月，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）241365億元，同比增長(zhǎng)24.9%，增速與1-9月持平，高于市場(chǎng)預(yù)期。
　　財(cái)新網(wǎng)援引美銀美林亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺的觀點(diǎn)稱，如果扣除原材料價(jià)格上漲對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響，10月實(shí)際固定資產(chǎn)投資有所加速。
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