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　　【摘要】“金九銀十”不再，為之憂慮的不僅僅是地產(chǎn)股，樓市的動蕩也時時牽動銀行的神經(jīng)。為穩(wěn)定市場信心，監(jiān)管部門曾多次稱，銀行可以承受房價一定程度的下跌。
　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，百城住宅平均價格在9月份首次出現(xiàn)了環(huán)比下降。數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，相比8月份下降0.03%。其中54個城市價格環(huán)比上漲，2個城市價格與8月持平，44個城市環(huán)比下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有81個。
　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)亦顯示，70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性房)環(huán)比價格下降的城市有17個，持平的城市有29個；70個大中城市中，二手住宅價格下降的城市有25個，持平的城市有21個。
　　9月數(shù)據(jù)出爐后，樓市拐點出現(xiàn)的言論一時盛起，眾研究機構(gòu)看法不一。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾研究機構(gòu)普遍關(guān)注兩因素對樓市的影響，一是開發(fā)商資金鏈緊張程度；二是信貸政策的變化。
　　國金證券研究報告稱，從2006年至2010年，開發(fā)商資金盈余占總支出的比例約為9%～29%。2008年，開發(fā)商資金盈余占總支出為9%左右，資金緊張程度增大，被動降價壓力較大。而今年若再次出現(xiàn)上述情形的前提是，開發(fā)商的銀行貸款、定金及預(yù)收款合計增速下降至8%，而目前合計增速仍為19.4%。國金證券就此稱，目前開發(fā)商仍有實力與購房者博弈。
　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度資產(chǎn)負債率超過80%的上市房地產(chǎn)開發(fā)商有26家，超過100%的有11家，超過200%的有3家。隨著2009年銷售回暖，上市房地產(chǎn)開發(fā)商的負債率紛紛下降，但去年三季度以來又持續(xù)攀升。2011年中期資產(chǎn)負債率超過80%的上市房地產(chǎn)開發(fā)商有16家，超過100%的為1家。
　　受樓市變化影響最大的非銀行莫屬。據(jù)銀監(jiān)會數(shù)據(jù)，截至2011年8月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款(包括土地儲備貸款、開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款)余額為10.4萬億元，占各項貸款的比重為19.8%。而直接相關(guān)貸款只是其中一部分，銀行還有大量抵押貸款，抵押品則以房產(chǎn)、土地為主。上市銀行2011年中報顯示，其抵押貸款占比大多超過40%(其中包含個人住房按揭貸款)。
　　從歷次樓市波動來看，樓市大幅波動無外乎從三方面影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量。一是購房者斷供，銀行按揭貸款逾期甚至成為不良貸款；二是樓市成交量持續(xù)萎縮，開發(fā)商資金鏈斷裂；三是經(jīng)營實業(yè)的企業(yè)涉足房地產(chǎn)，因樓市蕭條而身陷其中。
　　2008年的樓市震蕩令人印象深刻。從建行發(fā)行的個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來看，建元2005-1個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信托在2008年7月26日～8月26日期間，嚴重拖欠率一度達到0.34%。而通常情況下嚴重拖欠率應(yīng)為0.1%左右，甚至更低。最新一期數(shù)據(jù)顯示，2005-1在最新一個收款期的嚴重拖欠率為0.05%。
　　房價下跌誘發(fā)斷供，據(jù)當時情形來看，主要有三方面因素：一是房屋評估值低于房貸金額，一些個人按揭客戶選擇停止月供，任由銀行處置房產(chǎn)；二是炒房客因樓市量價齊跌，資金周轉(zhuǎn)困難，支付月供的能力銳降；三是業(yè)主難以接受期房未入住的情況下，最新一期樓盤已大幅降價，因而以斷供與開發(fā)商抗衡。
　　值得一提的是，如果今年樓市出現(xiàn)大跌，銀行所面臨的斷供情形或又將不同。銀監(jiān)會對開發(fā)商貸款的風險提示早已開始。去年大型商業(yè)銀行貸款已有所收縮，今年的收縮更是普遍現(xiàn)象。在銀行貸款的水龍頭擰緊后，開發(fā)商只能通過其他渠道融資，加快銷售速度回籠資金也將是其辦法之一。因此樓市成交量的多少以及成交量低迷持續(xù)時間的長短，將給開發(fā)商帶來嚴峻考驗。
　　目前來看，已有越來越多的城市加入成交量同比下降的行列。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月底中國指數(shù)研究院監(jiān)測的34個城市中有22個城市成交量同比下降，10月初33個城市中有31個城市成交量同比下滑。
　　不過，從券商調(diào)研來看，大部分開發(fā)商資金鏈目前尚未達到馬上斷裂的程度。精明的開發(fā)商年初已通過信托產(chǎn)品儲備了資金，目前已基本停止拍地，手頭仍握有資金。對于銀行而言，則早已做好準備以應(yīng)對房價“風雨”，將貸款價值比(LTV)控制在一個較低的水平，并通過封閉式管理控制風險，例如，只要售出60%～70%的樓盤，銀行就可以收回貸款。
　　相對來說，個人按揭客戶斷供和開發(fā)商資金鏈斷裂對銀行沖擊是直接的；經(jīng)營實業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)，對銀行影響雖是間接的，但風險程度難以估量。2008年曾出現(xiàn)一批企業(yè)倒閉，其原因并非主業(yè)經(jīng)營困難，而是受累于房地產(chǎn)投資失敗，導(dǎo)致資金鏈斷裂。
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