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　　【摘要】房價的過高，嚴重影響了人民的生產和生活，房子是人民的基本需要。因此房地產的走勢跟人民的生活息息相關，國家也非常重視房地產的變化。面前房地產業(yè)的一系列變化，對于經濟有著重要的影響。
　　從2009年，國家進行房地產調控以來，我國房地產出現重大變化，未來走勢不明朗。在這復雜的形勢下，人們應該沉著冷靜，正確面對新變化。我們現在所說的房價應該下跌或即將下跌，可能更多的是從道義上來講的，是一種道德感。但是，正是這種道義上的評判，卻在很大程度上導致了老百姓更大的痛苦。正是因為一些所謂的專家到處說這個房價會下跌，老百姓才會抱有希望。但實際情況是怎樣的呢？房價是一漲再漲。這對老百姓來說，其實已經變成了一種折磨，就像是用鈍刀子割肉，一點點讓你死掉，這還不如干脆點，讓大家死個痛快。
　　更有意思的是，現在這個房價是漲是跌，已經構成了一個新的分水嶺。它把持不同意見的知識分子分成了“唱漲派”和“唱跌派”。其實我覺得這兩撥人都有點奇怪，如果說是為了打壓房價，那我們政府出臺的政策，包括之前推出的新“國五條”、“國十條”，都不會成功的。為什么？因為這都是表面現象。猜房價，更是一件非?；闹嚨氖虑?，明明都是瞎猜的，給出的理由根本經不起推敲的。
　　當然，不管這些專家學者吵的多熱鬧，我得先做個表態(tài)，很多人在網絡上留言說，郎教授說了什么什么樣的觀點。我在這里要清楚地告訴各位，我不是股評家，也不是理財專家，我從來不會去預測股市、樓市會怎么樣，這方面的話題，我是從來不談的。為什么？因為我水平不夠，而且這也不是我的風格。我只想談談，目前這種狀況，究竟是怎么造成的？
　　還拿北京為例吧，在2010年10月份的時候，我們的感覺就是房價確實在降，因為當時的開發(fā)商突然變得很高調，都嚷嚷著要降價，同時還出現了各種折扣、讓利的活動，最明顯的一條消息就是通州房價直落7000塊。而且，北京市政府還出臺了一個政策，說對于單價在3萬塊以上的新樓盤不發(fā)預售證。這樣下來，那些單價在3萬塊以下的樓盤，就很容易拿到預售證了。后來的情況是，這些售價在3萬塊以下的樓盤，基本上是一開盤就能賣光。各位有沒有想過為什么會出現這種狀況？其實它的背后就是一種人為的操縱，而這種房價的下跌其實就是“北京式”的下跌。
　　這種“北京式”的下跌其實是屬于心理按摩，只是暫時緩解一下大家的情緒，根本沒有觸及到問題的本質。問題的本質是什么？各位想一想，為什么市區(qū)中心的房價都這么高了，還是一個勁地往上漲？而且，即使它一個勁地瘋漲，為什么還是有那么多人要買市區(qū)中心的房子？你是不是覺得奇怪？其實也沒有什么好奇怪的，道理很簡單，就是因為所有好的資源都集中到市中心了，比如說學校，醫(yī)院。而我們老百姓，為了讓自己的孩子接受更好的教育，為了讓家人生病時能接受更好的治療，就只能想盡辦法住得離市中心近點，更近點，所以才會出現市中心房價都這么高了，還是供不應求的狀況。想想看，如果把好的資源遷到河北的涿州去，或者遷到燕郊去，那北京的二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)還會這么堵車嗎？房價還會這樣嗎？所以說，現在問題的本質是資源分配制度的問題，如果說不從根本上改變這種分配制度，而只是想透過某種手段抑制這種強烈剛需的話，中心城市的房價根本就降不下來。
　　還有一個值得我們關注的問題，就是房價究竟是高是低，我們應該用一個什么樣的指標來衡量？還以北京為例吧，如果說3萬塊錢算高，2萬塊錢算高，那1.9萬塊錢是不是就不算高了？所以說，其實我們現在進入了一個誤區(qū)，我們把房價的漲和跌，當作判斷房地產是否陷入危機的最重要的一個指標了。我要告訴各位的是，不是說房價漲了，它就一定有危機，房價跌了，就沒有危機，問題不是這么簡單的。最可靠的指標是什么？是老百姓的負擔能力。
　　我舉個例子，各位曉得香港的房地產為什么會在1997年崩盤嗎？如果你跟媒體一樣，說是因為索羅斯狙擊香港，那我告訴你，你完全搞錯了，因為那只是表面現象。根據我們的調查發(fā)現，香港的供樓負擔水平在1997年金融海嘯之前已經很高了，在1994年、1995年的時候是90%,1995年跌到70%,然后1996年又上來了，在金融海嘯之前最高達到110%,都成了負資產了，這太可怕了，因為這是崩盤的前兆。
　　想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、110%,都拿去還房貸了，甚至都透支了，還怎么消費？老百姓沒有錢消費的結果，就是香港經濟的猛然下滑，這種狀況持續(xù)下來，香港樓市怎么可能不崩盤？索羅斯的狙擊不過是壓死駱駝的最后一根稻草而已。而且，透過中國香港的國民生產總值也可以看出來，1998年金融危機之后的經濟并不是最差的，之后香港經濟還經歷了兩次衰退，等到2003年“非典”爆發(fā)的時候，香港的旅游業(yè)和酒店業(yè)幾乎停業(yè)。這整個過程中，樓價一直下跌，經濟萎靡，其中很重要的原因就是月供太高了，透支了香港人的錢包，一直到這個比例下降到30%以下，香港經濟才開始好轉。
　　所以說，30%是一個很神奇的數字。為什么這樣講？我給各位分析一下。如果說老百姓用30%的收入拿來還房貸的話，就能用剩下的70%的錢去消費，透過消費可以拉動經濟，經濟就可以穩(wěn)定地增長。那我問你，如果房貸的負擔是70%呢？那是不是就只剩下30%可以消費了？你知道老百姓消費能力大幅下降的后果有多可怕嗎？整個經濟就會萎縮。想想看，如果老百姓不消費的話，那么多企業(yè)生產的產品賣給誰？產品賣不出去，庫存就增加了，怎么辦呢？只有裁員。然后呢？倒閉。這是不是就形成了一個惡性循環(huán)？這太可怕了。這是什么？一個蕭條開始了。所以，作為一個國家來講，一定要保證讓老百姓的收入中，最多30%是用來還房貸的，70%可以用于其他支出，這樣經濟才不會走下坡路，才不會出現蕭條。
　　那么，我們來估算一下我們中國當前的情況。在我們中國的一線城市，房貸利率如果按照5.22%來算的話，一線城市老百姓是60%到89%的負債，遠遠超過美國規(guī)定的30%.二線城市的老百姓也好不到哪去，也高達40%到60%.這表明現在的一線城市是非常危險的。如果說貸款利率再上調，比如說由目前的5.22%升到6.07%的話，那一線城市每個月的還貸比率就是63%到95%,二線城市是45%到65%.我們再看下全國的平均水平，如果按照5.22%的利率來算的話，全國平均是47%,而按照6.07%的話，全國平均就是50%.當然，目前我們這個比例還沒有像美國次貸危機前，中國香港1997年崩盤前那么高，但是50%這個比率已經很高了，說明我們的樓市現在已經不是一個健康的樓市了。更何況，一線城市還貸比率最高已經接近95%了，很可怕的。
　　在房價高企的背后其實還有一個更深層次的問題，那就是高房價讓我們整個國家的經濟失去了創(chuàng)造力。這種情況對于經濟發(fā)展是很不利的，因此我們要積極思考，想出應對之策。從而促進房地產業(yè)的持久健康發(fā)展。保障國家經濟的可持續(xù)發(fā)展，實現社會主義現代化。幫助人民生活水平提高。
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