投資分紅保險(xiǎn)劃算么？重疾分紅險(xiǎn)，投資保障兩不誤。
　　【導(dǎo)讀】一直以來商業(yè)地產(chǎn)都是很火熱的，但為了禁止過多的資金流入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求禁止個人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房。
　　量價(jià)齊升
　　數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，上海商業(yè)地產(chǎn)貸款同比增加了35%。上海銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，大量資金涌入又導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)齊升，一旦投資客的資金大量退出市場，房價(jià)下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸就要面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，7月份上海寫字樓的成交面積已達(dá)到154211平方米，同比上升了61.1%；成交均價(jià)則達(dá)到21476元每平方米，同比漲幅近40%。
　　在這樣的背景下，上海銀監(jiān)局對于商業(yè)貸款提出了更嚴(yán)格的要求，叫停個人消費(fèi)貸款購買商業(yè)用房。同時，還要求本地各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收，成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放貸款。而在以前，只需要結(jié)構(gòu)封頂就能放貸。
　　城市商業(yè)綜合體過于飽和導(dǎo)致零售商利潤日漸微薄甚至出現(xiàn)虧損，長期下去勢必影響到地產(chǎn)商的收益。“如果零售商長期虧損，它將會關(guān)閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產(chǎn)商則可能會下調(diào)商鋪?zhàn)饨穑@將進(jìn)一步影響到市場對此地產(chǎn)項(xiàng)目的估值，形成惡性循環(huán)。長此以往，地產(chǎn)商最終可能會因資金鏈斷裂而崩盤。”銅鑼灣集團(tuán)前副總裁柏文喜告訴本報(bào)小編。據(jù)柏文喜透露，近年來，上海、廣州因?yàn)樯倘?nèi)商鋪過于密集導(dǎo)致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產(chǎn)商案例頻頻發(fā)生。
　　泡沫漸起
　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受本報(bào)小編采訪時表示：從部分重點(diǎn)城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量來看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的的趨勢，結(jié)合部分城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局。
　　商業(yè)地產(chǎn)泡沫在二、三線城市尤為嚴(yán)重。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心此前曾發(fā)布報(bào)告稱，珠海、中山、?？凇y川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，出現(xiàn)過?；牡内厔?。
　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，目前我國商業(yè)地產(chǎn)存在的真正問題是“有效供應(yīng)不足，無效供應(yīng)泛濫”，“一些品質(zhì)好、地段好的商業(yè)物業(yè)依然是供不應(yīng)求，而大部分商業(yè)物業(yè)由于運(yùn)作不夠?qū)I(yè)或者沒有取得好位置，導(dǎo)致無人問津。”
　　“看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，各路資本通過不同渠道進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。但由于其在商業(yè)地產(chǎn)策劃、團(tuán)隊(duì)乃至運(yùn)營方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此涌現(xiàn)出很多不符合商業(yè)物業(yè)條件的的"產(chǎn)品"。表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)定位不夠準(zhǔn)確、物業(yè)不合規(guī)范、運(yùn)作缺乏專業(yè)性。”郭增利表示。
　　政策推波助瀾
　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)泡沫固然跟開發(fā)商和投資者的熱炒有直接關(guān)系，而政府在背后的推波助瀾更是“功不可沒”。近年來各地政府開展的“城市化大躍進(jìn)”，使得新城的區(qū)建設(shè)成為熱潮。為了配合新城區(qū)建設(shè)，地產(chǎn)商相繼跟進(jìn)。“地方政府的招商引資和開發(fā)商應(yīng)對住宅調(diào)控轉(zhuǎn)尋投資機(jī)會的的兩相情愿，共同推動了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格走高和風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。”世邦魏理仕分析師金靈表示。
　　另一方面，2010年出臺的一系列產(chǎn)調(diào)控政策使得不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，使得本來過剩的商業(yè)地產(chǎn)增添更多風(fēng)險(xiǎn)。“二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪發(fā)展高峰之后，開始面臨拐點(diǎn)。”成都健鷹策劃公司總經(jīng)理?xiàng)罱→棻硎荆@一輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長的后果，一方面是大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得不到相應(yīng)匹配，而另一方面由于大量企業(yè)涌入該領(lǐng)域的，從而推高了土地成本以及其他各項(xiàng)開發(fā)成本。而與此同時，眾多商業(yè)項(xiàng)目的集中推出，面臨嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭，項(xiàng)目招商難度增加，收益率更是難以保障。
　　對于目前泡沫涌現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示：“每個城市都有其固定的商業(yè)地產(chǎn)容積，這與城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及金融狀況有著直接的的關(guān)系。由于住宅地產(chǎn)調(diào)控，大量資金流向商業(yè)地產(chǎn)，必然會產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。如果政府在土地使用規(guī)劃方面過于草率，繼續(xù)擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)土地供給，那么未來商業(yè)地產(chǎn)必然會受到影響，泡沫化將成為趨勢。”
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