近日，一樁總價(jià)值9.5億美元的美國海外資產(chǎn)并購案曝光。買家正是國內(nèi)保險(xiǎn)巨頭——中國人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司(下稱“中國人壽”)。與過往只關(guān)注紐約、倫敦等國際大城市的地標(biāo)性建筑不同，這次中國人壽將視角轉(zhuǎn)向了美國二三線城市圣路易斯。

　　青睞美國二三線
　　據(jù)《華爾街日報(bào)》消息，中國人壽看中了位于美國圣路易斯的48處商業(yè)地產(chǎn)，將從私募股權(quán)投資公司Elm Tree Funds手中收購美國物業(yè)組合(U.S.Property Portfolio)95%的權(quán)益，該物業(yè)組合估值為9.5億美元。
　　盡管多家美國媒體稱該資產(chǎn)包為“冷門資產(chǎn)”，但華爾街日報(bào)也評論稱，“這樁交易表明，過去一些基本上被海外投資者所忽視的市場，現(xiàn)在正引起他們越來越濃厚的興趣?！?br>　　中國人壽已經(jīng)確認(rèn)了上述交易，并對外稱將聯(lián)合私募股權(quán)投資公司ElmTreeFunds共同投資美國，定制開發(fā)資產(chǎn)包。上述投資標(biāo)的包括48個量身定制的物業(yè)，總面積為550萬平方英尺(約合51.15萬平方米)，分布在以東部和北部五大湖區(qū)等人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利區(qū)域?yàn)橹鞯拿绹?1個州。資產(chǎn)種類是由物流、辦公、醫(yī)療三類業(yè)態(tài)組成的多業(yè)態(tài)定制開發(fā)型成熟資產(chǎn)包，比如得克薩斯州塞金一處卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租用的工業(yè)建筑以及弗吉尼亞州斯湯頓一處聯(lián)邦快遞集團(tuán)(FedEx Co., FDX)配送設(shè)施。
　　據(jù)了解，總部位于圣路易斯的ElmTreeFunds作為共同投資人和資產(chǎn)管理人，是美國市場上不動產(chǎn)定制開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)先企業(yè)，與美國各大企業(yè)租戶保持著長期的合作關(guān)系，主要專注于投資美國二三線市場的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并以投資級租戶長期租賃的地產(chǎn)為對象。為此，Elm Tree Funds執(zhí)行主管Jim Koman表示：“Elm Tree Funds的業(yè)務(wù)模式一直是開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，然后租給單一長期租戶。這樣做能夠保證有固定的租金收入，而且每年會遞增?！?br>　　值得注意的是，在此次收購中，中國人壽僅從ElmTreeFunds手中收購該資產(chǎn)組合95%的股權(quán)，剩余5%的股權(quán)仍然保留在ElmTreeFunds手中，并繼續(xù)打理這些資產(chǎn)。Jim Koman還透露，上述9.5億美元估值中有約60%將被中國人壽與ElmTreeFunds的合資交易注入該地產(chǎn)組合的新債權(quán)。據(jù)悉，該債權(quán)將被轉(zhuǎn)變?yōu)樯逃貌粍赢a(chǎn)抵押貸款證券，并被出售給摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牽頭的銀團(tuán)。
　　與以往不同的是，過去國內(nèi)投資者出海投資多關(guān)注美國紐約、舊金山等大城市，而本次的交易標(biāo)的位于美國圣路易斯，從城市屬性劃分上來說，相當(dāng)于中國的二三線城市?！白罱@些市場(紐約、舊金山)的樓價(jià)如此之高，以至于海外投資者開始尋找不那么熱門的投資目的地，越來越多的海外資本流入美國二三線城市的地產(chǎn)市場?！盝im Koman道出個中緣由，總的來說，圣路易斯這些偏僻位置地產(chǎn)的收益率要比最熱門位置地產(chǎn)高出逾三個百分點(diǎn)。因此，上述48個物業(yè)項(xiàng)目的收益頗具吸引力。
　　中國人壽也對外稱，“對于投資方而言，可以較好地抵御通貨膨脹對各項(xiàng)稅費(fèi)帶來的影響，獲得更穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，資產(chǎn)包未來經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定，且現(xiàn)金回報(bào)率明顯高于一線國際門戶城市標(biāo)志性寫字樓物業(yè)?！?br>

　　出海野心不減
　　據(jù)媒體報(bào)道，今年一季度，險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)余額為1597.97億元人民幣，一季度新增投資約184億元人民幣，較年初增長13.08%。對于中國人壽而言，此前，中國政府曾禁止其投資海外房地產(chǎn)，但是在2012年取消了這一禁令?！霸诰惩馔顿Y方面，受資本管制因素影響，中國人壽一直在等待機(jī)會。如今，迫于國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢，出海配置資產(chǎn)成為中國人壽資產(chǎn)保值的重要途徑?！币晃唤咏袊藟鄣闹槿耸恐赋?。
　　與高調(diào)出海、豪擲千金的安邦保險(xiǎn)不同，低調(diào)的中國人壽在海外并購也是積極分子，自2014年收購倫敦地標(biāo)性摩天樓成功之后，幾乎每年都有所斬獲。
　　據(jù)媒體報(bào)道，2014年6月20日，金絲雀碼頭集團(tuán)母公司歌鳥地產(chǎn)在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，中國人壽和卡塔爾控股(一家主權(quán)財(cái)富基金)已完成對其旗下倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street 大樓的售讓交易，金額達(dá)7.95億英鎊(約84億元人民幣)，其中，中國人壽將持有該樓70%的股權(quán)，卡塔爾控股將持股20%。按照中國人壽和卡塔爾控股7.95億英鎊控股90%股權(quán)計(jì)算，該大樓全部估值約為8.33億英鎊，中國人壽該筆地產(chǎn)投資的年回報(bào)率約為5%。
　　同年8月，中國人壽還將投資目光轉(zhuǎn)向了美國，入股了德太投資(TPG)，并于2015年7月迎來了該筆交易的新一步進(jìn)展，旗下專業(yè)另類投資管理公司國壽投資作為TPG投資顧問，國壽海外公司則作為出資人，交易完成后中國人壽成為TPG最大的戰(zhàn)略投資者之一。
　　2015年，中國人壽依次收購了波士頓、倫敦、紐約等4個項(xiàng)目。其中，2015年9月中國人壽以3.4億英鎊將位于英國倫敦金融城核心區(qū)域的甲級辦公樓收入囊中。隨后的11月，中國人壽又憑借10億美元的代價(jià)收購了美國的優(yōu)質(zhì)核心型物流資產(chǎn)包IIT。據(jù)悉，上述資產(chǎn)包物業(yè)可租賃面積合計(jì)500萬平方米，分布于美國經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名前20的市場，中國人壽則是IIT持股比例最大的投資人。
　　嘗到了海外投資的甜頭，中國人壽繼續(xù)重倉海外。2016年4月，中國人壽聯(lián)合加拿大國際大型資產(chǎn)管理公司Brookfield，以3.46億英鎊收購倫敦金融城一棟大型辦公樓Aldgate Tower；5月，聯(lián)合美國不動產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)RXR，以16.5億美元的價(jià)格收購曼哈頓美國大道1285標(biāo)志性寫字樓項(xiàng)目；6月，收購了日本的核心物流資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包囊括約170處成熟物流資產(chǎn)，主要分布在東京、大阪等日本主要大都市圈，租戶為汽車工業(yè)巨頭三菱扶桑集團(tuán)，出租率100%。同年10月，喜達(dá)屋資本集團(tuán)表示，其已向由中國人壽牽頭的一個財(cái)團(tuán)出售了總價(jià)值約20億美元的數(shù)家酒店，被收購資產(chǎn)遍及美國40個州，包括280家全球主要酒店品牌附屬精選服務(wù)酒店。
　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年12月31日，中國人壽的投資資產(chǎn)達(dá)到2.45萬億元人民幣，同比2015年上升7.2%。資產(chǎn)體量增大的同時(shí)，中國人壽提出2017年再投資資產(chǎn)要超過5000億元人民幣。截至2017年5月，中國人壽海外投資金額達(dá)到95.5億美元，約占2017年再投資資產(chǎn)的13.14%。

　　資產(chǎn)配置所需
　　近年來，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)成為險(xiǎn)企重要的增長點(diǎn)之一，這也意味著險(xiǎn)資對于地產(chǎn)行業(yè)的長期看好。對比安邦的高調(diào)亮相海外資本市場、前海人壽頻繁土地市場搶地，中國人壽在國內(nèi)的地產(chǎn)投資并非十分活躍。“從中國人壽的海外并購版圖來看，其反映的不僅是居高不下的海外投資熱潮，更是國內(nèi)投資收益率不斷下行的背景下，險(xiǎn)資加大海外資產(chǎn)配置力度的縮影?！币晃蛔C券人士指出。
　　中國人壽原董事長楊超則間接證實(shí)了上述人士的看法。他表示，目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長面臨下行壓力，加之低利率環(huán)境以及充滿不確定性的債券市場，使得保險(xiǎn)資金配置風(fēng)險(xiǎn)正在加大。
　　一個不容忽視的背景是，盡管國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，中國保險(xiǎn)業(yè)依然呈高速發(fā)展態(tài)勢。據(jù)中國保監(jiān)會最新公布的信息顯示，2016年保險(xiǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入3.1萬億元人民幣，同比增長27.50%，增速創(chuàng)2008年以來新高。保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總量15.12萬億元人民幣，較年初增長22.31%。保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，總體來看，保險(xiǎn)市場保持強(qiáng)勁增長勢。
　　由此可知，越來越大的保險(xiǎn)資金運(yùn)用量使保險(xiǎn)資金能夠進(jìn)入多個市場的多種投資領(lǐng)域，海外投資就是其最主要的渠道之一。“錢太多，資產(chǎn)增長得太快，出海買買買成為其必由之路。”一位接近中國人壽的知情人士指出，如果險(xiǎn)企依然停留在過往盈利模式中，恐難以覆蓋日益增加的資金成本。
　　平安證券研究報(bào)告也認(rèn)為，險(xiǎn)資配置不動產(chǎn)投資與險(xiǎn)資規(guī)模大、久期長的特征相契合，且投資發(fā)達(dá)市場的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較小、占用資本較少。長期來看，利率仍將保持較低水平，保險(xiǎn)資產(chǎn)配置壓力將持續(xù)，海外商業(yè)地產(chǎn)是中國保險(xiǎn)未來資產(chǎn)配置的大方向之一。
　　有券商分析師同樣判斷，保險(xiǎn)資金投資相對穩(wěn)定、高收益的寫字樓、酒店、商業(yè)項(xiàng)目等房地產(chǎn)，是低利率環(huán)境下爭取優(yōu)化業(yè)績的必然選擇，并可以幫助保險(xiǎn)資金穿越周期，獲得相對穩(wěn)定的投資回報(bào)。
　　在上述券商分析師看來，“最近幾年歐美國家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇為并購交易提供了良好的盈利空間，這也使國內(nèi)企業(yè)跨境收購成為一種流行趨勢。不過在投資過程中，由于受經(jīng)濟(jì)增速放緩以及國內(nèi)產(chǎn)能過剩的影響，不少企業(yè)對世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇存在過高預(yù)期，導(dǎo)致在并購交易中支付過高的溢價(jià)。”

　　規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)
　　談及促使險(xiǎn)資海外投資的原因，Philippe 對小編表示，主要原因有三點(diǎn)：市場風(fēng)險(xiǎn)分散、資產(chǎn)多樣化以及資產(chǎn)和負(fù)債的匹配。而中國人壽的海外投資之路，就從另一個角度折射了近兩年中國企業(yè)為何頻頻走向海外的要旨。從2013年年底，美元對人民幣匯率1比6.05，到2015年8月11日匯改前的1比6.11，整整20個月，人民幣幾乎未有波動的時(shí)間窗口，給了很多全球買買買的中國企業(yè)最佳時(shí)機(jī)。
　　從2016年的10月1日開始，人民幣將成為國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(quán)(SDR)貨幣籃子的正式成員?！癝DR是一種潛在的權(quán)利，長期來說，可能會提高人民幣的流通性，增加其國際地位。但需要明確的是，中國的匯率政策在人民幣被納入SDR后不會發(fā)生重大改變，所以最有可能的是，在未來5-10年人民幣繼續(xù)可控的、緩慢的貶值。因此，中國人壽配置海外資產(chǎn)的本質(zhì)原因還是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避?！币晃汇y行人士指出。
　　協(xié)眾策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖也指出，雖然現(xiàn)在普遍認(rèn)為由于封鎖外匯流動短期內(nèi)穩(wěn)住了人民幣，但是中長期來說人民幣貶值是難以避免的，因此中國人壽這類的大型保險(xiǎn)公司加碼海外并購，大量配置美元資產(chǎn)也是為了自己的投資保值著想，否則資產(chǎn)會因?yàn)閰R率問題而受到?jīng)_擊并導(dǎo)致資產(chǎn)大幅縮水。
　　由于當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)特征更加明顯，經(jīng)濟(jì)“L”形由降轉(zhuǎn)穩(wěn)的特征明顯。在未來較長時(shí)間，市場利率還將持續(xù)在低位徘徊，“資產(chǎn)荒”問題更加突出，在國內(nèi)難以找到回報(bào)好又較為安全的資產(chǎn)，出海尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將是不少險(xiǎn)資的重要投資渠道。而在資本的跨國流動中，不動產(chǎn)(尤其是寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn))因其收益的穩(wěn)定性，往往成為收購標(biāo)的的首選。
　　此外，按保監(jiān)會《細(xì)則》規(guī)定，保險(xiǎn)公司境外投資余額不得超過公司上年末總資產(chǎn)的15%。中國保險(xiǎn)公司境外投資目前準(zhǔn)許在北美市場、歐洲市場、亞太市場在內(nèi)共45個國家和地區(qū)進(jìn)行投資，而投資范圍則包括貨幣市場類、固定收益類、權(quán)益類和不動產(chǎn)四大類。
　　楊超透露，目前國內(nèi)約有80%的保險(xiǎn)資金用于配置固定收益類資產(chǎn)。截至2016年12月末，保險(xiǎn)業(yè)在境外投資余額達(dá)492.1億美元，占保險(xiǎn)業(yè)上季度末總資產(chǎn)的2.33%，距離15%的監(jiān)管比例有比較大的空間。這也給險(xiǎn)資境外收購提供了更多機(jī)會。
　　由此可見，中國險(xiǎn)資境外投資占比依然低，資產(chǎn)配置品種較少且集中。在資產(chǎn)配置種類方面，中國險(xiǎn)資境外投資的品種以股票、股權(quán)和不動產(chǎn)為主，其中不動產(chǎn)又是占比相對較大的組成部分。分析人士認(rèn)為，從全球環(huán)境來看，部分區(qū)域的不動產(chǎn)投資機(jī)會依然值得把握，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在選擇標(biāo)的的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)將涉及不動產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品納入考慮，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　縱觀全球市場，險(xiǎn)資都不是短期投資，而是長期資產(chǎn)配置。按照中國目前保險(xiǎn)市場的發(fā)展，以及保費(fèi)收入的增加，保險(xiǎn)公司的負(fù)債端增長非?？?，因此保險(xiǎn)公司需要不斷增加投資的規(guī)模。