中國(guó)人壽的海外配置之路雖然低調(diào)，但從為數(shù)不多的報(bào)道中，還是能拼湊出中國(guó)人壽的海外并購(gòu)路線圖。從2014年收購(gòu)倫敦地標(biāo)性摩天樓成功開(kāi)啟海外資本之旅后，中國(guó)人壽從未停歇海外并購(gòu)之路。

　　低調(diào)收割美國(guó)二三線
　　“境外投資方面，受資本管制因素影響，中國(guó)人壽正在等待機(jī)會(huì)?！本嚯x副總裁趙立軍于3月24日業(yè)績(jī)會(huì)上的發(fā)言?xún)H過(guò)兩個(gè)月，中國(guó)人壽就在以市場(chǎng)化的方式落實(shí)以上設(shè)想。
　　2017年5月23日，中國(guó)人壽將從ElmTree Funds手中收購(gòu)美國(guó)48處商業(yè)地產(chǎn)95%的股權(quán)，總價(jià)值約為9.50億美元，剩余的5%股權(quán)將繼續(xù)由ElmTree Funds保留并打理。
　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)獲悉，該資產(chǎn)組合總面積為550萬(wàn)平方英尺（合51.15萬(wàn)平方米），分布在以美國(guó)東部和北部五大湖區(qū)為主的21個(gè)州。其中包括物流、辦公、醫(yī)療三類(lèi)業(yè)態(tài)組成的成熟型資產(chǎn)包，比如得克薩斯州塞金一處卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租用的工業(yè)建筑以及弗吉尼亞州斯湯頓一處聯(lián)邦快遞集團(tuán)(FedEx Co., FDX)配送設(shè)施。
　　公開(kāi)資料顯示，ElmTree是一家私募股權(quán)投資公司，總部位于美國(guó)圣路易斯，是美國(guó)市場(chǎng)上不動(dòng)產(chǎn)定制開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)先企業(yè)，目前和各大企業(yè)租戶(hù)保持著長(zhǎng)期的合作關(guān)系。
　　ElmTree Funds執(zhí)行主管Jim Koman透露了該項(xiàng)收購(gòu)的更多信息，他表示：“ElmTree的業(yè)務(wù)模式一直是開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，然后租給單一長(zhǎng)期租戶(hù)。這樣做能夠保證有固定的租金收入，而且每年會(huì)遞增?！?br>　　他還透露，上述9.5億美元估值中有約60%將被中國(guó)人壽集團(tuán)與ElmTree的合資交易注入該地產(chǎn)組合的新債權(quán)。據(jù)悉，該債權(quán)將被轉(zhuǎn)變?yōu)樯逃貌粍?dòng)產(chǎn)抵押貸款證券，并被出售給摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牽頭的銀團(tuán)。
　　需要注意的是，與過(guò)去國(guó)內(nèi)投資者關(guān)注的紐約、舊金山等大城市不同，本次的交易標(biāo)的位于美國(guó)圣路易斯，從城市屬性劃分上來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于中國(guó)的二三線城市。
　　業(yè)內(nèi)人士也指出，最近幾年歐美國(guó)家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇為并購(gòu)交易提供了良好的盈利空間，這也使國(guó)內(nèi)企業(yè)跨境收購(gòu)成為一種流行趨勢(shì)。不過(guò)在投資過(guò)程中，由于受經(jīng)濟(jì)增速放緩以及國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩的影響，不少企業(yè)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇存在過(guò)高預(yù)期，導(dǎo)致在并購(gòu)交易中支付過(guò)高的溢價(jià)。
　　Jim Koman也印證了這一點(diǎn)，他表示：“最近這些市場(chǎng)（紐約、舊金山）的樓價(jià)如此之高，以至于海外投資者開(kāi)始尋找不那么熱門(mén)的投資目的地，越來(lái)越多的海外資本流入美國(guó)二三線城市的地產(chǎn)市場(chǎng)?！?br>　　作為這些“海外資本”的一份子，中國(guó)人壽在回應(yīng)海外收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)稱(chēng)：“對(duì)于投資方而言，可以較好地抵御通貨膨脹對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)帶來(lái)的影響，獲得更穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，資產(chǎn)包未來(lái)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流穩(wěn)定，且現(xiàn)金回報(bào)率明顯高于一線國(guó)際門(mén)戶(hù)城市標(biāo)志性寫(xiě)字樓物業(yè)?！?br>　　上述ElmTree Funds的Jim Koman也指出，這些偏僻位置地產(chǎn)的收益率要比最熱門(mén)位置地產(chǎn)高出逾三個(gè)百分點(diǎn)。

　　亞美歐并購(gòu)掠影
　　與近年來(lái)頻頻高調(diào)亮相海外資本市場(chǎng)的同行安邦相比，中國(guó)人壽的海外配置之路似乎低調(diào)許多，但從為數(shù)不多的報(bào)道中，還是能拼湊出中國(guó)人壽的海外并購(gòu)路線圖。
　　2014年6月20日，金絲雀碼頭集團(tuán)母公司歌鳥(niǎo)地產(chǎn)在官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，中國(guó)人壽和卡塔爾控股（一家主權(quán)財(cái)富基金）已完成對(duì)其旗下倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street 大樓的售讓交易，金額達(dá)7.95億英鎊（約84億人民幣），其中中國(guó)人壽將持有該樓70%的股權(quán)，卡塔爾控股將持股20%。
　　資料顯示，10 Upper Bank Street 大樓是全英國(guó)五家占地超過(guò)1000萬(wàn)平方英尺的辦公樓之一，這五所辦公樓都位于金絲雀碼頭商業(yè)集群地帶。該大樓每年錄得租金收入4435萬(wàn)英鎊，大部分租約將持續(xù)到2028年。按照中國(guó)人壽和卡塔爾控股7.95億英鎊控股90%股權(quán)計(jì)算，該大樓全部估值約為8.33億英鎊，中國(guó)人壽該筆地產(chǎn)投資的年回報(bào)率約為5%。
　　在倫敦收購(gòu)10 Upper Bank Street 大樓后，同年8月中國(guó)人壽將目光投向了美國(guó)。據(jù)彼時(shí)媒體報(bào)道，中國(guó)人壽入股了美國(guó)德太投資（TPG），并于2015年7月迎來(lái)了該筆交易的新一步進(jìn)展。據(jù)了解，7月國(guó)壽投資公司作為T(mén)PG投資顧問(wèn)，國(guó)壽海外公司則作為出資人，交易完成后中國(guó)人壽成為T(mén)PG最大的戰(zhàn)略投資者之一。
　　2015年，中國(guó)人壽在海外的收購(gòu)步伐并未停止，年內(nèi)收購(gòu)了波士頓、倫敦、紐約等四個(gè)項(xiàng)目。其中，9月中國(guó)人壽以3.4億英鎊將位于英國(guó)倫敦金融城核心區(qū)域的甲級(jí)辦公樓收入囊中。隨后的11月，中國(guó)人壽又憑借10億美元的代價(jià)收購(gòu)了美國(guó)的優(yōu)質(zhì)核心型物流資產(chǎn)包IIT。
　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，該資產(chǎn)包物業(yè)可租賃面積合計(jì)500萬(wàn)平方米，分布于美國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名前20的市場(chǎng)，中國(guó)人壽則是IIT持股比例最大的投資人。
　　除了在倫敦和美國(guó)繼續(xù)尋覓寫(xiě)字樓項(xiàng)目外，2016年中國(guó)人壽將并購(gòu)版圖擴(kuò)至鄰國(guó)日本。2016年6月，中國(guó)人壽收購(gòu)了日本的核心物流資產(chǎn)包。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，該資產(chǎn)包囊括約170處成熟物流資產(chǎn)，租戶(hù)為汽車(chē)工業(yè)巨頭三菱扶桑集團(tuán)，出租率100%；主要分布在東京、大阪等日本主要大都市圈。
　　中國(guó)人壽原董事長(zhǎng)楊超在參加某投資會(huì)時(shí)，也間接證實(shí)了上述人士的看法。他表示，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨下行壓力，加之低利率環(huán)境以及充滿(mǎn)不確定性的債券市場(chǎng)，使得保險(xiǎn)資金配置風(fēng)險(xiǎn)正在加大。
　　據(jù)楊超透露，目前國(guó)內(nèi)約有80%的保險(xiǎn)資金用于配置固定收益類(lèi)資產(chǎn)。截至2016年12月末，保險(xiǎn)業(yè)在境外投資余額達(dá)492.1億美元，占保險(xiǎn)業(yè)上季度末總資產(chǎn)的2.33%，距離15%的監(jiān)管比例有比較大的空間。這也給險(xiǎn)資境外收購(gòu)提供了更多機(jī)會(huì)。
　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從中國(guó)人壽年報(bào)獲悉，截至2016年12月31日，中國(guó)人壽的投資資產(chǎn)達(dá)到2.45萬(wàn)億元，同比2015年上升7.2%。于資產(chǎn)體量增大的同時(shí)，中國(guó)人壽提出2017年再投資資產(chǎn)要超過(guò)5000億元。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年5月，中國(guó)人壽海外投資金額達(dá)到95.5億美金，約占2017年再投資資產(chǎn)的13.14%。

　　中國(guó)人壽橫跨亞美歐的并購(gòu)掠影，反映的不僅是居高不下的海外投資熱潮，更是投資端收益率不斷下行背景下，險(xiǎn)資加大海外資產(chǎn)配置力度的一個(gè)縮影。