【摘要】保險公司的發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)多樣化的趨勢，很多保險公司把目光轉(zhuǎn)向當前火熱的物流產(chǎn)業(yè)。在前幾日，中國平安保險公司宣稱將于美國房地產(chǎn)基金合作投資美國的房地產(chǎn)事業(yè)。

　　成立投資基金、合資企業(yè)
　　在成功收購西方多國房地產(chǎn)之后，10月27日，中國平安宣布與BIP成立地產(chǎn)合資平臺，該平臺初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產(chǎn)，項目價值超過6億美元。初始投資項目主要包括“最后一英里”物流地產(chǎn)，現(xiàn)正由評級較高的財富500強公司租用。在雙方聯(lián)合發(fā)布的新聞公告中還提到，該合資企業(yè)計劃持續(xù)收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已另外物色了一批地處戰(zhàn)略位置的物流物業(yè)項目，項目價值逾4億美元。SunCap地產(chǎn)集團（SunCap Property Group）為上述地產(chǎn)合資平臺的開發(fā)商。
　　雙方聯(lián)合公告表示，BIP在未來會繼續(xù)為雙方的合資平臺主動尋找更多投資項目，拓展平臺的版圖。資料顯示，BIP是美國不動產(chǎn)基金，總部設(shè)立在科羅拉多州的丹佛市，主要投資有房地產(chǎn)、能源及資源等。它在開發(fā)前期風險管控及長期投資方面擁有豐富經(jīng)驗，曾成功建立多個投資平臺，為合作投資方提供優(yōu)質(zhì)項目來源。房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行（JLL）早前即有預(yù)測，隨著中國保險公司成為海外房地產(chǎn)的積極買家，他們的購置策略將會得到調(diào)整。中國的投資方法會從購買直接的房地產(chǎn)到投資基金和形成合資企業(yè)。因為合資企業(yè)的合作方允許公司獲得在本土市場的專業(yè)知識。
　　目前這一交易由平安集團旗下的平安信托投資有限公司執(zhí)行，兩家公司計劃投資長期、優(yōu)質(zhì)的美國租賃資產(chǎn)。大部分投資集中在紐約市、紐約大都會區(qū)、大西洋(600558,股吧)沿岸中部地區(qū)、太平洋沿岸西北地區(qū)、佛羅里達州、亞特蘭大市，以及Blumberg總部所在的科羅拉多州。
　　中國平安方面表示，此次投資標志平安集團首度進軍美國物流地產(chǎn)市場。就此，仲量聯(lián)行國際部主任Alistair Meadows表示，平安集團進入物流業(yè)，目的在于令其投資多樣化，同時能夠追求更高的投資回報。早前，安邦保險投入20億元收購紐約華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）之后，業(yè)內(nèi)專家已經(jīng)發(fā)出警告，美國房地產(chǎn)市場存在泡沫。
　　“現(xiàn)在物流行業(yè)在世界范圍內(nèi)都很火，美國、歐洲、澳大利亞都是如此?！盡eadows說，“我們可以看到國際投資者對物流行業(yè)的需求在增長，包括中國、韓國的投資者，而他們之前都把眼光集中在商業(yè)寫字樓?！痹谥袊桨驳拇斯P交易之前，去年年底，全球物流巨頭普洛斯公司（Global Logistic Properties）聯(lián)合新加坡政府投資公司（GIC Pte Ltd）向美國一個最大物流地產(chǎn)組合之一的IndCor項目投資81億美元。

　　布局海外房地產(chǎn)兩年
　　早在兩年前，中國平安便已經(jīng)著手進行海外房地產(chǎn)的相關(guān)布局。2013年7月，平安集團以2.6億英鎊的價格收購倫敦地標建筑勞埃德（Lloyds）大廈，這是中國保險公司第一次跨境收購海外房地產(chǎn)。今年1月22日，中國平安再次出手，斥資3.27億英鎊購得倫敦金融城南側(cè)、緊鄰倫敦著名歷史建筑倫敦塔的大型寫字樓倫敦塔廣場（Tower Place）。緊隨其后，中國平安與人壽兩大保險公司宣布聯(lián)手鐵獅門（Tishman Speyer），斥資5億美元收購了名為“Pier4”的波士頓4號碼頭地產(chǎn)項目。
　　早前有分析認為，中國平安在海外的不動產(chǎn)投資，和其在境內(nèi)投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的資產(chǎn)配置屬性一致，目的是為了獲得穩(wěn)定可觀的租金回報。有消息指出，中國平安在勞埃德大廈上的租金回報率超過10%?！巴顿Y者不大可能僅依靠投資國內(nèi)市場獲得5%以上的回報?！敝倭柯?lián)行主管David Green-Morgan說，“倫敦的房地產(chǎn)平均每年能有4.5%的收益”。
　　“平安正在尋求海外多元化的投資組合，”全球律師事務(wù)所Paul Hastings公司合伙人Paul Guan表示，“除了寫字樓和物業(yè)，平安集團還代表客戶在市區(qū)住宅項目里尋求機會投資?！?br>　　事實上，不止平安集團，自國內(nèi)放寬對保險業(yè)的資金監(jiān)管后，中國保險業(yè)過去兩年內(nèi)在海外的投資增長驚人。這些保險公司都熱衷利用海外房地產(chǎn)資產(chǎn)收益的特點，即相對低風險、高回報和多元化的投資組合的好處。
　　有關(guān)保險公司投資境外的消息，這兩年一直不斷。包括安邦保險、中國人壽、陽光保險集團在內(nèi)的多個中國保險公司都在倫敦、紐約、悉尼等地購買了喜來登公園酒店、高偉紳律師事務(wù)所總部等境外資產(chǎn)。2014年6月，中國人壽與卡塔爾控股以7.95億英鎊聯(lián)手購下倫敦知名的10 UpperBank Street大樓90%股權(quán)，中國人壽占比70%。2014年10月，安邦保險19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓。今年３月，安邦保險同意斥資約4.15億美元買下第五大道717號大樓的辦公樓部分。

　　險金監(jiān)管進一步放開
　　國內(nèi)保險公司得以加速海外收購步伐，與中國逐漸放松的險金監(jiān)管密切相關(guān)。2012年之前，根據(jù)規(guī)定，中國保險公司不能進行海外投資。但2012年之后，中國保監(jiān)會放松對險資管控。2013年，保險公司對外投資審批標準從1億美元提升至10億美元，去年，商務(wù)部取消了大多數(shù)針對對外投資的審批程序。同時，根據(jù)規(guī)定保險公司可以將其總資產(chǎn)的30%投資在房地產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施，但境外投資不能超過15%。
　　今年3月，中國進一步放開保險業(yè)在海外投資的規(guī)定。國內(nèi)保險公司被允許投資45個外國市場，包括澳大利亞、德國、巴西、印度、日本，美國、英國等。研究全球資本市場的仲量聯(lián)行表示，中國境外投資目前已增長50%,達到156億美元，而人民幣貶值預(yù)計不會阻斷這一趨勢。預(yù)計中國境外投資在今年年末將會達到200億美元，而去年這一數(shù)字是165億美元。其中，寫字樓和土地交易將會是房地產(chǎn)投資中的重頭戲，預(yù)期分別達到57億和50億美元。
　　未來的潛力更為巨大。仲量聯(lián)行認為，與歐美的同類公司相比，中國幾大保險巨頭現(xiàn)在僅僅配置了總資產(chǎn)的一小部分在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這個份額只有歐美同類公司投資額的５%-15%，包括AXA和Prudential。
　　這樣的情況中國保險業(yè)并非孤例。事實上，亞洲多家保險巨頭在房地產(chǎn)投資上份額都不大。以日本最大的保險公司日本郵政為例，仲量聯(lián)行預(yù)計其控制下的資產(chǎn)超過1萬億，但幾乎沒有分毫直接投資在房地產(chǎn)。
　　據(jù)英國咨詢公司萊坊國際統(tǒng)計，截至去年8月，中國保險行業(yè)總資產(chǎn)達人民幣9.5萬億元?！叭绻@些中國保險公司拿出15%的資產(chǎn)投資房地產(chǎn)，他們在未來10、15到20年間，將能夠投資2400億元在房地產(chǎn)市場，”David Green-Morgan表示，“他們將會很快成為世界上最大的機構(gòu)投資者”。
　　據(jù)仲量聯(lián)行的長期預(yù)測，這2400億美元的巨額保險資金，即使只有一小部分最終真正進入境外房地產(chǎn)市場，也相當可觀。
　　盡管人民幣目前面臨貶值風險，但并未影響這些保險業(yè)巨頭對海外的投資。人民幣如果進一步貶值，將使境外收購更加昂貴。“我們還未見到中國買家因為人民幣貶值而對房地產(chǎn)投資興趣下降，”仲量聯(lián)行國際資本組負責人Alistair Meadows表示?！叭绻杏绊懙?，人民幣貶值可能會令境外投資有所加速?！彼J為，中國買家們在世界范圍內(nèi)仍然活躍。
　　在過去2年，美國、英國、澳大利亞這三個國家仍然是中國資本的首選投資目的地。中國全部海外房地產(chǎn)投資的70%都集中在這三個國家。其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大?！皩τ诟叨说禺a(chǎn)項目來說，現(xiàn)在完全是一個賣方市場。”David Green-Morgan稱，新投資者已推動了國際大城市房價持續(xù)走高。據(jù)彭博報道，隨著中國人壽保險、平安保險等中國企業(yè)加大收購力度，截止到去年，倫敦與曼哈頓市中心辦公用地已分別上漲了15%與11%。

　　無憂保提示：中國平安保險公司與美國合作投資房地產(chǎn)事業(yè)，能夠促進相關(guān)投資資金的流通，促進資源的合理利用。同時合作開發(fā)房地產(chǎn)事業(yè)能夠促進合資企業(yè)以及投資基金的發(fā)展，使險企監(jiān)管進一步開放。