【摘要】近期以來，在安邦保險(xiǎn)加快海外投資的步伐時(shí)，其他保險(xiǎn)公司也積極布局海外市場。據(jù)了解，中國成紐約寫字樓最大買家，安邦投資回報(bào)惹爭議，其具體情況如下。

　　前腳，馬云率領(lǐng)阿里巴巴團(tuán)隊(duì)在紐約華爾道夫酒店舉行IPO路演，后腳，就有中國保險(xiǎn)公司將這家酒店收歸“國有”。

　　10月6日，中國安邦保險(xiǎn)公司以19.5億美元的價(jià)格將希爾頓旗下的紐約華爾道夫酒店收入囊中。

　　華爾道夫酒店是一棟擁有1413間客房的裝飾藝術(shù)地標(biāo)建筑，安邦保險(xiǎn)斥以如此巨資收購，意味著它每間客房的單價(jià)高達(dá)140萬美元。這單巨額收購也是繼復(fù)星國際收購第一大通曼哈頓廣場、SOHO中國聯(lián)合創(chuàng)始人張欣收購?fù)ㄓ闷嚧髲B之后，中國公司在紐約當(dāng)?shù)剡M(jìn)行的第三大房地產(chǎn)交易。

　　追溯上世紀(jì)80年代，日本公司曾熱衷在紐約投資。步其后塵，中國現(xiàn)已成為紐約市商業(yè)寫字樓的最大買家。

　　著眼全球不動(dòng)產(chǎn)的中國買家
　　安邦保險(xiǎn)斥巨資購買華爾道夫酒店并不是為了直接經(jīng)營，而是資產(chǎn)合理配置，穩(wěn)定長期投資收益率。安邦保險(xiǎn)與希爾頓建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在未來的100年內(nèi)，希爾頓酒店集團(tuán)將繼續(xù)運(yùn)營華爾道夫酒店，而所有權(quán)則歸安邦所有。
　　紐約華爾道夫酒店位于紐約市曼哈頓核心地段，是紐約的主流社交活動(dòng)中心，常年入住率超過90%，它被視為紐約的地標(biāo)建筑之一。
　　電影《聞香識女人》中有一段這樣的臺詞：“我們在哪里？一切文明的焦點(diǎn)——華爾道夫酒店。”這段臺詞足以證明，該酒店自始建以來，已深深地將美國文化烙印其中，它已成為了城市遺產(chǎn)的一部分。而近一個(gè)世紀(jì)以來，絕佳的地理位置和高水準(zhǔn)服務(wù)使得眾多投資者對該地塊的投資趨之若鶩。
　　盡管紐約華爾道夫酒店的每間房間出價(jià)高達(dá)140萬美元，但競價(jià)過程依然激烈。安邦保險(xiǎn)在競購過程中至少擊敗了兩家對手。根據(jù)協(xié)議，安邦保險(xiǎn)將立即支付1億美元的交易保證金，并承擔(dān)酒店約5.25億美元的抵押貸款。交易計(jì)劃在2015年新年之前完成。目前尚不清楚此筆投資能給安邦保險(xiǎn)帶來多少年投資收益率。但從險(xiǎn)資行業(yè)平均投資收益情況看，安邦保險(xiǎn)首筆海外大單的年度收益率應(yīng)在5%以上。
　　安邦保險(xiǎn)集團(tuán)則公開表示，通過投資北美優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的投資收益。今后將進(jìn)一步加大全球資產(chǎn)配置的比重，而歐洲和北美地塊則將成為重中之重。
　　如此大手筆的投資無疑受益于政策的松動(dòng)。2012年，中國開始放寬對保險(xiǎn)企業(yè)海外投資的限制，類似安邦保險(xiǎn)這樣的國有巨頭便開始展開國際收購，以獲取穩(wěn)定的資產(chǎn)。.
　　2013年7月，平安保險(xiǎn)以3.88億美元的價(jià)格收購了倫敦的勞合社大樓，成為中國保險(xiǎn)公司在海外的首筆資產(chǎn)收購交易。今年6月，不甘落后的中國人壽也斥資13.5億美元，買下了位于倫敦金絲雀碼頭的一幢大樓。.
　　今年4月，路透社針對紐約市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，中國人已經(jīng)取代俄羅斯人成為曼哈頓房地產(chǎn)最大的私人買家。而房地產(chǎn)行業(yè)咨詢公司仲量聯(lián)行(JLL)收集的數(shù)據(jù)則顯示，紐約同樣也是中國公司進(jìn)行商業(yè)收購的首選市場。.
　　中國人在紐約市收購地產(chǎn)時(shí)的闊綽也著實(shí)令老美咋舌。去年，復(fù)興國際以7.25 億美元收購了第一大通曼哈頓廣場(One Chase Manhattan Plaza)。不甘示弱的SOHO中國也聯(lián)合巴西億萬富翁收購了通用汽車大廈40%的股份。而在布魯克林, 綠地控股集團(tuán)則收購了占地22英畝的太平洋公園70%的股份。
　　房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的研究報(bào)告表明，中國內(nèi)地對境外的房地產(chǎn)投資已經(jīng)從2008年的不到7000萬美元激增至2013年的160億美元。分析人士則指出，中國投資人轉(zhuǎn)投海外市場的很大一個(gè)誘因是中國各城市的房地產(chǎn)在近幾年的瘋狂增長后陷入停滯，而這種全球收購的節(jié)奏和持續(xù)時(shí)間可能遠(yuǎn)超過當(dāng)年的日本。.

　　安邦投資回報(bào)惹爭議
　　隨著中國人加快全球投資的步伐，紐約地產(chǎn)也一下成了香餑餑。
　　高緯和韋克菲爾德年度增長獲獎(jiǎng)城市報(bào)告顯示，紐約的商業(yè)地產(chǎn)在去年成了最具投資價(jià)值的地區(qū)。而今年第二季度的報(bào)告則顯示，紐約更是連續(xù)四年成為全球最大的房地產(chǎn)市場，僅第二季度的成交量就攀升了10.9%，達(dá)到了554億美元，而如此龐大的成交金額已經(jīng)占到全球地產(chǎn)份額的7%。
　　紐約地產(chǎn)律師陳芝媛在接受筆者采訪時(shí)表示，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，今年9月以來，紐約商業(yè)地區(qū)所在的辦公室空置率進(jìn)一步下滑，曼哈頓中城的酒店行業(yè)也隨之走強(qiáng)。時(shí)代廣場的中心地段幾乎變成了一天24小時(shí)、一周7天無休的商業(yè)場所，無數(shù)的國際游客和紐約客擠滿了街道，同時(shí)也帶動(dòng)了周圍的商機(jī)，餐飲、酒店生意興隆，而該地區(qū)數(shù)十棟的商業(yè)大樓也在過去的兩年內(nèi)幾經(jīng)易主。就目前的情況來看，紐約市的商業(yè)地產(chǎn)還是買方市場，不失為一個(gè)進(jìn)場的好時(shí)機(jī)。
　　當(dāng)筆者問起安邦以現(xiàn)價(jià)19.5億美元收購華爾道夫是否劃算時(shí)，陳芝媛說，這個(gè)價(jià)格對于曼哈頓中城的地段來說，還算合理，除了房地產(chǎn)本身的商業(yè)價(jià)值，它的歷史淵源和文化價(jià)值也充分融合到了華爾道夫酒店的估值中，而其中的品牌價(jià)值則不可估量。不過，她尚不清楚安邦保險(xiǎn)在收購華爾道夫酒店時(shí)，是否摻雜了復(fù)雜的情感因素，因?yàn)槿A爾道夫酒店以接待政客名流而著稱，其中也包括來自中國的領(lǐng)導(dǎo)人。值得一提的是，最近阿里巴巴赴美上市的路演第一站也在該酒店舉行。
　　然而，也有分析人士持相反觀點(diǎn)，一位不愿意透露姓名的分析人士指出，安邦收購華爾道夫的價(jià)格并不便宜，32倍的市盈率，加之還要投入一大筆改建和裝修的費(fèi)用，19.5億美元的投資只是個(gè)開始，如果安邦保險(xiǎn)將高樓里面的大批豪華套房改成公寓，那還需要至少數(shù)億美元的投入。以華爾道夫酒店目前的收購價(jià)來算，每間客房的單價(jià)在140萬美元左右，而最近也同樣被收購的標(biāo)準(zhǔn)大酒店每間客房則在120萬美元左右，柏寧酒店每間客房則作價(jià)110萬美元。相形之下，華爾道夫的客房單價(jià)并不便宜。
　　但從另一方面看，隨著對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期的下降，海外地產(chǎn)投資還將持續(xù)升溫，而紐約又是全球地產(chǎn)最有價(jià)值的投資地區(qū)之一，地價(jià)相對較強(qiáng)較穩(wěn)，如果對投資國內(nèi)地產(chǎn)仍有顧慮，這是一個(gè)相對較好的避險(xiǎn)交易。據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊預(yù)測，在今年年終以前，流入國際地產(chǎn)市場的中國資金規(guī)模將增長一倍，中國投資者發(fā)起的交易數(shù)量預(yù)計(jì)將達(dá)到自2007年以來的最高水平。

　　名流政客云集的華爾道夫
　　本著方便親朋好友聚會(huì)為目的，威廉·華爾道夫·埃斯特于1883年，在曼哈頓第五大道開設(shè)了一家華爾道夫酒店，四年后，他的堂兄弟杰寇伯·埃斯特四世戲劇性地跟他唱起對臺戲，在對面又開設(shè)了一座17 層高的阿斯托里亞酒店。后因杰寇伯·埃斯特四世死于泰坦尼克號沉船事故，兩家賓館合并，并在兩座酒店之間搭建一條長300 英尺的大理石走廊，將互相佇立的兩座酒店連為一體，便誕生了華爾道夫-埃斯塔瑞亞酒店。
　　紐約華爾道夫酒店以28樓為界，分為兩部分，28樓以下的每晚房價(jià)從五六百美元至一千二三百美元不等。28樓至42樓為塔樓，皆為豪華套間和公寓，并擁有自己獨(dú)立的入口、簽到大堂、私家電梯以及可直通紐約中央車站的私家站臺。富翁設(shè)立的“永久住所”及總統(tǒng)套房通常都云集在此。華爾道夫酒店共擁有1413個(gè)房間，其中197個(gè)為套房，而供國家元首下榻的房間僅180個(gè)，其中101個(gè)是套房。
　　平時(shí)，客人可從后門隨意出入這家酒店?？梢坏┯性讈碓L，其周圍的街道就會(huì)全部被封鎖，出入須出示證件。華爾道夫酒店從它誕生的那天起，見證了美國及世界上的諸多歷史事件，出入其中的，不乏名流政客。
　　早在19世紀(jì)末，李鴻章乘船考察歐美各國，在紐約下榻的飯店便是華爾道夫，這也使其成為了第一位下榻該飯店的華人政要, 而宋美齡當(dāng)年訪美時(shí)亦住在華爾道夫。1946年二戰(zhàn)結(jié)束后，美、英、法、蘇4個(gè)戰(zhàn)勝國代表在其塔樓的一個(gè)套間里簽訂了《世界和平協(xié)議》。
　　第31任總統(tǒng)胡佛開了在該酒店確定永久住所的先河，自那以后，在近一個(gè)世紀(jì)中，歷任美國總統(tǒng)都會(huì)下榻酒店總統(tǒng)套房，而胡佛卸任后，就直接從白宮搬進(jìn)了華爾道夫酒店塔樓的私人套間里，一住便是30 年。 值得一提的是，麥克阿瑟將軍更將私人書桌捐獻(xiàn)給了總統(tǒng)套間，里根總統(tǒng)的金色橢圓形鏡子和鷹雕像底座的桌子，也放在套間門廳，卡特總統(tǒng)和約翰遜總統(tǒng)分別捐贈(zèng)了桌上飾品和壁燈燈座，肯尼迪總統(tǒng)的一把搖椅，也裝飾著其中一間臥室，這也給華爾道夫平添了幾分歷史博物館的神秘風(fēng)采。
　　1974 年，鄧小平在首次訪美時(shí)也曾在這家酒店拜會(huì)基辛格，商討中美關(guān)系，此后的歷屆中國領(lǐng)導(dǎo)人，在訪問紐約時(shí)，都不約而同地將華爾道夫酒店選定為下榻之處。2005 年，聯(lián)合國成立60 周年之際，32 位國家元首下榻華爾道夫酒店，五個(gè)常任理事國的國家元首和外長都住在華爾道夫酒店。他們在酒店舉行的雙邊會(huì)談遠(yuǎn)多過在聯(lián)合國總部內(nèi)的會(huì)談，華爾道夫酒店也因此被譽(yù)為“小聯(lián)合國”。

　　美國政府“杯弓蛇影”
　　正所謂樹大招風(fēng)，紐約華爾道夫酒店也因其接待名流政客而引發(fā)美國政府對此次收購的安全顧慮。
　　10月13日，美國駐聯(lián)合國代表團(tuán)發(fā)言人柯蒂斯·庫珀公開表示，美國政府因擔(dān)心安邦保險(xiǎn)在重新裝修酒店時(shí)“做手腳”，以便日后實(shí)施監(jiān)聽或間諜活動(dòng)而密切關(guān)注安邦保險(xiǎn)收購紐約地標(biāo)酒店華爾道夫一事，并欲對此次收購做重新評估。
　　柯蒂斯·庫珀說，這次收購可能會(huì)對美國政府與華爾道夫酒店的長期合作關(guān)系造成影響，因?yàn)樵摼频觊L期服務(wù)于美國駐聯(lián)合國代表，每年的聯(lián)合國大會(huì)期間，美國總統(tǒng)和數(shù)百位外交官都下榻于此。
　　收購協(xié)議中稱，希爾頓在100年內(nèi)將繼續(xù)經(jīng)營該酒店，并進(jìn)行一次翻新。但真正引起美國政府注意的并不是收購本身，而是協(xié)議中關(guān)于安邦集團(tuán)將斥資對華爾道夫酒店進(jìn)行全面翻新的條款，華盛頓方面擔(dān)心安邦會(huì)借此進(jìn)行所謂的竊聽和間諜行為。由于美國前情報(bào)機(jī)構(gòu)雇員斯諾登揭露美國在海外進(jìn)行大規(guī)模竊聽，美國政府勢必會(huì)對本土可能威脅其安全的活動(dòng)保持警惕。
　　美國政府和華爾道夫酒店的長期合作關(guān)系將取決于對這次并購的評估結(jié)果。分析人士指出，即便能順利通過評估，也不排除今后美國官員不再將這家酒店作為下榻首選的可能性。

　　無憂保提示：綜上可知，中國安邦保險(xiǎn)公司將華爾道夫酒店收入囊中，與此同時(shí)，名流政客云集華爾道夫。此外，紐約商業(yè)地產(chǎn)成我國險(xiǎn)企海外投資的重點(diǎn)區(qū)域。