【摘要】眾所周知，中國人具有較深的房產(chǎn)情節(jié)，因而特別關(guān)注有關(guān)房貸的問題。近期，各項新政策來勢松綁房貸，但松綁的二套政策對剛需無房戶可能不利，下面是具體情況。

　　剛需出手
　　實際上，國慶長假前一天，央行出手救市的政策就轉(zhuǎn)變了眾多購房剛需者的心態(tài)。9月30日，上海的吳女士看到央行房貸新政的消息已經(jīng)在微信里刷屏了?！般y行界人士都怎么看房貸新政啊？這不是逼我這個假期火速出手嘛?！彼隽藗€哭的表情，把這段話放到了朋友圈。
　　吳女士今年30多歲，來上海落戶、工作已經(jīng)五六年。她和老公的年收入不到30萬元，小有積蓄，但一直租房子住。因為沒有買房，生孩子的計劃就一直擱置?！皠傞_始我們沒有上海戶口，不能買房。等到我的戶口進(jìn)上海了，正趕上房地產(chǎn)市場高漲，我們一直等著、盼著房價跌?，F(xiàn)在看來等不到了?！眳桥亢团笥褌兞奶斓脑掝}永遠(yuǎn)是房子。
　　國慶假期，吳女士和老公終于果斷出手，買了一套90平方米的期房。房子是知名開發(fā)商的中高檔樓盤，在上海外環(huán)以外。除了位置較偏，更讓吳女士覺得不平的一點是，房子總價近370萬元，在外環(huán)這已不屬于“普通商品住宅”，她要交3%的契稅。光這一項，吳女士就又多出了7萬元多。
　　“買了我就后悔了。房子要明年交房，那么遠(yuǎn)不說還不算普通商品房。而且我剛買好，我看中的一套二手房房東就打我電話，同意兩個月前我提出的價格。這樣算下來，我買房多花了20萬元。我應(yīng)該再等等……”吳女士糾結(jié)至今。接下來，吳女士就要奮斗爭取房貸利率優(yōu)惠了。對于經(jīng)濟(jì)不算寬裕的吳女士來說，利率如果能打八五折，一個月的貸款能少還1000元左右。這對她來說可是不小的數(shù)目。但問了一圈下來，結(jié)果并不樂觀。多數(shù)銀行都是執(zhí)行基準(zhǔn)利率，最厚道的只能打九五折?！拔业谜谊P(guān)系，通路子。”吳女士無奈地說。

　　房貸優(yōu)惠難覓
　　吳女士夢寐以求的房貸利率八五折可能真的拿不到。有消息稱，上海近期剛剛召開了18家銀行的通氣會，明確房貸新政的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：已有一套還清貸款后新增一套算首套。但有附加條件是，新增的一套必須是上海普通住宅，即總價內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)之間200萬元，外環(huán)以外160萬元。利率各家銀行都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)，至多九五折。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，本次央行房貸新政的文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容。而且基準(zhǔn)以下的房貸全部有附加條件，銀行的房貸額度不增。在目前資金價格高企的情況下，銀行吸儲難度非常大，不僅七折不可能，連九折以下的折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。
　　而且松綁的二套政策，可能會對剛需無房戶不利。因為如果銀行額度不變，銀行會更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的、已擁有一套房的業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強(qiáng)。后續(xù)，銀行可能針對不同客戶有不同的執(zhí)行政策，所以剛需可能受到影響。張大偉同時表示，本次房貸政策松綁幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸款，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對市場的信號意義非常大，起碼可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。從整體效果看，這一政策會對市場信心產(chǎn)生提振作用，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度實際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況。如果再出現(xiàn)一兩次定向或者全面降準(zhǔn)，樓市或許會很快反彈。

　　公積金利好房貸
　　“利好的消息是公積金可以異地買房?！眳桥坑X得這是她最近聽到的最好的消息。吳女士丈夫的戶口、公積金都在外地。這個政策一出，吳女士丈夫的公積金就可以在上海用于購房、還貸，他們的購房負(fù)擔(dān)減輕了不少。住建部、財政部、人民銀行近日聯(lián)合發(fā)文，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費項目，減輕職工貸款負(fù)擔(dān)。而且要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現(xiàn)異地互認(rèn)。
　　對于三部門聯(lián)合出臺的新規(guī)，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，此次貸款門檻的降低，可與之前松綁房貸的政策起到一個“疊加效應(yīng)”，對樓市起到一個加溫、助熱的效果。但目前房市過于低迷，回暖還需一個過程。張大偉認(rèn)為，樓市已經(jīng)醞釀第三波救市政策。第一波是41個城市松綁限購；第二波是各地要求銀行松綁限貸，以央行的全面口徑放松為特征；第三波是各地增加購房補(bǔ)貼，調(diào)整稅費收費政策，要求公積金降低首付等。后續(xù)各地各種相關(guān)房地產(chǎn)的收費減免有望陸續(xù)出臺，托底市場，增加市場活力的政策將愈加頻繁出現(xiàn)。
　　從目前市場看，因為經(jīng)濟(jì)漲幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，在這種情況下，預(yù)計各地的救市熱情將持續(xù)上漲，年內(nèi)樓市存在反彈的可能性。特別是已經(jīng)開始涉及的信貸松動，一旦銀行實施細(xì)則開始執(zhí)行，預(yù)期購房者將開始陸續(xù)入市。

　　無憂保提示：通過以上描述，我們可以得知，房地產(chǎn)信貸新政策落地，各地公積金貸款條件也開始放松。但是，剛需無房戶依然難覓房貸優(yōu)惠折扣。