【摘要】房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資具有一些不確定因素，保險(xiǎn)公司一向保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。在近期，國務(wù)院提出住房消費(fèi)需穩(wěn)住，利好房地產(chǎn)領(lǐng)域。在此背景下，保險(xiǎn)資金開始覬覦一線城市商業(yè)地產(chǎn)。

　　保險(xiǎn)資金蟄伏
　　“現(xiàn)在大量的保險(xiǎn)基金都想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓市場，但大部分還不急于投資，更多的是在等待時(shí)機(jī)以及進(jìn)入的切入點(diǎn)?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理顧東尼說。
　　在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場震蕩調(diào)整之下，為何險(xiǎn)資會(huì)青睞一線城市的商業(yè)地產(chǎn)？根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)市場比較成熟的美國，85%以上的保險(xiǎn)資金都會(huì)配置不動(dòng)產(chǎn)，這是一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)?！氨ｋU(xiǎn)資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全。相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產(chǎn)在保值增值方面相對(duì)穩(wěn)定?！鳖櫀|尼說，在一個(gè)成熟市場中，投資回報(bào)率實(shí)際上反映的是投資風(fēng)險(xiǎn)的高低。一線城市寫字樓的投資回報(bào)率低于二線城市，正是反映了該市場的風(fēng)險(xiǎn)較低。
　　另外，在資本市場上，有競爭優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目估值偏低造成一定程度的“價(jià)值洼地”，這正是保險(xiǎn)資本覬覦一線商業(yè)地產(chǎn)的原因之一。鴻毅資本總裁張義鴻認(rèn)為，從寫字樓和零售的租賃市場來看，核心區(qū)域空置率較低、租金穩(wěn)定，這能夠?yàn)闃I(yè)主帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，北上廣深等地的商業(yè)地產(chǎn)市場具備很好的投資價(jià)值，這對(duì)險(xiǎn)資而言極具吸引力。
　　除穩(wěn)健、安全和價(jià)值洼地外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額穩(wěn)定上漲或?yàn)榱硪恢匾颉Ｒ砸痪€城市中的上海為例。今年1~9月，上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額仍保持增長。其中，辦公樓開發(fā)投資總額為287.72億元人民幣，較去年同期上漲13.1%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為264.37億元人民幣，較去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)5661億元人民幣，比去年同期增長8.4%。
　　“比起國際上的大都市，中國的一線城市有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)是在副中心還有一些土地儲(chǔ)備，這些地方今后還可以發(fā)展為寫字樓、購物中心或是園區(qū)。另外，比起歐美國家，中國經(jīng)濟(jì)增長要快很多，中國企業(yè)的擴(kuò)張也非常迅速。全國各地的企業(yè)都有在一線城市開設(shè)分公司、設(shè)立總部的愿望，這樣就會(huì)產(chǎn)生較大需求量。”對(duì)于一線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，顧東尼分析道。至于險(xiǎn)資此刻的蟄伏和未來進(jìn)入的時(shí)間點(diǎn)，顧東尼說：“以上海為例，今年上海市場租金略微上漲，買家和賣家處在一個(gè)膠著的階段。所以出現(xiàn)大宗交易的概率較低。但2015年將是保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓的重要時(shí)點(diǎn)?！?br>
　　買賣博弈
　　“大量的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)、物業(yè)，可使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營和高收益，保險(xiǎn)資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不僅可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，同時(shí)也可獲得持續(xù)、穩(wěn)健的利潤，即使不拋售股權(quán)，保險(xiǎn)公司也可以獲得可觀的分紅。”旭輝集團(tuán)董事長林中說，險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的利好顯而易見。事實(shí)上，從需求來講，很多內(nèi)資保險(xiǎn)公司已經(jīng)顯示出積極投資商業(yè)地產(chǎn)的意愿。作為中國保險(xiǎn)行業(yè)的標(biāo)桿之一，中國平安近年來在房地產(chǎn)行業(yè)屢有建樹，尤其是對(duì)于一線城市的成熟商業(yè)。從操作模式上，除了債權(quán)、股權(quán)和物權(quán)外，還將繼續(xù)探索資產(chǎn)證券化及地產(chǎn)基金。而據(jù)太平保險(xiǎn)內(nèi)部人士稱，太平保險(xiǎn)正擬籌劃200億元資金，關(guān)注一線商業(yè)地產(chǎn)?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的投資收益率高于債券，低于股票，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也低于股市，因此商業(yè)地產(chǎn)投資收益穩(wěn)定，符合險(xiǎn)資對(duì)投資收益的追求以及投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避等要求。”太平保險(xiǎn)一位不愿具名的高管說。平安不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理朱政堅(jiān)表示，作為金融機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目上的角色主要是資源整合商?！跋Ｍ?lián)合各種專業(yè)公司，發(fā)揮專業(yè)作用，共同做出有特色的產(chǎn)品?！钡诠?yīng)方面，“一線城市寫字樓可供投資的標(biāo)的相對(duì)有限?！鳖櫀|尼認(rèn)為，“一線城市的物業(yè)資本值正處于一個(gè)被資金追逐而走高的階段。未來一線城市核心地段寫字樓的租金仍會(huì)上升?！?br>
　　洗牌加劇
　　“未來一兩年內(nèi)，對(duì)于依靠場外私募類基金、信托投資的房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)的融資成本會(huì)逐漸走高。而資產(chǎn)負(fù)債率控制得比較安全的大型房企，可以通過增發(fā)股份等方式獲得一些長期成本相對(duì)較低廉的資金來源。險(xiǎn)資的進(jìn)入，無疑將加劇行業(yè)的洗牌?！苯ㄣy精瑞資本董事長李曉東說。目前來看，商業(yè)地產(chǎn)在融資方面呈現(xiàn)出的格局是：民間房地產(chǎn)私募基金活躍在商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，且規(guī)模不小，但資金成本普遍較高；一些大型國企所成立的并購基金，目前來看也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)虎視眈眈，這些基金實(shí)力雄厚，融資成本也較低。而保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身產(chǎn)生一定影響。多位房地產(chǎn)私募基金界的內(nèi)部人士大多認(rèn)為，鑒于險(xiǎn)資的成本很低，一旦大舉進(jìn)入，一定程度上會(huì)擠壓目前的房地產(chǎn)私募基金。
　　盡管資本的趨利性會(huì)導(dǎo)致市場過度競爭，不過李曉東認(rèn)為，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)或?qū)⒆尭髀焚Y本可從中分得一杯羹。
　　顧東尼也認(rèn)為，保險(xiǎn)基金不會(huì)對(duì)海外基金以及房地產(chǎn)私募基金造成過大影響。從國際市場上的經(jīng)驗(yàn)來看，包括紐約、倫敦等城市，各種資金之間可以形成一個(gè)很好的平衡和互補(bǔ)。而在中國北京、上海等一線城市，未來也會(huì)形成這種格局——既有很多有實(shí)力的國際基金，也有保險(xiǎn)基金、私募基金，各方都能在這個(gè)市場中尋找到自己的利益。其實(shí)，對(duì)于一線城市商業(yè)而言，最大的挑戰(zhàn)是商業(yè)定位和運(yùn)營的問題?！霸趥惗?，有一百多年歷史的建筑還在被很多跨國公司作為辦公室或者總部所在地使用，而在中國有一些建筑30年就需要翻新建造。政府未來需要為這些老建筑制定更好的規(guī)劃?！鳖櫀|尼說。

　　無憂保提示：綜上可知，越來越多的保險(xiǎn)資金開始伸向成熟一線城市與價(jià)值城市的商業(yè)地產(chǎn)。在投資房地產(chǎn)企業(yè)中，保險(xiǎn)公司能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)保值增值，也可以獲得可觀的分紅收益。