【摘要】我國人口眾多，未來社會(huì)對養(yǎng)老的壓力將逐漸加大，而為了搶占養(yǎng)老市場，多家保險(xiǎn)公司紛紛投資養(yǎng)老社區(qū)。盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式并不清晰，但養(yǎng)老社區(qū)投資熱情依然不減。

　　養(yǎng)老社區(qū)雛形
　　眼看著泰康人壽、合眾人壽在上海養(yǎng)老社區(qū)市場跑馬圈地、開園推介好不熱鬧，上海本土保險(xiǎn)公司也坐不住了。7月21日，太平集團(tuán)首次披露其在養(yǎng)老社區(qū)的投資情況并展示了樣板房。據(jù)太平集團(tuán)副總經(jīng)理謝一群介紹，公司未來將加大在養(yǎng)老社區(qū)的投資，除了浦東周浦即將建設(shè)的項(xiàng)目，公司已經(jīng)在無錫確定投資項(xiàng)目，未來3~5年左右太平將建設(shè)6-10個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，投資總額約200億元至300億元。太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司副總經(jīng)理湯明菊表示，首個(gè)建設(shè)在上海養(yǎng)老社區(qū)“梧桐人家”將于今年10月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2017年底開業(yè)，預(yù)計(jì)投資30億元，而無錫項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資額為25億元。
　　與泰康人壽、合眾人壽模式類似，太平集團(tuán)也是采用保險(xiǎn)嫁接養(yǎng)老社區(qū)的模式，旗下太平人壽已經(jīng)于今年4月份推出了第一款概念型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品——悅享金生養(yǎng)老計(jì)劃，購買此款產(chǎn)品年繳保費(fèi)20萬元（十年期）或者躉交保費(fèi)200萬可獲得梧桐人家入住資格，到達(dá)約定日期，保險(xiǎn)年金可抵消部分入住費(fèi)用，后期最低入住費(fèi)用每月9000元以上。據(jù)悉，截止今年6月份，該產(chǎn)品已經(jīng)累計(jì)承保保費(fèi)達(dá)到4億元，有2000名客戶獲得入住資格。而未來此類配套保險(xiǎn)產(chǎn)品還將推出。
　　就在上一周，泰康人壽第三家養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目粵園正式亮相，這是繼北京、上海項(xiàng)目陸續(xù)開園后的第三站。泰康的模式也是需要購買最低200萬的泰康人壽幸福有約年金保險(xiǎn)，鎖定入住資格，后期居住費(fèi)用每人每月最低7000元到15000元不等，如果需要額外的照料和消費(fèi)，費(fèi)用還會(huì)更高。自2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽提交的養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃，保險(xiǎn)業(yè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)陸續(xù)開始。業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，截止今年上半年，共有6家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資了16個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，占地4300畝，預(yù)計(jì)總投資250億元，已投資65億元。由于使用的主要是保險(xiǎn)資金，養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營模式上基本都是保險(xiǎn)產(chǎn)品和入住資格的嫁接，只租不售，這也被外界指責(zé)模式過于單一，創(chuàng)新不足。
　　按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細(xì)則要求“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，這讓保險(xiǎn)商的經(jīng)營模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。據(jù)悉，目前只有平安操盤的桐鄉(xiāng)項(xiàng)目可以按照商業(yè)房地產(chǎn)的模式進(jìn)行運(yùn)作，原因主要在于平安建造該項(xiàng)目完全使用自有資金，非保險(xiǎn)資金，并且通過平安不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)作。太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司副總經(jīng)理湯明菊表示，前期的土地和基礎(chǔ)硬件建設(shè)是投資的主要成本。社區(qū)如果達(dá)到85%的入住率，大約要用15年的時(shí)間才能盈利。泰康人壽董事長陳東升表示，養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到85%的入住率大概需要3-5年，收支平衡需要6-8年，8-10年才能盈利?；蛟S是為了突破這個(gè)瓶頸，太平的梧桐之家還規(guī)劃了兩棟商務(wù)樓，屆時(shí)可以出售。太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司測算，其后期租房養(yǎng)老收益率在5%左右。但是他們表示后期會(huì)引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，還會(huì)引進(jìn)包括社區(qū)超市、面包房、洗衣店等配套設(shè)施，這些有望增加投資的收益。

　　養(yǎng)老社區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈誘惑
　　日前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)，強(qiáng)調(diào)支持有條件的企業(yè)建立商業(yè)養(yǎng)老健康保障計(jì)劃，支持符合資質(zhì)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、參與健康服務(wù)業(yè)整合。目前保險(xiǎn)公司每每投資養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目常常以此為尚方寶劍。而保險(xiǎn)公司開辦養(yǎng)老社區(qū)被認(rèn)為具備多項(xiàng)優(yōu)勢比如客戶信息明確、險(xiǎn)資成本低廉，向上可以銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，向下可以延伸到休閑養(yǎng)生、老年護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等行業(yè)，能夠大大延伸和擴(kuò)展“銀發(fā)工程”的產(chǎn)業(yè)鏈?！敖ㄔO(shè)養(yǎng)老社區(qū)并非只是硬件那么簡單，包括餐飲、娛樂、老年大學(xué)、養(yǎng)生旅游、各類生活配套都要完善，目前除了引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營者，社區(qū)還會(huì)自己建設(shè)一部分”，業(yè)內(nèi)人士指出，這考驗(yàn)著保險(xiǎn)行業(yè)人才、經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作能力，但是這條綜合產(chǎn)業(yè)鏈勢必將為投資增值。
　　這也是險(xiǎn)資蜂擁養(yǎng)老社區(qū)背后最大的商機(jī)，有專家預(yù)測中國養(yǎng)老市場大約在4萬億左右。由于保險(xiǎn)資金的久期匹配特點(diǎn)，長期投資養(yǎng)老社區(qū)并帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈成為這塊蛋糕中最具吸引力的一環(huán)。盤點(diǎn)一下目前已經(jīng)確定的項(xiàng)目，排名前十的保險(xiǎn)公司都有動(dòng)作。其中中國人壽1.9億競得位于蘇州陽澄湖半島旅游度假區(qū)相關(guān)地塊；平安不動(dòng)產(chǎn)操盤的桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目未來將計(jì)劃投資170億左右；太保聯(lián)合上實(shí)集團(tuán)在崇明島東灘的項(xiàng)目即將啟動(dòng)；早在兩年前，新華保險(xiǎn)就拿下北京密云、延慶等地的相關(guān)地塊籌建養(yǎng)老社區(qū)；未來5-8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設(shè)15-20個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。
　　盡管被質(zhì)疑盈利模式單一，綜合運(yùn)營存在挑戰(zhàn)，但在手握巨資的保險(xiǎn)大佬看來，如果什么都明確了，市場投資已經(jīng)晚了，機(jī)會(huì)都是留給有準(zhǔn)備的企業(yè)。未來幾年，保險(xiǎn)業(yè)養(yǎng)老社區(qū)勢必成為一個(gè)行業(yè)熱點(diǎn)。據(jù)悉，目前保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的配套政策正在醞釀，包括支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)立專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌管理所投資的養(yǎng)老社區(qū)；支持以養(yǎng)老社區(qū)為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立投資計(jì)劃等。銀發(fā)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為天然與養(yǎng)老社區(qū)想匹配的投資機(jī)構(gòu)如何玩轉(zhuǎn)保險(xiǎn)、高端社區(qū)運(yùn)營值得拭目以待。

　　無憂保提示：通過以上描述，我們可以得知，經(jīng)過兩年的摸索，保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)雛形乍現(xiàn)。此外，國務(wù)院部署加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)，商業(yè)養(yǎng)老健康保障計(jì)劃也提上日程，養(yǎng)老社區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈必將為投資增值。