【摘要】近年來，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)熱情高漲。從2010年起，中國人壽、中國平安、中國太平、新華保險、泰康人壽、合眾人壽等一大批險企相繼布局養(yǎng)老社區(qū)。然而，保險養(yǎng)老社區(qū)盈利模式仍處在待考階段。

　　保險養(yǎng)老社區(qū) 各地頻頻“產(chǎn)子”
　　上周五，泰康人壽推出第三家養(yǎng)老社區(qū)項目粵園。據(jù)介紹，粵園項目投資20億元，地上建筑面積為11.5萬平方米，其中包括1萬平方米的大型康體文娛會所、1萬平方米的專業(yè)老年病康復(fù)醫(yī)院。
　　為了吸引更多老年人入住，泰康人壽董事長陳東升表示，粵園還將建設(shè)超過2萬平方米的園林水景及原生態(tài)荔枝林。按照規(guī)劃，粵園將于2016年正式入住，可容納約1300戶居民。事實上，自2011年以來，泰康人壽連續(xù)投入近150億元，在北京昌平、上海松江、廣州蘿崗、海南三亞拿地共70萬平方米進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。除泰康人壽外，合眾人壽也在武漢、沈陽、南寧、合肥等城市推出了“合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)”。從武漢市區(qū)出發(fā)，到達(dá)該社區(qū)乘車不到1個小時，目前已經(jīng)開始接待老人入住體驗。
　　除泰康人壽外，不少手握巨資的保險公司已提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)。目前合眾人壽在武漢投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)也已落成，并開始試運營。而國壽、平安、新華、太保A股四大上市險企也都在養(yǎng)老地產(chǎn)有較大投入。日前，保監(jiān)會發(fā)布的首份《中國保險業(yè)社會責(zé)任白皮書》顯示，截至2013年底，共有5家保險機構(gòu)投資11個養(yǎng)老社區(qū)項目，占地面積3298畝，計劃投資額達(dá)到163億元。

　　著力點各有不同 紛紛定位中高端
　　泰康之家投資有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍認(rèn)為，保險行業(yè)的養(yǎng)老模式與地產(chǎn)養(yǎng)老本質(zhì)上是商業(yè)模式的不同，地產(chǎn)養(yǎng)老最核心的問題涉及銀行介入和產(chǎn)權(quán)交易，而泰康拿地進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃是不允許進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售的。在其銷售的產(chǎn)業(yè)鏈中，銷售源頭是泰康的年金型產(chǎn)品，入住的費用則由最終到期的產(chǎn)品支付，泰康收取的是年金型產(chǎn)品的管理費用以及在社區(qū)的運作費用。
　　泰康此次推出的粵園項目是以照料服務(wù)為主，還綜合了衛(wèi)生、醫(yī)療、康復(fù)、文化娛樂和休閑度假等多方面因素，為老年人提供了全方位的需求保障。但其9800每月的定價策略，硬生生拒普通客戶于千里之外，可見泰康人壽的定價策略高端。
　　其實，合眾人壽早在去年10月就推出了“合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)”，最終落定武漢市蔡甸區(qū)，成為國內(nèi)首個由保險資金投資的養(yǎng)老社區(qū)。合眾人壽把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)客戶定位于中產(chǎn)階層。除武漢外，沈陽、南寧、合肥三個城市均建設(shè)了養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，想要入住合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)可以通過兩種方式，一種是購買保單，購買產(chǎn)品后到合同約定年齡便可入住養(yǎng)老社區(qū)，根據(jù)入住年限的不同，每年繳費在3萬-4.8萬元不等，此外還可選擇躉繳方式。同時還可選擇租賃的形式，即入住者繳納一定數(shù)額押金，并定期交房租以及不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)費用等相關(guān)費用。

　　盈利周期漫長 經(jīng)營模式待考驗
　　不過，在如何盈利方面，各家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的保險公司都沒有明確定位。
　　新華人壽董事長康典不久前在接受媒體采訪時坦言，雖然新華很早就提出了養(yǎng)老模式，但是推進(jìn)比較慢，主要是因為壽險參與到養(yǎng)老的模式還不太清楚。由于養(yǎng)老資金的投入和其他投入不太一樣，規(guī)模以十?dāng)?shù)億計算，因此，新華保險（601336）希望能夠探索一個純養(yǎng)老的模式，而不是像某些機構(gòu)以養(yǎng)老的名義去做商業(yè)地產(chǎn)。
　　陳東升表示，養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到85%的入住率大概需要3-5年，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實現(xiàn)盈利要8-10年的時間，30年后才能把成本收回來。
　　而養(yǎng)老地產(chǎn)具有高固定成本投入的特點，在成本結(jié)構(gòu)中，固定成本所占比重越大，固定資產(chǎn)的使用效率對單位制造成本的影響就越大。
　　固定資產(chǎn)使用率越高，周轉(zhuǎn)越快，企業(yè)的獲利能力也就越強。對此，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險系教授庹國柱指出，高端醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式可能會存在一定風(fēng)險，由于其回本周期長，固定成本投入大，在經(jīng)營中，提高設(shè)備利用率是首當(dāng)其沖的，同時，后期服務(wù)軟件設(shè)施一旦跟不上，泰康2000億元的風(fēng)險是可想而知的。而對養(yǎng)老社區(qū)同樣積極的合眾人壽，其中端定價策略雖然普遍能被大眾所接受，但是為了節(jié)省成本，一般選址較偏的地段，一定程度上也讓消費者望而卻步。

　　無憂保提示：綜上所述，盡管養(yǎng)老社區(qū)是個朝陽產(chǎn)業(yè)，但是中國人習(xí)慣居家養(yǎng)老、養(yǎng)老社區(qū)投入周期長，盈利前景不明等問題猶在，此外，目前養(yǎng)老社區(qū)入住門檻普遍較高。這些問題使得保險養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營模式待考驗。