【摘要】近期以來，備受關(guān)注的以房養(yǎng)老試點已經(jīng)開閘半個多月了，各個試點城市都在積極開展以房養(yǎng)老工作，吸引了很多險企的參與。近日，據(jù)了解，泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)商業(yè)模式已經(jīng)成功南下。

　　7月16日，泰康人壽旗下的第三家養(yǎng)老社區(qū)粵園在廣州開館，這距離前一個養(yǎng)老社區(qū)上海申園的開工僅4個月時間。

　　事實上，每一家壽險公司都明白養(yǎng)老社區(qū)上游連接醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險，下游帶動醫(yī)療護理、老年服務(wù)，且養(yǎng)老社區(qū)從建設(shè)到運營的久期非常適合于保險資金，由此形成一個閉環(huán)，但究竟這個閉環(huán)如何具體布局至關(guān)重要。

　　虛擬金融 實體醫(yī)養(yǎng)
　　自2011年以來，泰康人壽連續(xù)投入150億元，在北京昌平、上海松江、廣州蘿崗、海南三亞拿地共70萬平方米進行養(yǎng)老社區(qū)布局，粵園開館當(dāng)天，泰康人壽董事長陳東升顯得很興奮，反復(fù)重復(fù)著“四位一體”“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”“從搖籃到天堂”等幾個詞。
　　早在2007年，泰康人壽就已經(jīng)開始考察發(fā)達國家的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)，2009年經(jīng)保監(jiān)會批準，泰康人壽獲得中國保險行業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點資格。
　　事實上，對于保險公司來說，建立一個養(yǎng)老社區(qū)并不難，難點在于如何清晰的定位養(yǎng)老社區(qū)的商業(yè)模式和盈利模式。
　　近日，新華保險董事長康典接受媒體采訪的時候就坦言，養(yǎng)老園區(qū)投入巨大，如果不走以養(yǎng)老為名的類似商品房模式，而是探索純養(yǎng)老社區(qū)之路，在政策和規(guī)則的界限之內(nèi)客戶可承受、公司可盈利，確實比較難。
　　而對于陳東升來說，他更愿意把養(yǎng)老社區(qū)放在整個產(chǎn)業(yè)鏈里面，把銷售虛擬的金融產(chǎn)品及服務(wù)和實體醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，從而拉長人壽保險的鏈條。
　　2012年，泰康人壽開始銷售“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，這款年金產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相掛鉤，也就是說，買了產(chǎn)品就等于拿到了一張入住養(yǎng)老社區(qū)的門票，按照陳東升的話說，如果這個門票供不應(yīng)求，未來還可能增值，而這部分客戶被泰康稱之為“期貨客戶”，與之相對的就是“現(xiàn)貨客戶”，即沒有門票，只能到時排隊的客戶。
　　泰康人壽副總裁劉挺軍對本報新聞媒體者表示，把保險與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合，一方面能否發(fā)揮保險資金的優(yōu)勢，二是發(fā)揮客戶的優(yōu)勢。
　　“客觀說，養(yǎng)老社區(qū)僅僅作為地產(chǎn)而言，盈利是不豐厚的，如果把養(yǎng)老和保險結(jié)合在一起，產(chǎn)生上下游協(xié)同效應(yīng)，成本會因此而降低，投資的出發(fā)點是不一樣的。” 劉挺軍說。

　　30年的盈利周期
　　陳東升說，在泰康人壽6000億資產(chǎn)里面，基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)的投資上限是30%，也就是1800億元的空間，“從理論上來說，我們提出來的5年投入1000億，還沒有達到這個上限，事實上我們真正投出去資金的還不到200億元?！彼f。
　　而養(yǎng)老社區(qū)漫長的盈利周期也是許多壽險公司望而生卻的原因之一。
　　陳東升說，養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達到85%的入住率大概需要3~5年時間，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6~8年的時間，真正實現(xiàn)盈利要8~10年的時間，30年后才能把成本收回來，這之后就是正現(xiàn)金流。
　　“所以說，養(yǎng)老社區(qū)這種模式最適合保險，構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)的主力軍也一定是壽險公司，那些最求中短期投資的地產(chǎn)商不具備這樣的條件?！彼f。
　　劉挺軍透露，一個養(yǎng)老社區(qū)的入住率只有達到90%以上的時候，它的年投資回報率才能達到5%~6%。

　　無憂保提示：綜上可知，泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)商業(yè)模式充分利用好互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)虛擬金融，實體為醫(yī)養(yǎng)，其盈利周期為30年。這種養(yǎng)老社區(qū)商業(yè)模式，有關(guān)險企可以借鑒，但一定要結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣膶嶋H情況。