【摘要】隨著經(jīng)濟全球化的影響，越來越多的產(chǎn)業(yè)開始進入海外市場，去年，平安人壽入主英國地標勞合社大樓，成為保險資金海外不動產(chǎn)投資第一單。近日，平安人壽負責人闡述平安信托持有型物業(yè)的投資思路，備受人們的關(guān)注。

　　“我們成員大多有海外教育或外資機構(gòu)從業(yè)背景，不少來自于外資房地產(chǎn)基金。”張曉鵬介紹，該團隊主要受平安集團保險資金委托，配置現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產(chǎn)，累計投資規(guī)模超過260億，以辦公樓為主，涵蓋園區(qū)辦公，商業(yè)、服務(wù)公寓、物流倉儲等業(yè)態(tài)。

　　持有型物業(yè)可謂平安信托最“古老”的業(yè)務(wù)線，起步于十年前，現(xiàn)與融資類、股權(quán)類地產(chǎn)信托一起構(gòu)成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的三大支柱。

　　勞合社大樓并購案收官后，平安信托一直在尋找下一個海外標的?！坝袔鬃诖蠼灰自谕七M中，未來會適時陸續(xù)公布。”

　　險資出海浪潮
　　2013年7月，平安人壽以2.6億英鎊入主英國地標勞合社大樓，成為保險資金海外不動產(chǎn)投資第一單。
　　“項目已經(jīng)順利完成。因為是單一租戶長期租用，回報穩(wěn)定，非常適合匹配險資?！睆垥赠i說，國內(nèi)機構(gòu)投資海外物業(yè)的經(jīng)驗不多，平安采用了國際知名的專業(yè)機構(gòu)，以確保在稅務(wù)、法律、財務(wù)上沒有瑕疵。
　　平安信托并未透露具體交易細節(jié)。但根據(jù)平安人壽2013年7月發(fā)布的重大關(guān)聯(lián)交易公告顯示，交易主體包括平安人壽及其控制的三家SPV（特殊目的載體）：安邦匯投有限公司（下稱“安邦匯投”）、安邦匯理有限公司（下稱“安邦匯理”）和青檸街有限公司（下稱“青檸街”）。
　　三家SPV公司均注冊于香港，據(jù)公告披露，交易前SPV之間進行了一輪增資：安邦匯投擬向安邦匯理增資6310萬英鎊，安邦匯理擬向青檸街增資5560萬英鎊，安邦匯理擬向青檸街提供股東貸款5264萬英鎊。有并購律師分析，SPV可能是本宗并購的融資主體。
　　該交易被市場視為險資出海浪潮的開端。今年6月，中國人壽(13.76, 0.08, 0.58%)亦聯(lián)合卡塔爾主權(quán)基金進場倫敦，以7.95億英鎊購下地標“金絲雀碼頭”。
　　張曉鵬表示，目前平安信托團隊仍在關(guān)注海外市場?！懊绹袌鲆呀?jīng)基本恢復(fù)，最好的進場時間是2010年，但當時很少有中資機構(gòu)敢介入；歐洲機會比較多，最近歐洲央行[微博]的降息給并購融資提供了很好的條件。但英國近來有大量資金涌入，利率提高、資產(chǎn)收益率比之前有所降低。”

　　關(guān)注二線城市機會
　　張曉鵬表示，平安信托累計260億持有型物業(yè)仍以本土為主場。具體項目主要集中在北上廣深，武漢、沈陽、重慶也有部分資產(chǎn)包，以寫字樓為主，涵蓋園區(qū)辦公，商業(yè)、服務(wù)式公寓、物流倉儲等業(yè)態(tài)。
　　平安信托對商業(yè)資產(chǎn)較為謹慎?！斑@兩年受電子商務(wù)影響，很多商場銷售量波動較大。但可以嘗試機會性投資，遇到性價比高的資產(chǎn)還是可以考慮?！?br>　　與購物中心相比，寫字樓對資產(chǎn)管理運營能力的要求較低，是險資的主要投資方向。
　　張曉鵬認為，目前國內(nèi)一線城市寫字樓價格較高，不容易找到合適投資機會，但是租賃需求比較旺盛， 資產(chǎn)流動性較高、市場比較透明， 所以仍將聚焦于此；但在一些有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，若以低價拿到核心地段的辦公樓，則有很好的成長空間。
　　中信建投證券近期一份研報稱，寫字樓是地產(chǎn)各業(yè)態(tài)中最后成熟的一類，需要有城市化率、人均GDP的提升為基礎(chǔ)，當前寫字樓市場已經(jīng)出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化過剩”。
　　至于險資熱捧的養(yǎng)老地產(chǎn)，張曉鵬表示會謹慎看待：“從長遠看肯定是險資投資的發(fā)展趨勢，但在發(fā)展初期要想清經(jīng)營模式，考慮居民實際支付能力。很多老年人能住在家里就不愿去外面花錢，我們必須要找到成本收益的臨界點。”

　　無憂保提示：據(jù)有關(guān)人士表示，去年因主導(dǎo)平安人壽收購倫敦勞合社大樓，平安信托的房地產(chǎn)海外投資團隊一時成為市場焦點。掀起一場險資出海浪潮，未來將會有更多公司會將投資市場放在海外市場上。