【摘要】“以房養(yǎng)老”政策在十年之后再次被推出，很多人會(huì)問，難道這次推出“以房養(yǎng)老”政策，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟了么？我們來看一下中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇是怎么說的？

　　9月13日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中提出的“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn) ”，使“以房養(yǎng)老”這一并不新鮮的話題重新成為熱點(diǎn)。早在十年前，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇就提出過可通過“住房反向抵押按揭”實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。不過，由于推廣阻力重重，加上進(jìn)展如蝸行牛步，該課題一度被視為“流產(chǎn)”。

　　“以房養(yǎng)老只是小眾產(chǎn)品”
　　媒體人：很多人誤將以房養(yǎng)老和政府養(yǎng)老畫上等號(hào)，您如何詮釋兩者的區(qū)別？
　　孟曉蘇：我反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以房養(yǎng)老不是大眾產(chǎn)品，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，能讓老人們多一種養(yǎng)老選擇，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補(bǔ)充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”僅是以房養(yǎng)老諸多方式的一種。

　　媒體人：您在十年前就開始推進(jìn)此事，如今國務(wù)院將這作為《意見》正式發(fā)布，是否意味著現(xiàn)在推出這種養(yǎng)老模式的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟？
　　孟曉蘇：可以說各項(xiàng)條件成熟了。早在2003年，我就提交了以房養(yǎng)老的建議，并受到重視。之所以擱置10年后才又推出，我覺得是這10年的大形勢發(fā)生了巨大變化。

　　媒體人：擱置的原因是什么呢？
　　孟曉蘇：這個(gè)建議此前被擱置主要有兩大原因，起初是2007年之前《物權(quán)法》尚未出臺(tái)，解決不了物業(yè)自動(dòng)續(xù)期的問題，這讓保險(xiǎn)業(yè)不敢涉足，隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)以及《保險(xiǎn)法》的修訂，法律不完善的問題解決了。二是“房價(jià)會(huì)跌”的傳聞，讓保險(xiǎn)行業(yè)不敢輕易冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，始終只是摩拳擦掌。
　　而現(xiàn)在，上述原因已不再是主要障礙，尤其是保險(xiǎn)公司的利益可以通過制度化來解決。更為迫切的是，我國人口老齡化問題加劇，在全國將近2億老人中，有10%是無子女家庭和“失獨(dú)家庭”，這些人本來就沒有把住房傳給子女的可能，如果在生前抵押房產(chǎn)反而還能更好地改善他們的生活質(zhì)量。中國“421”的家庭結(jié)構(gòu)，決定中國未來有“以房養(yǎng)老”的市場和需求。

　　媒體人：“推行的困難在保險(xiǎn)公司”現(xiàn)在推出是不是不存在障礙了？
　　孟曉蘇：我們看到在過去的幾年中，部分銀行也在推住房反向抵押，但存在的核心問題是貸款只有10年期限，不能做到與老人“同房同命”，讓老人們擔(dān)心“人還沒死，錢、房都沒了！”如今讓保險(xiǎn)行業(yè)參與進(jìn)來，就是要解決抵押貸款期限限制的問題。相比之下，我覺得難點(diǎn)是說服保險(xiǎn)公司開展這項(xiàng)工作，而不是說服老人參與。

　　媒體人：您一直在倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”，而且您此前是幸福人壽的董事長，在您的公司就沒有展開過試點(diǎn)嗎？
　　孟曉蘇：同行都說我有拿這個(gè)產(chǎn)品經(jīng)營權(quán)的優(yōu)勢，但保險(xiǎn)公司的每一個(gè)新產(chǎn)品都需要保監(jiān)會(huì)審批后才能上市，而“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”這個(gè)產(chǎn)品還沒有拿到上市資格。

　　媒體人：您覺得保險(xiǎn)業(yè)對這項(xiàng)業(yè)務(wù)熱情不高的原因是什么？
　　孟曉蘇：還是害怕房價(jià)會(huì)跌，擔(dān)心不賺錢。這種產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，一定是包括了收益分成、贖回、拍賣幾大環(huán)節(jié)。老人們可以按月拿錢保證收益，也可以隨時(shí)贖回，甚至是看到房價(jià)上漲后可以和投保公司提出增加收益分成，或是等到拍賣房產(chǎn)后超額現(xiàn)金返還給子女。最終，是保險(xiǎn)公司承擔(dān)了房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

　　媒體人：這會(huì)導(dǎo)致住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)有“流產(chǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)嗎？
　　孟曉蘇：根據(jù)國外統(tǒng)計(jì)，在國外參加住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)、獲得更多現(xiàn)金的老人，有了更好的條件看病、雇保姆，比沒有入這類保險(xiǎn)的老人平均壽命延長了兩年。而在保險(xiǎn)行業(yè)，還有一種不太道德的風(fēng)險(xiǎn)說法，就是“長壽風(fēng)險(xiǎn)”，意思是老人投保后活的時(shí)間越長，保險(xiǎn)公司的收益越低。但我覺得，這些問題是可以通過政府補(bǔ)貼高齡老人，給老人減免稅費(fèi)等辦法來降低保險(xiǎn)公司成本的。我判斷，中國房地產(chǎn)未來20年還是走上行路線的，房價(jià)下跌的擔(dān)憂不應(yīng)該是最終阻力，而是保險(xiǎn)公司需要政策扶持。

　　“別以為馬上就能做成”
　　媒體人：國外這種模式成熟嗎？即便成熟，但很多東西拿到國內(nèi)就未必能照搬。
　　孟曉蘇：荷蘭、法國等歐洲國家很早就有了這類保險(xiǎn)產(chǎn)品，即在老年居民中普遍推行“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)，而且很成熟。給付金的計(jì)算是按其房屋的評估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。其實(shí)就是把房屋價(jià)值“化零為整”，讓老人生前就可以提前得到房款，還不影響居住。

　　媒體人：我注意到這項(xiàng)業(yè)務(wù)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是房屋評估。未來，國內(nèi)房產(chǎn)評估價(jià)格的權(quán)威性如何解決呢？
　　孟曉蘇：我覺得這不是難事?，F(xiàn)在房屋交易都可以做評估，未來一旦老人發(fā)現(xiàn)某家保險(xiǎn)公司的評估價(jià)格低了，還可以找其他保險(xiǎn)公司去談，誰給的價(jià)格高，就抵押給哪家。這個(gè)問題可以交給市場去解決。

　　媒體人：您的意思是，未來不僅是一家保險(xiǎn)公司會(huì)推行住房反向抵押按揭養(yǎng)老保險(xiǎn)，而是多家一起推行嗎？
　　孟曉蘇：是的，中國保險(xiǎn)產(chǎn)品沒有申請專利的，一家推出，就會(huì)被多家復(fù)制。中國保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)在有74000多億元保險(xiǎn)資金，不缺錢，缺的是安全而有穩(wěn)定收益的產(chǎn)品。目前保險(xiǎn)業(yè)正在遭遇投資收益低等諸多瓶頸，而根據(jù)國務(wù)院要求，引入“既是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、又是投資產(chǎn)品”的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，把中國老人與準(zhǔn)老人價(jià)值數(shù)十萬億的住房業(yè)務(wù)作為潛在保險(xiǎn)資源，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向。

　　媒體人：您覺得以房養(yǎng)老模式最早能什么時(shí)間落地？
　　孟曉蘇： 別以為馬上就能做成，但我判斷最長不會(huì)再等一個(gè)10年。過去，對以房養(yǎng)老這種模式，老人和子女是一致排斥的，但現(xiàn)在，已經(jīng)有很多子女來咨詢我，想讓自己的父母加入這類保險(xiǎn)。我覺得這些都是積極的信號(hào)。

　　無憂保提示：孟曉蘇認(rèn)為“以房養(yǎng)老”政策雖然推行阻力依然很大，但是如果保險(xiǎn)行業(yè)能盡快參與到“以房養(yǎng)老”上來，人們所擔(dān)心的問題沒了，“以房養(yǎng)老”政策自然就可以盡快實(shí)施了。