【摘要】老齡化時(shí)代到來，養(yǎng)老地產(chǎn)也跟著火起來。為保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了機(jī)遇，但同時(shí)因“住房反向抵押貸款”機(jī)制缺乏、傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念難以動(dòng)搖，也使這股正在興起的投資熱與風(fēng)險(xiǎn)相隨。
　　近日，中國太平保險(xiǎn)集團(tuán)公司正式成立了太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司，專業(yè)從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與經(jīng)營，并將拿出約20億元資金在上海投資建設(shè)首家高端化國際養(yǎng)老社區(qū)，今后還將逐步在其他省市進(jìn)行復(fù)制。
　　不光是太平保險(xiǎn)，據(jù)小編初步統(tǒng)計(jì)，目前已有國壽、新華、合眾、平安、泰康、人保等多家保險(xiǎn)公司紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)投資，有的甚至已正式開工建設(shè)相應(yīng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　而對(duì)于保險(xiǎn)資金進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)，保監(jiān)會(huì)不久前曾發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）指出，在提高保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)額度的同時(shí)，也要防止保險(xiǎn)公司以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷售商品房。
　　正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文接受《中國建設(shè)報(bào)·中國住房》小編采訪時(shí)表示，隨著老齡化社會(huì)的到來，養(yǎng)老地產(chǎn)固然市場(chǎng)前景廣闊，但國內(nèi)目前并沒有適合大規(guī)模發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的土壤和環(huán)境，也很缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及成熟的運(yùn)營管理能力。在此背景下，保險(xiǎn)資金進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，投資回報(bào)率的不確定性比較高，也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
　　投資不動(dòng)產(chǎn)比例再放寬
　　近期樓市成交逐步回暖的同時(shí)，保監(jiān)會(huì)于前不久也下發(fā)了一系列關(guān)于保險(xiǎn)資金投資運(yùn)用的新政，上述《通知》便是重磅政策之一。
　　事實(shí)上，從2009年《保險(xiǎn)法》的修訂和保監(jiān)會(huì)之后出臺(tái)的一系列配套政策，保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道就一直在不斷地被豐富和完善。尤其是在投資不動(dòng)產(chǎn)方面，早在保監(jiān)會(huì)2010年頒布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）中就曾開閘式規(guī)定，允許保險(xiǎn)企業(yè)將不超過上季度末總資產(chǎn)的10%的資金用于不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品的投資。
　　相比之前的《辦法》，此次《通知》在保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域和比例方面都有所放寬，同時(shí)參與門檻也繼續(xù)降低。
　　《通知》規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，賬面余額合計(jì)調(diào)整為不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的20%,改變了不動(dòng)產(chǎn)不超過5%、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃不超過10%的規(guī)定。
　　其中，投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的15%,較之前的政策增加了5%的投資比例計(jì)劃。
　　如果按照今年二季度末6.78萬億元的保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)來計(jì)算，從理論上講，相當(dāng)于為市場(chǎng)釋放了3390億元左右的保險(xiǎn)資金。
　　特別值得一提的是，《通知》首次明確規(guī)范了保險(xiǎn)資金對(duì)非自用性不動(dòng)產(chǎn)投資的行為，比如可以運(yùn)用自有資金、責(zé)任準(zhǔn)備金及其他資金進(jìn)行投資等。
　　由此，一位保險(xiǎn)業(yè)界資深人士對(duì)小編解釋稱，此前政策一直在限制保險(xiǎn)資金投向非自用性不動(dòng)產(chǎn)，保險(xiǎn)企業(yè)總是打擦邊球，慣用的方式是以自用名義申請(qǐng)建樓而后出租投資，“《通知》出臺(tái)后，就不用這樣了，可陽光化操作。”
　　同時(shí)，小編還觀察到，《通知》中明確了保險(xiǎn)資金投資保障房建設(shè)和養(yǎng)老項(xiàng)目的有關(guān)事項(xiàng)，“允許保險(xiǎn)資金采用多種投資方式，支持國家重大民生和發(fā)展工程。”
　　“這其實(shí)是為了迎合中央宏觀調(diào)控政策以及市場(chǎng)發(fā)展的需要，只有在堅(jiān)持執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，保監(jiān)會(huì)才會(huì)允許保險(xiǎn)資金進(jìn)行與保險(xiǎn)業(yè)密切相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資。”克而瑞信息集團(tuán)研究員楊晨青對(duì)小編表示。
　　涉水過河藏風(fēng)險(xiǎn)
　　事實(shí)上，保險(xiǎn)企業(yè)開始進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)已近兩年。
　　早在2009年11月，泰康人壽首倡和實(shí)施的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，成為第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司。
　　2011年11月2日，位于廊坊萬莊的國壽（廊坊）生態(tài)健康城正式開工建設(shè)。
　　今年2月1日，新華保險(xiǎn)  （601336 股吧，行情，資訊，主力買賣）董事會(huì)決定，設(shè)立延慶養(yǎng)老項(xiàng)目公司和密云養(yǎng)老項(xiàng)目公司。前者為新華保險(xiǎn)獨(dú)資設(shè)立，計(jì)劃投資5.4億元；后者新華保險(xiǎn)持股95%,計(jì)劃投資9億元。
　　時(shí)隔兩年，在今年的6月6日，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)在昌平正式奠基開工，并計(jì)劃于2015年正式入住。
　　保險(xiǎn)企業(yè)紛紛“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)，其實(shí)并非偶然。據(jù)中國第六次人口普查結(jié)果顯示，2010年60歲及以上人口就已經(jīng)占到13.26%,到2030年，預(yù)計(jì)我國老年人口占總?cè)丝诘谋嚷蕦⒏哌_(dá)30%以上。“這給養(yǎng)老地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展前景。一向嗅覺敏銳的保險(xiǎn)公司自然會(huì)將目光瞄準(zhǔn)這塊大蛋糕。”楊晨青表示。
　　但與此同時(shí)，“住房反向抵押貸款”類金融機(jī)制缺乏，再加上傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念難以輕易改變，使保險(xiǎn)資金進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)在面臨老齡化機(jī)遇的同時(shí)，也同時(shí)面臨上述在短期內(nèi)難以逾越的困境。“從這些因素來看，保險(xiǎn)資金進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，投資回報(bào)率的不確定性比較高。”薛迥文說。
　　其實(shí)，“住房反向抵押貸款”在國內(nèi)并不是沒有嘗試過。2011年年底，《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》出爐，根據(jù)設(shè)想，該市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“住房反向抵押貸款”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)期，中信銀行也率先推出了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。但從反饋情況來看，顯然至今并沒有被人們普遍接受。
　　無憂保提示：養(yǎng)老地產(chǎn)未來會(huì)是什么樣的走向，還有待考察。上述保險(xiǎn)業(yè)界資深人士最后說：“目前沒有任何針對(duì)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以借鑒的成功案例或模型，一切只不過都是在”涉水過河“,在諸多不確定因素的影響下，一些保險(xiǎn)公司難免會(huì)在”保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)“問題上栽跟頭。”