【摘要】據(jù)報(bào)道，7月2日，由中國(guó)太保、新華人壽、中國(guó)太平、合眾人壽等多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)咨詢公司、建筑設(shè)計(jì)院參與的閉門研討會(huì)在上海結(jié)束，研討如今養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和問(wèn)題。具體內(nèi)容如下。

　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)變冷，險(xiǎn)企更擔(dān)心社區(qū)建完之后到底賣給誰(shuí)，開(kāi)發(fā)資金和回籠資金若不匹配，險(xiǎn)企的長(zhǎng)期投資風(fēng)險(xiǎn)該如何化解等?！币晃粎⑴c該會(huì)議的學(xué)院專家向本報(bào)新聞媒體者透露。

　　新聞媒體者發(fā)現(xiàn)，2010年，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、泰康保險(xiǎn)等率先介入養(yǎng)老社區(qū)，彼時(shí)投入的資金動(dòng)輒以百億計(jì)，但去年險(xiǎn)資真正投入養(yǎng)老地產(chǎn)的僅為50億元，而今年前5個(gè)月，險(xiǎn)企開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的籌資金額只有30多億元。

　　實(shí)際投資額遠(yuǎn)低預(yù)期
　　今年以來(lái)，險(xiǎn)企在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資越來(lái)越謹(jǐn)慎。
　　本報(bào)新聞媒體者粗略統(tǒng)計(jì)，今年2月，太平人壽向太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司增資5億元，用以滿足其上海周浦養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的資金需求；5月，平安人壽增資負(fù)責(zé)桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)的平安不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)10億元；今年3月總部在深圳的前海人壽以4億元高溢價(jià)購(gòu)地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，其間又通過(guò)對(duì)股東增資和貸款方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)17.5億元。除此之外，今年上半年，絕大多數(shù)保險(xiǎn)公司都沒(méi)有出手拿地。
　　“現(xiàn)在一線城市土地特別難拿。開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的資金有限，我們本計(jì)劃在廣西、遼寧、江蘇、北京拿地，但是上半年都沒(méi)有成功，不知道下半年形勢(shì)會(huì)不會(huì)好一些?！?月3日，一家在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市拿了數(shù)千畝地的保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人對(duì)新聞媒體者坦言。
　　就在今年，生命人壽、安邦保險(xiǎn)互相舉牌金地集團(tuán)(600383,股吧)的舉動(dòng)，引發(fā)險(xiǎn)資布局養(yǎng)老地產(chǎn)的遐想，到目前為止各險(xiǎn)企計(jì)劃投資養(yǎng)老地產(chǎn)的金額已超過(guò)2000億元，但保監(jiān)會(huì)官員曾在一次公開(kāi)論壇上透露，截至去年10月末，保險(xiǎn)公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際投資額僅為50億元，再加上今年前5個(gè)月的投資金額，實(shí)際投資金額不到100億元，不到計(jì)劃的二十分之一，也就是說(shuō)，計(jì)劃投資額高企，但真金白銀實(shí)際投資的卻不多。
　　據(jù)可查資料，自2010年保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》以來(lái)，國(guó)內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)由合眾人壽在2013年10月建成并開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，其它險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)則都要等到明后年才能正式推出。
　　真正讓市場(chǎng)擔(dān)心的是，即使險(xiǎn)企能夠拿到足夠的土地開(kāi)發(fā)，當(dāng)國(guó)內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化的時(shí)候，這些養(yǎng)老社區(qū)能不能吸引到足夠的客戶去購(gòu)買保單并入住，才是一個(gè)大問(wèn)題。

　　棋局難下
　　美好的藍(lán)圖總是會(huì)遇到現(xiàn)實(shí)的難題。
　　據(jù)了解，按目前保監(jiān)會(huì)政策，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”范圍，這已給一些保險(xiǎn)公司帶來(lái)了資金壓力。此前，合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓指出，如果完全按照租賃模式，對(duì)于險(xiǎn)企而言投資大、收益低、周期長(zhǎng)，很難調(diào)動(dòng)社會(huì)資本投入的積極性，而消費(fèi)者更偏好購(gòu)買，居住在自己家里，因此他建議養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)可租可售。
　　險(xiǎn)企還希望能夠得到更多的稅收優(yōu)惠，一險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資部門負(fù)責(zé)人表示，如果可以對(duì)實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃給予個(gè)人所得稅延遲繳稅的優(yōu)惠政策，即參與實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃的個(gè)人，其繳納的保險(xiǎn)費(fèi)在不超過(guò)個(gè)人收入一定比例的范圍內(nèi)不繳納個(gè)人所得稅，而是在領(lǐng)取年金入住養(yǎng)老社區(qū)的時(shí)候再繳納個(gè)人所得稅，那么就能夠大大激發(fā)市場(chǎng)的需求。
　　而更現(xiàn)實(shí)的難題是，險(xiǎn)企與地方政府在土地開(kāi)發(fā)性質(zhì)上還存在著分歧。業(yè)內(nèi)人士透露，很多保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老社區(qū)的地塊屬于商業(yè)用地。比如前兩年上海郊區(qū)賣給保險(xiǎn)公司用于養(yǎng)老社區(qū)的土地很可能會(huì)變?yōu)樯逃?，從而加重險(xiǎn)企的拿地成本。
　　“還有一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在保險(xiǎn)公司建養(yǎng)老社區(qū)有兩種方式，一是保險(xiǎn)公司設(shè)立子公司獨(dú)立運(yùn)作；另一種是股權(quán)合作模式，也就是保險(xiǎn)公司與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，保險(xiǎn)公司提供資金支持和風(fēng)險(xiǎn)控制咨詢，開(kāi)發(fā)商提供技術(shù)和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，投資收益按股權(quán)比例分配。這一種往往會(huì)引發(fā)險(xiǎn)企和合作機(jī)構(gòu)之間的矛盾，現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)有公司出現(xiàn)了這一問(wèn)題，如某大型國(guó)有保險(xiǎn)公司在北方的一塊養(yǎng)老用地，開(kāi)發(fā)了三年到現(xiàn)在都還只是開(kāi)了個(gè)頭，連雛形都沒(méi)有，這是險(xiǎn)企的大忌。”7月4日，一位市場(chǎng)人士告訴本報(bào)新聞媒體者。
　　值得關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象是，從今年以來(lái)，一線城市如廣東、北京、上海的民政部門相繼出臺(tái)各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條例，這無(wú)疑會(huì)和保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

　　無(wú)憂保提示：具有關(guān)人士表示，要想使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要有政策支持、民資參與、同業(yè)間多交流經(jīng)驗(yàn)共享、提高長(zhǎng)期投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖等。當(dāng)然，險(xiǎn)企要下好養(yǎng)老地產(chǎn)這盤棋，需要邁過(guò)資金流動(dòng)性管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)以及跨界資源整合等多重門檻