【摘要】以房養(yǎng)老試點將于7月1日正式啟動，該業(yè)務(wù)不僅有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，更是解決我國養(yǎng)老資源貧乏的有效手段，但實際運行還存在一些問題需要進(jìn)一步完善。

　　以房養(yǎng)老：受眾面較窄
　　據(jù)保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部主任袁序成介紹，反向抵押養(yǎng)老保險是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，針對有獨立房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的60周歲以上的老年人。該業(yè)務(wù)可以簡單地歸納為，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。
　　養(yǎng)老業(yè)內(nèi)人士表示，這種依靠房子養(yǎng)老的方式在民間早已出現(xiàn)了不少案例?！霸?jīng)有養(yǎng)老院就推出過相關(guān)服務(wù)，老人可以把房產(chǎn)直接抵押給養(yǎng)老院，由養(yǎng)老院全包老人后半生的生活開支及去世后的喪事支出?！?4日，青島慈仁養(yǎng)老公寓院長梁成友表示，不過該模式由于存在利潤前景不明等問題很快就退出了市場?！氨热缋先碎L壽，養(yǎng)老院須一直照料，那么很可能照料成本超出了房產(chǎn)價值?！绷撼捎呀榻B，目前老人將手中房屋出租，用租金加部分收入支付養(yǎng)老費用，成為較為普遍的現(xiàn)象。
　　62歲的楊老先生表示，其與老伴共同住在慈仁養(yǎng)老公寓內(nèi)，每個月的花銷約為5000元，而兩人的月收入總共才4000多元，“還好在市南區(qū)有個80多平方米的房子，每月能有2000元的租金?！薄拔覀儸F(xiàn)在120個床位基本全住滿了，其中不少老人都是將手里房子出租后住進(jìn)來的?！绷撼捎驯硎荆@多是因為老人的子女在外地工作或已有住房。不過，他也表示，由于中國人有對房子喜愛以及家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念，目前自己經(jīng)營的養(yǎng)老公寓內(nèi)還沒有出售房產(chǎn)的老人。
　　“房子留著以后還有升值空間?！睏罾舷壬硎荆涫种械姆慨a(chǎn)可以賣到近150萬元，存到銀行后收益不過七八萬元，對現(xiàn)在的生活沒有太大幫助，“不如留給孩子。”“現(xiàn)在看來，獨居、孤寡老人最有可能成為以房養(yǎng)老險種的首批受眾，但要進(jìn)一步推廣，還要克服較大的困難?！崩钶x說。

　　以房養(yǎng)老：定價成難題
　　在李輝看來，要想推廣以房養(yǎng)老，除了觀念上的改變，險種的各項設(shè)計尤為重要。“比如，目前的反向抵押已經(jīng)考慮到未來房產(chǎn)升值及‘傳后’的問題。”李輝介紹說。如《意見》中就根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，將試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。其中，參與型產(chǎn)品可對房屋增值收益在保險公司與投保人之間進(jìn)行分配；非參與型產(chǎn)品則指產(chǎn)品終止后，抵押房屋價值增長全部歸投保人或其親屬所有。
　　“如果老人購買參與型保險，以后房價上漲的話，老人可以每個月多拿一定的增值年金，這樣領(lǐng)取的年金也會有所提高?！崩钶x表示，無論購買哪一類保險，老年人去世后，其子女若不愿意將房產(chǎn)給保險公司處置，只需要向保險公司償還所領(lǐng)取年金的本息即可，中途退保同樣適用。不過，李輝坦言，既然有房價上漲的可能，也就存在房價下跌的風(fēng)險，而在現(xiàn)行體制下即使房屋貶值，險企也很難降低給老人的年金，所以出于規(guī)避風(fēng)險的考慮，險企最開始給出的金額就會相對保守，“這可能會影響到產(chǎn)品的推廣。”
　　一名保險業(yè)內(nèi)人士表示，按照現(xiàn)在壽險等類似險種的費率計算，老人若反向抵押一套100萬元的房產(chǎn)，20年后累計到手資金約為50萬元，平均每月2000元，年收益率遠(yuǎn)低于市面上現(xiàn)行的理財產(chǎn)品?！氨ｋU公司會承擔(dān)房價下降的風(fēng)險，但給的收益會少一些?！蓖瑫r，李輝表示，涉及產(chǎn)品定價的還有抵押住房價值高低、老人預(yù)期壽命長短和市場利率高低等多方面，“平衡下來，產(chǎn)品吸引力也就有所下降?！?br>
　　以房養(yǎng)老：起步階段風(fēng)險大
　　值得關(guān)注的是，除了不愿“賠本賺吆喝”外，以房養(yǎng)老險種存在的風(fēng)險也令不少保險公司有些猶豫，使得至今仍未有真正以房養(yǎng)老的產(chǎn)品推出?！氨热玳L壽風(fēng)險。”上述保險業(yè)內(nèi)人士表示，觀察國際案例可以發(fā)現(xiàn)，通過保險獲得生活保障后，老年人的壽命會出現(xiàn)1至2年的顯著提高，這將增加險企的支出成本，“由于是終身制的險種，甚至還可能對險企造成一定損失?！蓖瑫r，中國住宅70年產(chǎn)權(quán)的掣肘也是業(yè)內(nèi)比較擔(dān)憂的問題。有觀點就認(rèn)為，老年人反向抵押的房產(chǎn)存在歷史較久，很可能在投保期內(nèi)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期的情況，如果國家對房屋續(xù)權(quán)實行有償制，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。不過，李輝對此表示，《物權(quán)法》對產(chǎn)權(quán)到期“自動續(xù)期”的規(guī)定，已經(jīng)解決了這一問題?！啊兑庖姟分胁]有對抵押房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格界定，意味著政策風(fēng)險不大。”
　　“其實最主要的風(fēng)險還是在起步階段。”陳賀表示，保險公司的產(chǎn)品多通過大數(shù)法則進(jìn)行風(fēng)險分散，即承保的業(yè)務(wù)足夠多、范圍更分散，相應(yīng)的產(chǎn)品風(fēng)險就可以得到有效對沖。然而，即便是在房產(chǎn)反向抵押已經(jīng)實行20年的美國，以房養(yǎng)老仍是只對應(yīng)著一些小眾群體，“若是在中國，這類產(chǎn)品也只局限在一個小的階層或領(lǐng)域，風(fēng)險分散就是個大問題。”或許正因如此，《意見》中對險企進(jìn)入門檻設(shè)置得頗高，不僅要求開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元，還有上年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等條件，并對接受抵押房產(chǎn)的評估總值設(shè)定了限額?！翱傮w來說，方向是好的，但是細(xì)則落實還要進(jìn)一步明確。“陳賀表示，以房養(yǎng)老可以拓寬保險資金投資渠道，也有助于建立多層次的養(yǎng)老保障體系，但推進(jìn)中還有很多困難之處，更是難以滿足大眾的養(yǎng)老需求，“養(yǎng)老保險還有很多領(lǐng)域可以拓展，必要的時候政府可以給予一定的稅收優(yōu)惠和相關(guān)政策激勵，以激發(fā)險企動力。”

　　無憂保提示：綜上所述，以房養(yǎng)老通過保險渠道盤活老年人房產(chǎn)，但實際推進(jìn)中還存在受眾面較窄、定價成難題以及起步階段風(fēng)險大等困難。