【摘要】據(jù)了解，保險資金不僅僅滿足于上市房企的股權(quán)，平安等保險機構(gòu)已深度涉足房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老地產(chǎn)甚至房地產(chǎn)電商平臺等多個領域。尤其在房地產(chǎn)電商領域，以平安好房為代表的電商，將借助平安壽險千萬名代理人優(yōu)勢完成二手房線下服務的對接。

　　保險資金對房地產(chǎn)行業(yè)的深度涉足，無疑將給整個行業(yè)帶來一系列變化。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)商相比，有保險資金參與的房地產(chǎn)基金，無疑能提供給房產(chǎn)行業(yè)更高的投資回報率以及更快的資金周轉(zhuǎn)速度，但行業(yè)的風險也將比以往更高。

　　多家房企遭險資舉牌
　　睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文說，之所以有如此多的保險資金紛紛進入房地產(chǎn)領域，是因為上市房企目前股價非常低，吸引了保險公司。同樣，房地產(chǎn)基金能吸引保險資金的參與，也是因為能給其帶來更高的回報率。
　　一位保險公司投資總監(jiān)向媒體證實，險企進入房地產(chǎn)，一方面與保險公司本身的投資能力有關，大型保險公司擁有相對更成熟的投資團隊和更雄厚的資金實力；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)更高的投資回報率也吸引險資進入。
　　險資入股上市房企早有先例，媒體了解到，萬科A、華僑城、遠洋地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團等房企均現(xiàn)險資身影。市值高、估值低的大盤藍籌特質(zhì)是險資青睞地產(chǎn)股的重要原因之一，險資往往通過長期布局獲得穩(wěn)定的分紅收益。
　　中國人壽自2009年入股遠洋地產(chǎn)以來，就不斷增持股份，直至2013年9月份，認購遠洋地產(chǎn)發(fā)行的股票共計6.36億股，持股比例達29%。2013年，中國人壽因遠洋地產(chǎn)股權(quán)投資，獲得高達1.95億元的股息分紅。
　　從險企角度來說，監(jiān)管層對險資投資領域和范圍進一步松綁，驅(qū)動險資入局房地產(chǎn)領域的步伐明顯加快。上述險企投資總監(jiān)表示，此前險資只能通過信托等間接渠道進入房地產(chǎn)領域，險資投資股票、基金和不動產(chǎn)比例上調(diào)是險資頻頻舉牌上市房企的直接驅(qū)動因素。
　　保監(jiān)會2010年8月發(fā)布 《保險資金運用管理暫行辦法》至今，歷經(jīng)多次松綁式的投資新政。以股票和證券投資基金的投資限制為例，從之前的禁止投資到2013年提高投資上限至30%，權(quán)益類資產(chǎn)的投資比例也提升至30%。
　　媒體梳理幾家大型保險年報獲悉，2013年，中國平安、安邦財險、生命人壽、中國人壽、中國太保、新華保險新增投資型房地產(chǎn)額度約為232億元，相應租金收入均有所增長。投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中國平安為182.64億元，新增32.15億元；安邦財險157.32億元；生命人壽128.64億元，新增25.47億元；中國太保67.95億元，新增4.46億元。

　　多種形式進入房產(chǎn)領域
　　在監(jiān)管層放松地產(chǎn)投資的背景下，保險機構(gòu)在地產(chǎn)上的資金配置愈加靈活。除了投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓，并通過自有物業(yè)投資來取得投資收益，也可以通過股權(quán)投資、項目合作等方式推進業(yè)務開展。因養(yǎng)老社區(qū)受到政策支撐，平安、合眾人壽、泰康人壽、新華保險、中國人壽、華夏人壽等險企紛紛試水。
　　保險資金還對近年來崛起的房地產(chǎn)基金產(chǎn)生濃厚興趣。近期，嘉凱城牽手4家保險資管公司之一的中再資產(chǎn)管理股份有限公司，宋城股份(現(xiàn)更名為宋城演藝)聯(lián)合平安旗下平安信托，通過基金合作的方式共同開放房地產(chǎn)項目，開拓險資在房地產(chǎn)領域的新疆土。
　　嘉凱城4月25日公告稱，將聯(lián)手中國再保險(集團)(以下簡稱中再集團)共同設立不超過50.01億元發(fā)展基金用于城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務。中再集團在該基金中的出資比例為80%，一期發(fā)行規(guī)模不超過30.01億元，投向嘉凱城旗下的湖州龍溪翡翠項目。
　　媒體了解到，今年4月初平安信托擬與宋都控股共同設立平安宋都地產(chǎn)基金，宋都控股或其關聯(lián)方將作為基金管理人，平安信托或其關聯(lián)方將作為基金的有限合伙人或管理人，以信托計劃所募集的資金經(jīng)由平安宋都地產(chǎn)基金向項目公司進行投資。
　　平安信托的相關負責人在接受媒體采訪時表示，平安信托采用基金的方式而非債權(quán)或夾層等方式來與宋都集團展開合作，是經(jīng)過多方面綜合考慮而作出的決策。對于合作項目，平安信托也采取了多項風控措施，覆蓋資金的使用、期間分紅、收益分配、項目運作等多個方面，在充分考慮雙方利益的基礎上達成了合作共識。

　　更高收益更高風險
　　業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進入到相對成熟的階段，“拿地-開發(fā)-賣房”的傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)，利潤越來越低。房地產(chǎn)行業(yè)的細分將帶來更多市場需求，房地產(chǎn)金融有望成為行業(yè)未來業(yè)績的增長點。
　　房地產(chǎn)基金能提供更加靈活的交易結(jié)構(gòu)，并且分享房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來的更高收益。上述平安信托相關負責人稱，“長期來看，我國宏觀經(jīng)濟走勢和城市化進程的整體趨勢并沒有改變，我們對房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展依然看好。基金的形式通常更為靈活，一般期限長于兩年，且有額外1至3年不等的時間彈性。因此，一方面能夠給予合作各方更多的時間去開發(fā)更加優(yōu)質(zhì)的項目；另一方面在房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好發(fā)展的過程中為投資者創(chuàng)造更高收益?！?br>　　除了房地產(chǎn)融資和養(yǎng)老地產(chǎn)的運營服務，保險資金對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售渠道業(yè)務興趣濃厚。此前，平安就涉足了房地產(chǎn)電商領域，希望借用平安集團旗下的資源，從房地產(chǎn)銷售市場分一杯羹。
　　平安好房首席運營執(zhí)行官莊諾表示，平安好房將借助平安壽險千萬代理人優(yōu)勢完成二手房線下服務的對接。他舉例，如賣方在平安好房平臺上傳房源信息后，平安好房會向二手房所在地的代理人團隊派單，由其核實房源，平安好房可節(jié)省一筆中介費用。
　　不過，在險資大舉進入房地產(chǎn)領域的當下，保監(jiān)會副主席陳文輝在上月末召開的第二屆保險投資風險管理培訓會上，強調(diào)保險資金運用需要特別注意的六大風險問題中，首先提出保險資金不動產(chǎn)投資的順周期風險值得關注。

　　無憂保提示：通過上面信息我們可以了解到，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進入到相對成熟的階段，險企入駐房企欲深度改造產(chǎn)業(yè)鏈。