【摘要】隨著生命人壽、安邦保險(xiǎn)頻繁舉牌金地集團(tuán)之后，多家房企頻頻遭險(xiǎn)資舉牌。對于險(xiǎn)資來說，布局房地產(chǎn)通常能獲得更高收益，而房企則可利用險(xiǎn)企充沛的資金發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)發(fā)展。

　　多家房企遭險(xiǎn)資舉牌
　　睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文說，之所以有如此多的保險(xiǎn)資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是因?yàn)樯鲜蟹科竽壳肮蓛r(jià)非常低，吸引了保險(xiǎn)公司。同樣，房地產(chǎn)基金能吸引保險(xiǎn)資金的參與，也是因?yàn)槟芙o其帶來更高的回報(bào)率。
　　險(xiǎn)資入股上市房企早有先例，媒體了解到，萬科A、華僑城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)等房企均現(xiàn)險(xiǎn)資身影。市值高、估值低的大盤藍(lán)籌特質(zhì)是險(xiǎn)資青睞地產(chǎn)股的重要原因之一，險(xiǎn)資往往通過長期布局獲得穩(wěn)定的分紅收益。
　　中國人壽自2009年入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以來，就不斷增持股份，直至2013年9月份，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的股票共計(jì)6.36億股，持股比例達(dá)29%。2013年，中國人壽因遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)投資，獲得高達(dá)1.95億元的股息分紅。
　　從險(xiǎn)企角度來說，監(jiān)管層對險(xiǎn)資投資領(lǐng)域和范圍進(jìn)一步松綁，驅(qū)動(dòng)險(xiǎn)資入局房地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐明顯加快。上述險(xiǎn)企投資總監(jiān)表示，此前險(xiǎn)資只能通過信托等間接渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，險(xiǎn)資投資股票、基金和不動(dòng)產(chǎn)比例上調(diào)是險(xiǎn)資頻頻舉牌上市房企的直接驅(qū)動(dòng)因素。
　　保監(jiān)會(huì)2010年8月發(fā)布《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》至今，歷經(jīng)多次松綁式的投資新政。以股票和證券投資基金的投資限制為例，從之前的禁止投資到2013年提高投資上限至30%，權(quán)益類資產(chǎn)的投資比例也提升至30%。

　　多種形式進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域
　　在監(jiān)管層放松地產(chǎn)投資的背景下，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在地產(chǎn)上的資金配置愈加靈活。除了投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓，并通過自有物業(yè)投資來取得投資收益，也可以通過股權(quán)投資、項(xiàng)目合作等方式推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。因養(yǎng)老社區(qū)受到政策支撐，平安、合眾人壽、泰康人壽、新華保險(xiǎn)、中國人壽、華夏人壽等險(xiǎn)企紛紛試水。
　　嘉凱城4月25日公告稱，將聯(lián)手中國再保險(xiǎn)共同設(shè)立不超過50.01億元發(fā)展基金用于城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)。中再集團(tuán)在該基金中的出資比例為80%，一期發(fā)行規(guī)模不超過30.01億元，投向嘉凱城旗下的湖州龍溪翡翠項(xiàng)目。
　　今年4月初平安信托擬與宋都控股共同設(shè)立平安宋都地產(chǎn)基金，宋都控股或其關(guān)聯(lián)方將作為基金管理人，平安信托或其關(guān)聯(lián)方將作為基金的有限合伙人或管理人，以信托計(jì)劃所募集的資金經(jīng)由平安宋都地產(chǎn)基金向項(xiàng)目公司進(jìn)行投資。
　　平安信托的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，平安信托采用基金的方式而非債權(quán)或夾層等方式來與宋都集團(tuán)展開合作，是經(jīng)過多方面綜合考慮而作出的決策。對于合作項(xiàng)目，平安信托也采取了多項(xiàng)風(fēng)控措施，覆蓋資金的使用、期間分紅、收益分配、項(xiàng)目運(yùn)作等多個(gè)方面，在充分考慮雙方利益的基礎(chǔ)上達(dá)成了合作共識。

　　更高收益更高風(fēng)險(xiǎn)
　　業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進(jìn)入到相對成熟的階段，“拿地-開發(fā)-賣房”的傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)，利潤越來越低。房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分將帶來更多市場需求，房地產(chǎn)金融有望成為行業(yè)未來業(yè)績的增長點(diǎn)。
　　房地產(chǎn)基金能提供更加靈活的交易結(jié)構(gòu)，并且分享房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來的更高收益。上述平安信托相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“長期來看，我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和城市化進(jìn)程的整體趨勢并沒有改變，我們對房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展依然看好?；鸬男问酵ǔ８鼮殪`活，一般期限長于兩年，且有額外1至3年不等的時(shí)間彈性。因此，一方面能夠給予合作各方更多的時(shí)間去開發(fā)更加優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目；另一方面在房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好發(fā)展的過程中為投資者創(chuàng)造更高收益?！?br>　　不過，在險(xiǎn)資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的當(dāng)下，保監(jiān)會(huì)副主席陳文輝在上月末召開的第二屆保險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)會(huì)上，強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)資金運(yùn)用需要特別注意的六大風(fēng)險(xiǎn)問題中，首先提出保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的順周期風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

　　無憂保提示：通過以上信息我們可以獲知，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)商相比，有保險(xiǎn)資金參與的房地產(chǎn)基金，無疑能提供給房產(chǎn)行業(yè)更高的投資回報(bào)率以及更快的資金周轉(zhuǎn)速度，但行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也將比以往更高。