【摘要】隨著生命人壽安邦保險(xiǎn)舉牌之后，險(xiǎn)企以各種形式參與到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的趨勢也逐步顯現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)或成為下一個(gè)投資密集區(qū)。根據(jù)目前形勢，深圳養(yǎng)老社區(qū)積極吸引險(xiǎn)資入局，但是也面臨著地塊有限的瓶頸，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)未必會(huì)迅猛發(fā)展。

　　深圳養(yǎng)老社區(qū)吸引險(xiǎn)資入局
　　在保險(xiǎn)公司舉牌地產(chǎn)股成為近期熱議話題之際，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資意圖開始引發(fā)外界各種猜測。
　　4月3日，泰康人壽宣布在上海松江新城投資42億元建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。此前，泰康先后在北京、上海、廣州、三亞拿到養(yǎng)老用地。4月9日，佳兆業(yè)集團(tuán)聯(lián)合生命人壽以54億元價(jià)格拍得“大鵬下沙濱海生態(tài)旅游度假區(qū)整體開發(fā)項(xiàng)目”，成為深圳自2001年建立土地招拍掛制度以來最大一宗單一地皮交易。4月10日，前海人壽以4億元的價(jià)格拍得一宗總面積為1.086萬平方米的深圳寶安區(qū)地塊，準(zhǔn)備劃作養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)用地。
　　加上4月上演生命人壽、安邦集團(tuán)對(duì)金地集團(tuán)、金融街等股票的舉牌行動(dòng)，險(xiǎn)資在房地產(chǎn)的興趣已經(jīng)“霸氣外露”。中國證券報(bào)媒體從廣東相關(guān)人士處獲悉，目前多家當(dāng)?shù)?a href="http://www.kcuv.cn/shebaozhengce/1988135/">保險(xiǎn)公司都在醞釀在深圳以及廣東省內(nèi)其他地方介入房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)將成為今年保險(xiǎn)公司在當(dāng)?shù)刭Y金運(yùn)用的重要課題之一。
　　接近生命人壽人士對(duì)中國證券報(bào)媒體透露，目前生命人壽正規(guī)劃在深圳當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)工作，位于大鵬新區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)展順利，生命人壽將以其他公司的股東身份參與其中，但并非作為最大股東出現(xiàn)。該人士拒絕就養(yǎng)老項(xiàng)目是否包含在前述拍得項(xiàng)目當(dāng)中進(jìn)行證實(shí)。
　　公開資料顯示，前述“大鵬下沙濱海生態(tài)旅游度假區(qū)整體開發(fā)項(xiàng)目”用地面積為86.98萬平方米，土地性質(zhì)為綜合性質(zhì)用地，包含商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、文體設(shè)施用地、交通場站用地、供應(yīng)設(shè)施用地、綠地與廣場用地。此前大鵬新區(qū)有關(guān)部門表示，希望競得企業(yè)配合大鵬新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，突出綠色建筑、低碳生態(tài)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和冷熱能綜合利用。
　　佳兆業(yè)方面則表態(tài)稱，合作開發(fā)模式可以實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，在一些大項(xiàng)目運(yùn)作上更具優(yōu)勢，這將在快速擴(kuò)張的過程中有效地控制整個(gè)集團(tuán)的負(fù)債率和整體投資風(fēng)險(xiǎn)，也有利于保障集團(tuán)良好的企業(yè)形象和在境內(nèi)外資本市場的融資能力。
　　4月1日，生命人壽增持佳兆業(yè)集團(tuán)1298.3萬股，持股占比上升為15.2%。此外，生命人壽還在多個(gè)三四線城市打造“生命金融城”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前進(jìn)駐的城市包括揚(yáng)州、襄陽、長春、西安等，有消息稱，生命人壽在此方面總投資超過200億元。

　　未必狂飆突進(jìn)
　　廣東某中型保險(xiǎn)公司管理人士對(duì)中國證券報(bào)媒體表示，現(xiàn)在談到養(yǎng)老社區(qū)的話題時(shí)，業(yè)內(nèi)經(jīng)常把關(guān)注重點(diǎn)放在項(xiàng)目建設(shè)的硬件投資上，但往往忽略了軟件的重要性。“養(yǎng)老的配套服務(wù)現(xiàn)在還比較欠缺，只強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)投資如何大還是不夠的?！?br>　　該人士認(rèn)為，深圳的服務(wù)水平和養(yǎng)老意識(shí)正在被逐步培養(yǎng)起來，這將給保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司的介入提供優(yōu)質(zhì)條件。但同時(shí)也面臨一個(gè)制約瓶頸，即深圳可用于此類項(xiàng)目建設(shè)的地塊有限。
　　前述接近生命人壽人士表示，雖然保監(jiān)會(huì)在2月已經(jīng)調(diào)整保險(xiǎn)資金的大類監(jiān)管比例，但保險(xiǎn)公司在資金運(yùn)用上還將綜合考慮資產(chǎn)負(fù)債、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力等多種方面，而非單純考慮投資回報(bào)高的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行投資。他認(rèn)為，生命人壽在考慮未來和房地產(chǎn)有關(guān)的投資方面，仍會(huì)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。
　　“在深圳的這種情況下，一方面，保險(xiǎn)公司可能會(huì)采取與房地產(chǎn)公司合作的方式，或者前者通過成為后者的股東來介入項(xiàng)目投資；另一方面，客觀上來看，當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)未必會(huì)短期內(nèi)迅猛發(fā)展?！鼻笆鰪V東省人士表示。
　　此前有消息稱，前海人壽在深圳寶安拍得的地塊溢價(jià)6倍，起拍價(jià)為6850萬元，在拍得之前經(jīng)過21次出價(jià)，最終樓面地價(jià)為每平方米14815元。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目用于養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)最終產(chǎn)生的利息成本，以及建筑、安裝、配套設(shè)施和服務(wù)成本，最后將轉(zhuǎn)嫁到養(yǎng)老院的老人身上。
　　深圳市有關(guān)部門人士表示，希望未來在該地塊上建設(shè)高端養(yǎng)老院，鎖定能拉動(dòng)本地消費(fèi)的富裕人群。相比較目前北上廣的高端養(yǎng)老院，月收費(fèi)1萬多元的價(jià)格并不算高。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，深圳市將興建70處機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施。這意味著要新增約40個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施，而新增的養(yǎng)老用地傾向于采用招拍掛的方式出讓。
　　泰康人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人士對(duì)中國證券報(bào)媒體表示，養(yǎng)老社區(qū)起步階段的收費(fèi)會(huì)主要面向中高檔消費(fèi)群體。除了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施硬件建設(shè)外，還將嘗試把醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)等配套的“軟件”服務(wù)進(jìn)一步完善，豐富入住老年人的生活。

　　無憂保提示：通過以上信息我們可以獲知，根據(jù)目前形勢，深圳養(yǎng)老社區(qū)積極吸引險(xiǎn)資入局，但是也面臨著地塊有限的瓶頸，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)未必會(huì)迅猛發(fā)展。