【摘要】隨著經濟的發(fā)展，我國老齡化程度也在不斷加劇。根據我國人均GDP增長測算，我國即將進入養(yǎng)老地產的快速發(fā)展時期，并且受市場經濟的發(fā)展、空巢家庭逐漸增多等因素影響，養(yǎng)老產業(yè)市場即將迎來新一輪的變革。

　　隨著市場經濟的發(fā)展，企業(yè)改革的深化，城鄉(xiāng)富余勞動力的增多，年輕人出行多，在家少，照料老人的機會大大減少。另外，空巢家庭的逐漸增多，進一步弱化了家庭的養(yǎng)老功能。這一客觀現(xiàn)實迫切要求社會增強老年人的服務功能。

　　根據前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，盡管我國遭遇了“未富先老”的尷尬局面，但是進入老齡化社會甚至老齡社會后，養(yǎng)老產業(yè)也將會帶來長期的投資機會，甚至可能蘊藏的是百萬億級的消費潛力。

　　國內市場上涌現(xiàn)出大批養(yǎng)老地產項目，然而從已實施的項目來看，或多或少存在一些規(guī)劃設計類問題，還有一些項目引入了很多養(yǎng)老設施，但實際這些設施的使用率很低。更多的養(yǎng)老地產項目僅配置了一些基本醫(yī)療護理設施，養(yǎng)老社區(qū)功能并不完善。

　　養(yǎng)老地產空間很大，但面臨的問題也很多。首先是土地，政府雖有養(yǎng)老產業(yè)專門的劃撥土地，但收費有限制；其次是服務。

　　目前75%的中國老年人口擁有住房，但現(xiàn)有住房是按照年輕型社會的需求建造的，缺乏適老性設計。比如很多六層高的樓房，沒有配備電梯，對于老齡人口來說，居住十分不便。通過開發(fā)適宜的金融工具，進行以房養(yǎng)老、租賃、互換，可以很好地發(fā)揮房產的養(yǎng)老功能。

　　我國作為世界上老齡人口最多的國家，但目前養(yǎng)老產業(yè)還處于初級階段，從時間上劃分2014年算是養(yǎng)老產業(yè)元年，發(fā)達國家在老齡化社會問題的處理已經較為成熟，其中法國眾多養(yǎng)老龍頭企業(yè)在看到我國如此宏大的市場時，紛紛來華布局，希望通過自己多樣的養(yǎng)老模式打開這一片“藍?！?。

　　除卻土地、服務，盈利也成為養(yǎng)老地產或養(yǎng)老機構要面對的最大問題。蔡建林指出，從房企角度看，持有型養(yǎng)老服務產業(yè)投資大、回收期長，在運營層面也比商業(yè)、工業(yè)等持有型物業(yè)的運營要求更為細致，人員投入也大。

　　而從供應角度來看，目前市場上養(yǎng)老機構的現(xiàn)狀是檔次低、服務差。大部分養(yǎng)老機構配套設施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；服務及費用參差不齊，且由于長期護理經驗不足，導致一些養(yǎng)老機構不愿接收入住前就已失能的老人。

　　養(yǎng)老地產是集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體，將住宅、服務、醫(yī)療、旅游、度假、教育等產品全方位結合起來，其核心并非住宅產品(老年公寓)，而是完善的配套和增值服務。但是目前大多養(yǎng)老地產產品層次較低，主要以住房建設為主，少量配套設施為輔，產業(yè)鏈整合度較低，缺乏全過程的開發(fā)理念，沒有滿足老年專項市場的個性化需求。

　　無憂保提示：隨著經濟發(fā)展，老齡人口增多，我國也即將迎來養(yǎng)老產業(yè)新一輪發(fā)展變革。目前市場上養(yǎng)老地產項目逐漸增多，但是由于其產品層次較低、產業(yè)鏈整合度較低，養(yǎng)老產業(yè)項目并不能滿足老年人的個性化需求，因而我國養(yǎng)老產業(yè)還將面臨巨大挑戰(zhàn)。