【摘要】隨著國家“以房養(yǎng)老”進(jìn)行試點之后，很多險企把投資方向轉(zhuǎn)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，截至2013年年末共有超過10家險企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，超過24家險企涉足投資性房地產(chǎn)，超過85家地產(chǎn)商參與了養(yǎng)老地產(chǎn)的投資。一些險企的養(yǎng)老社區(qū)，需要高端客戶來消費和支撐。

　　投保人主要來自投資界、藝術(shù)界、學(xué)術(shù)界和商界，工薪階層投保的案例并不多見，高保費門檻將絕大多數(shù)工薪階層擋在了養(yǎng)老社區(qū)的門外。媒體近日獲悉，某險企4月24日將發(fā)售一款養(yǎng)老社區(qū)掛鉤產(chǎn)品，初步規(guī)定客戶購買該掛鉤產(chǎn)品之后總繳保費達(dá)400萬元以上的，可獲得該險企養(yǎng)老社區(qū)不限時居住資格。媒體統(tǒng)計，截至2013年年末共有超過10家險企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，超過24家險企涉足投資性房地產(chǎn)，超過85家地產(chǎn)商參與了養(yǎng)老地產(chǎn)的投資。

　　全國老齡工作委員會辦公室研究院秘書長張磊告訴媒體，一方面各機(jī)構(gòu)紛紛涌入養(yǎng)老地產(chǎn)勢必會形成搶食養(yǎng)老高端客戶的態(tài)勢；另一方面，中國的高端客戶人群有限，并非所有高端人群都會住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)，即使短期有大批客戶入住，但長期來看，入住率、目標(biāo)客戶數(shù)量依然會遇到瓶頸。

　　需高端客戶來支撐
　　在泰康人壽公布的幾位購買了相關(guān)保險產(chǎn)品的客戶中，投保人主要來自投資界、藝術(shù)界、學(xué)術(shù)界和商界。但工薪階層投保的案例并不多見，高保費門檻將絕大多數(shù)工薪階層擋在了養(yǎng)老社區(qū)的門外。
　　從全國來看，目前絕大多數(shù)的老人是根本住不起這些養(yǎng)老社區(qū)的，中國的老人不同于美國的老人，中國的多數(shù)老人并沒有獨立的資產(chǎn)，一大部分老人將多年的積蓄拿出來給子女買房了，根本沒有錢去住高端養(yǎng)老社區(qū)。
　　張磊告訴媒體，從傳統(tǒng)觀念上來說，不少老人不愿意在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)頤養(yǎng)天年；子孫滿堂帶來的情感需求是養(yǎng)老社區(qū)所無法提供的。將老人送進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)，老人會感覺是“子女不要自己了”，這也是為什么現(xiàn)在市中心的養(yǎng)老院爆滿排隊，而郊區(qū)養(yǎng)老院卻入住率不足50%、面臨虧損的原因。
　　盡管目前美國經(jīng)營已成熟的養(yǎng)老社區(qū)的入住率能達(dá)到95%以上，但中國的養(yǎng)老社區(qū)畢竟仍處于起步階段，高端養(yǎng)老社區(qū)的投資回報率和入住率并沒有相關(guān)的經(jīng)驗可以借鑒。保險公司如此大手筆的投資，還必須面對土地、建筑、運(yùn)營等成本的挑戰(zhàn)。一旦沒有足夠的高端客戶來支撐，保險公司將面臨保費收不上來，卻還要維持養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營開支的尷尬局面。
　　盡管如此，險企并沒有停止投資養(yǎng)老地產(chǎn)的腳步，據(jù)媒體統(tǒng)計，截至2013年年末共有超過10家險企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，超過24家險企涉足投資性房地產(chǎn)，超過85家地產(chǎn)商參與了養(yǎng)老地產(chǎn)投資。
　　今年4月份以來，生命人壽、前海人壽先后在深圳高價拿地，泰康人壽目前也已完成北上廣三大一線城市的總體布局。根據(jù)泰康人壽的投資計劃，未來泰康擬將占自己公司總資產(chǎn)10%-20%的部分投入到養(yǎng)老社區(qū)之中。此外，合眾人壽、太平人壽也在紛紛在二三線城市大肆擴(kuò)張。

　　無憂保提示：通過以上信息我們可以知道，各險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)的一個核心目的是高端客戶的再次開發(fā)，因為保險公司積累了一批高端客戶，所以做養(yǎng)老地產(chǎn)有天然優(yōu)勢。