【摘要】隨著國家開始進行“以房養(yǎng)老”試點，一些險企正加緊步伐跑馬圈地。在中國，養(yǎng)老社區(qū)由壽險公司來做最合適，不僅可以大大降低養(yǎng)老社區(qū)的融資和運營成本，還將使壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20年。

　　劉越（化名），68歲，北京退休公務(wù)員。為了不打擾工作繁忙的子女，馬年春節(jié)后，他和老伴住進了當(dāng)?shù)匾患艺?jīng)營的養(yǎng)老院。4月初，當(dāng)《國際金融報》媒體撥通劉越的電話時，他告訴媒體，老兩口已經(jīng)從養(yǎng)老院搬出來了，“說實話，養(yǎng)老院環(huán)境整潔，起居飲食也照顧得不錯，但就是少了點"家"的味道”。

　　64歲的阮阿姨是退休護士，在上海中心城區(qū)有一套房產(chǎn)。為了給兒子準備婚房，阮阿姨打算找一個專門的養(yǎng)老社區(qū)，和她的同齡人一起做運動、看電影、互相扶持，優(yōu)雅地老去?？墒牵k的養(yǎng)老院只能滿足基本生活需求，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)入住門檻太高，尋覓了2個月，阮阿姨仍沒能找到一個合適的養(yǎng)老去處。

　　在老年人數(shù)量急劇增長的中國，“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”無疑是潛力巨大的新市場。用泰康人壽保險股份有限公司（以下簡稱“泰康人壽”）董事長兼首席執(zhí)行官陳東升的話說：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍海，當(dāng)下，保險公司正站在臺風(fēng)的風(fēng)口上，毫無疑問會被吹起來?！?/p>

　　掛鉤保險產(chǎn)品是否絕配
　　“與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)相比，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)有著天然優(yōu)勢?！痹阝諊磥?，“在中國，養(yǎng)老社區(qū)由壽險公司來做最合適，不僅可以大大降低養(yǎng)老社區(qū)的融資和運營成本，還將使壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20年?！?br>　　陳東升認為，與傳統(tǒng)的地產(chǎn)商相比，壽險企業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)有三個優(yōu)勢：第一，壽險企業(yè)擁有巨大的資金優(yōu)勢；第二，壽險公司具有良好的長期理財能力；第三，保險公司有強大的營銷網(wǎng)絡(luò)，以及養(yǎng)老社區(qū)與保險公司產(chǎn)品具有的協(xié)同效應(yīng)。
　　通過購買保險產(chǎn)品獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的“門票”是大部分保險公司采用的模式?！秶H金融報》媒體從泰康人壽上海分公司獲悉，根據(jù)泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，只有那些一次性繳納200萬元保費，或者未來10年每年繳納20萬元保費的客戶，才有資格在未來入住泰康之家。
　　“200萬元只是購入一張入住泰康之家的"門票"，正式入住后，老人還要每個月支付7000-8000元的管理費?！扁諊谧屑氀芯苛颂┛抵摇ぱ鄨@的模式后說，“坦白說，這么高的管理費，一般的退休工人根本無法承擔(dān)。”
　　對此，具體負責(zé)養(yǎng)老社區(qū)投資的泰康人壽助力總裁兼泰康之家首席執(zhí)行官劉挺軍表示：“這些養(yǎng)老社區(qū)瞄準的大多是擁有數(shù)千萬元以上資產(chǎn)的富裕人群。盡管價格不菲，這樣的高端養(yǎng)老社區(qū)仍然供不應(yīng)求?！?br>　　資料顯示：盡管2015年第一期養(yǎng)老社區(qū)才會開放，但泰康人壽的上述養(yǎng)老計劃推出不到一年，已經(jīng)有超過2000人購買，中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征是其第一個客戶，打算70歲之后入住。
　　相比之下，合眾人壽將目標(biāo)客戶鎖定在中端人群，價格也比較親民。合眾人壽的保險客戶只要購買了“合眾優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃”，就可提前鎖定未來入住“合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)”的權(quán)利，在保險期滿后，如符合入住條件并選擇入住社區(qū)，就可盡情享受“居住在家中、生活在社區(qū)、服務(wù)于機構(gòu)”的快樂退休生活。
　　具體而言，客戶可以選擇直接繳費入住活躍老人區(qū)，兩室一廳的房子，每月租金1350元，服務(wù)費每套每月需700元，共計2050元；如果選擇購買保險產(chǎn)品，以35歲-40歲的客戶為例，選擇10年繳費，每年需繳納3萬元-5萬元保費（根據(jù)不同房型而定）。
　　“入住期間，如入住人不幸身故，退還剩余租金，入住合同終止。同時，配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費用后可陪同被保險人一起入住優(yōu)年生活社區(qū)的同一個房間，共同享受快樂幸福的老年生活?！焙媳娙藟塾嘘P(guān)負責(zé)人告訴媒體，“如果被保險人在入住前想放棄入住權(quán)，可選擇領(lǐng)取生存金，入住合同終止。入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實時結(jié)算，退還剩余部分，選擇非常靈活，被保險人擁有絕對的主動權(quán)?！?br>　　對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險學(xué)院院長王穩(wěn)認為，傳統(tǒng)的保險采用保單形式，以虛擬性、不可預(yù)見性、口頭承諾為主，傳統(tǒng)保險產(chǎn)品運作模式均以產(chǎn)品為導(dǎo)向。但“合眾優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃”打破了傳統(tǒng)保險的觀念與產(chǎn)品模式，從虛擬保障向可見的實物保障轉(zhuǎn)移，推動了中國保險模式的全新升級。
　　"保險+實物對接"的模式，引領(lǐng)了壽險產(chǎn)品的第三次革命：將原有、單一的保單保障向"保單+實物養(yǎng)老"雙保障的形式轉(zhuǎn)變，用"保險產(chǎn)品+養(yǎng)老社區(qū)"實物對接產(chǎn)品的模式，為客戶提供高品質(zhì)養(yǎng)老的一站式服務(wù)。”王穩(wěn)分析。
　　然而，對于紛紛殺進去的險企而言，養(yǎng)老地產(chǎn)并非真的就是塊“香餑餑”。庹國柱分析指出，養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。按照保監(jiān)會規(guī)定，險資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養(yǎng)老不動產(chǎn)項目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，這讓保險商的經(jīng)營模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。
　　其次，降低養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報的另一個因素是公共設(shè)施投資。養(yǎng)老地產(chǎn)不完全等同于商業(yè)地產(chǎn)，涉及的方面會很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護理、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)，直到日常起居。比如泰康北京的第一個養(yǎng)老社區(qū)一期雖然大概只占總體的1/5，但當(dāng)2015年客戶入住的時候，所有的配套公共設(shè)施都要到位。

　　無憂保提示：通過以上信息我們可以知道，與傳統(tǒng)地產(chǎn)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報期長，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運營。