【摘要】保險(xiǎn)公司正在探索更多針對(duì)養(yǎng)老資源的保險(xiǎn)解決模式。保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)，正從質(zhì)疑、探索慢慢走向初步成熟，其中以泰康模式和合眾模式兩種最為典型。另外還有很多險(xiǎn)企紛紛加入養(yǎng)老社區(qū)的布局。

　　人保財(cái)險(xiǎn)副總裁王和建議稱(chēng)，可以探索養(yǎng)老資源證券化的模式，比如通過(guò)“入住期權(quán)”形式解決需求與供給的期間匹配問(wèn)題，破解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，對(duì)沖波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并探索將“入住期權(quán)”嵌入養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，并且設(shè)立專(zhuān)門(mén)交易市場(chǎng)，提供流動(dòng)性。

　　截至2015年二季度末，保險(xiǎn)業(yè)共有9家保險(xiǎn)公司已投資或計(jì)劃投資25個(gè)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃投資金額612億元，實(shí)際已投資金額199億元。據(jù)了解，這9家保險(xiǎn)公司分別是泰康人壽、中國(guó)人壽、中國(guó)人保、合眾人壽、中國(guó)太平、中國(guó)太保、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)。

　　壽企爭(zhēng)先恐后布局養(yǎng)老社區(qū)
　　險(xiǎn)資投資養(yǎng)老社區(qū)中，最早落地的是泰康模式和合眾模式。而近日泰康北京社區(qū)——燕園的落地，也讓各類(lèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)鉚足了勁兒，加緊了步伐跟上。
　　就泰康人壽對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的布局時(shí)間表，泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升在開(kāi)業(yè)當(dāng)天告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：“三年之內(nèi)泰康將落地包括北上廣、蘇州、三亞、成都、武漢等7個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，未來(lái)相信海外也會(huì)有布局?！?br>　　據(jù)了解，泰康人壽在業(yè)內(nèi)最早提出建設(shè)醫(yī)養(yǎng)融合養(yǎng)老社區(qū)，其北京旗艦社區(qū)燕園總建筑面積約31萬(wàn)平方米，全部建成后可容納3000戶(hù)、約4500位老人入住。
　　作為最早開(kāi)始研究養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)公司，根據(jù)泰康人壽此前的投資計(jì)劃，未來(lái)泰康擬將占自己公司總資產(chǎn)10%~20%投入到養(yǎng)老社區(qū)之中。而未來(lái)5~8年，泰康人壽將在全國(guó)投資1000億元，建設(shè)15~20個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。
　　另外一家比泰康人壽更早開(kāi)業(yè)的社區(qū)是合眾人壽，近日也動(dòng)作頻頻。2013年10月，合眾人壽在武漢建成了國(guó)內(nèi)首個(gè)復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，而最近有消息稱(chēng)，沈陽(yáng)、南寧的養(yǎng)老社區(qū)也將在今年開(kāi)門(mén)迎客。
　　此外，近日合眾人壽與美國(guó)SummitHealthcareREIT公司合資收購(gòu)美國(guó)南科羅拉多州、俄勒岡州和弗吉尼亞州的6處養(yǎng)老社區(qū)，成為中國(guó)保險(xiǎn)資金出海收購(gòu)養(yǎng)老社區(qū)的第一個(gè)成功案例。不過(guò)，該消息尚未得到合眾人壽公開(kāi)確認(rèn)。
　　在多點(diǎn)布局、加速落地的行業(yè)背景下，保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)已成為趨勢(shì)。根據(jù)招商證券的研究報(bào)告分析，泰康模式將養(yǎng)老居家與保險(xiǎn)聯(lián)系得最為緊密，提前為客戶(hù)鎖定居住成本，亦用保險(xiǎn)方式抵御房租漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　“合眾模式則通過(guò)被保險(xiǎn)人入住社區(qū)后保險(xiǎn)金額增值返還的方式將保單與地產(chǎn)聯(lián)系在一起，特色是依托地產(chǎn)股東背景，選在二線省份，建筑面積和客戶(hù)容量遠(yuǎn)大于其他公司，門(mén)檻稍低，偏向于中端養(yǎng)老?！眻?bào)告指出。
　　除了先試水的兩家外，其他保險(xiǎn)公司也不甘落后。本報(bào)小編了解到，中國(guó)人壽蘇州陽(yáng)澄湖半島項(xiàng)目的神秘面紗已經(jīng)揭開(kāi)，項(xiàng)目一期總建筑面積11萬(wàn)平方米，將由中國(guó)人壽與美國(guó)MerrillGarden公司聯(lián)手開(kāi)發(fā)，定位是復(fù)合型中高端養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。
　　中國(guó)人壽投資控股有限公司副總裁楊華良此前透露，今年8月，蘇州陽(yáng)澄湖半島養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目將正式動(dòng)工，2017年國(guó)壽健康綜合體將建成，2018年社區(qū)將全面建成。
　　此外，北京、天津及三亞都在該公司規(guī)劃中，其中三亞即將獲得土地，北京大興的改造項(xiàng)目也“箭在弦上”。
　　另外，已落地桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)的中國(guó)平安，此前入股碧桂園成第二大股東，這也被業(yè)界解讀為意在布局養(yǎng)老社區(qū)。新華保險(xiǎn)在海南的養(yǎng)老項(xiàng)目也已進(jìn)入銷(xiāo)售階段，還在廣東、福建、上海等地進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，布局下一步養(yǎng)老“棋子”。
　　同時(shí)，今年5月18日，人保集團(tuán)2015年客戶(hù)服務(wù)節(jié)上人保壽險(xiǎn)一位高管公開(kāi)表示：“其第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目在大連，物業(yè)購(gòu)置已經(jīng)完成，第一期將投入12億元，目前已經(jīng)到了要推出相關(guān)產(chǎn)品階段。”
　　中國(guó)太保養(yǎng)老投資公司方面此前也公開(kāi)透露，改建物業(yè)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)模式是公司未來(lái)發(fā)展方向，并將在5年投資30億元搶占75歲以上、有長(zhǎng)期照料需求的中高端客戶(hù)細(xì)分市場(chǎng)。

　　典型模式的利弊
　　保險(xiǎn)公司紛紛斥資布局養(yǎng)老社區(qū)并不難理解，這既和整體社會(huì)老齡化趨勢(shì)加劇相關(guān)，又和保險(xiǎn)公司打通產(chǎn)業(yè)鏈，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品相關(guān)。
　　中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波此前在復(fù)旦大學(xué)“中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的改革與發(fā)展”演講中表示，目前全國(guó)2億老人，如果8%進(jìn)養(yǎng)老院，現(xiàn)在中國(guó)需要1600萬(wàn)床位，但目前全國(guó)養(yǎng)老床只有400萬(wàn)。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，產(chǎn)品端和資金端對(duì)接通道的打通、全生命的產(chǎn)業(yè)鏈、回報(bào)周期以及增值預(yù)期等因素都讓保險(xiǎn)公司看到了機(jī)會(huì)。不過(guò)，在“摸著石頭過(guò)河”的路上，保險(xiǎn)公司當(dāng)然不無(wú)擔(dān)憂。
　　目前，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老地產(chǎn)均采取自建養(yǎng)老社區(qū)的形式，擁有所有權(quán)，出租居住權(quán)。在社區(qū)內(nèi)持續(xù)建設(shè)醫(yī)療護(hù)理等配套機(jī)構(gòu)，通過(guò)保險(xiǎn)產(chǎn)品支持實(shí)體機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。普遍的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)分為三類(lèi)，出租模式、出售模式、出租+出售模式。
　　長(zhǎng)城證券曾發(fā)布研報(bào)指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式主要有三類(lèi)：長(zhǎng)期持有、持有+銷(xiāo)售、銷(xiāo)售。對(duì)比三類(lèi)模式的優(yōu)劣，可以得出的結(jié)論是，長(zhǎng)期持有模式有利于獲取后期運(yùn)營(yíng)的持續(xù)收入和提升運(yùn)營(yíng)能力，但對(duì)資金要求高，資金占用量大，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，要求有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)和強(qiáng)大的財(cái)力支持;持有+銷(xiāo)售模式資金回籠迅速、模式復(fù)制成本低、風(fēng)險(xiǎn)較小，不過(guò)亦對(duì)資金要求和管理能力要求較高。
　　與此相對(duì)應(yīng)的是，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)亦面臨這兩類(lèi)挑戰(zhàn)。上述業(yè)內(nèi)人士分析指出，泰康樂(lè)享新生活保單和養(yǎng)老社區(qū)的捆綁性質(zhì)更強(qiáng)，基本上是一一對(duì)接性質(zhì)，合眾人壽保單和養(yǎng)老社區(qū)的捆綁形式更加松散，保單和其他銷(xiāo)售方式均可。
　　不過(guò)，對(duì)于泰康的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式而言，消費(fèi)者會(huì)存在后期如何鎖定入住權(quán)的擔(dān)憂，以目前的排隊(duì)情況來(lái)看，泰康養(yǎng)老社區(qū)仍處于供不應(yīng)求的階段，此外，龐大的資金投入和專(zhuān)業(yè)的管理能力成為制約養(yǎng)老社區(qū)不斷擴(kuò)大的因素，而專(zhuān)業(yè)化的管理能力更加重要。
　　陳東升亦公開(kāi)透露，醫(yī)養(yǎng)是泰康的戰(zhàn)略核心，目前下設(shè)養(yǎng)老、健康、終極關(guān)懷三個(gè)事業(yè)部，并將在每個(gè)養(yǎng)老社區(qū)里開(kāi)設(shè)一家2級(jí)醫(yī)院，未來(lái)在滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)醫(yī)療需求后，還可以對(duì)外接診。
　　此前，泰康人壽旗下已經(jīng)全資設(shè)立健康服務(wù)管理公司，整合現(xiàn)有健康管理服務(wù)，如私人醫(yī)生、海外醫(yī)療等醫(yī)療服務(wù)，未來(lái)整個(gè)集團(tuán)都可以采購(gòu)并使用這些服務(wù)。
　　泰康之家相關(guān)負(fù)責(zé)人亦在接受采訪時(shí)表示：“專(zhuān)業(yè)化是泰康養(yǎng)老社區(qū)的重中之重，要真正從老年醫(yī)學(xué)、日常、生活營(yíng)養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)、社會(huì)化行為訓(xùn)練等多種方式不斷積累改進(jìn)服務(wù)，而后續(xù)也會(huì)陸續(xù)開(kāi)發(fā)高端醫(yī)療產(chǎn)品，來(lái)配套養(yǎng)老和醫(yī)療，特別是羽翼豐滿(mǎn)后，會(huì)根據(jù)已有標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)定制化的產(chǎn)品來(lái)全權(quán)體現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)模式?！倍槍?duì)專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)、人才需求方面，泰康人壽似乎意欲采取并購(gòu)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)的路數(shù)。
　　另一方面，合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓曾算過(guò)一筆賬，以武漢一家純照料型服務(wù)機(jī)構(gòu)為例，2014年服務(wù)收入僅400萬(wàn)元，而人員工資、水電氣等能源費(fèi)用和各種稅費(fèi)的運(yùn)營(yíng)成本高達(dá)1300萬(wàn)元，凈虧損900萬(wàn)元。這還不算設(shè)施投資5億元的收益，如果按照5%的銀行利率保守計(jì)算，又是2500萬(wàn)元的損失。綜合折算下來(lái)，這家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一年至少虧損3400萬(wàn)元。

　　無(wú)憂保提示：目前民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)非常艱難，除固定資產(chǎn)投入外，人力成本、能源費(fèi)用、房產(chǎn)稅、土地使用稅等構(gòu)成的運(yùn)營(yíng)成本也非常高。而由于市場(chǎng)需要培育，前期入住率不足，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)壓力非常大。