【摘要】據(jù)筆者了解，金融街控股52億元從SOHO中國手中接盤而來的項目在近日揭開了神秘面紗。SOHO中國在進入上海之后就遭遇“水如不服”出現(xiàn)銷售瓶頸，金融街此次接下靜安、海倫兩項目能否讓其“扭虧為盈”？

　　雙贏OR兩敗
　　有分析認(rèn)為，SOHO中國出售上述項目的主要原因在于未來收益的不確定性。以如今的成本，SOHO中國上述項目租金減去大樓維護和管理費用后，回報率可能不足5%。
　　根據(jù)研究機構(gòu)云房數(shù)據(jù)發(fā)布的《2015上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告》，目前上海寫字樓的靜態(tài)租賃回報率僅僅為3.5%，是參與調(diào)查的17個城市中最低的，長期租賃的回報率為8.9%。同為一線的北京靜態(tài)租賃和長期租賃的回報率分別為4.7%和9.7%。
　　“從成交價格來講是合理的，”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴時代周報筆者，靜安項目的單位價格約為2.85萬元/平方米，而海倫廣場項目的單位價格約為1.82萬元/平方米。這場交易中，SOHO中國實際上并無從中獲利，只是加了點財務(wù)成本而已，金融街則低價獲得兩個項目。
　　但張宏偉同時指出，雖然收購價低廉，但兩個項目所在商圈寫字樓供應(yīng)量很大，靜安和海倫項目推出市場后，在銷售和招商上會有一定壓力。
　　自2007年對外宣布進軍上海，時隔8年之后，金融街在2015年鋒芒漸露。不僅是上述項目，7月15日上午，在將近兩個小時的競價后，金融街以88.15億元奪得上海閘北區(qū)火車站北廣場重磅地塊，刷新上海年內(nèi)總價地王紀(jì)錄。作為一個超百億的投資項目，金融街在上?；疖囌颈睆V場未來營收上的貢獻到底將如何，目前仍未可知。
　　“對金融街而言，北京市場已經(jīng)飽和，必然要走規(guī)?；瘮U張道路。”張宏偉認(rèn)為，從拿地來講，北京近幾年推出的土地有限且限制條件多，而上海、廣州這些人口基數(shù)大且拿地偏容易的城市，理所當(dāng)然成為金融街優(yōu)先考慮進駐的標(biāo)的。

　　擴張之痛
　　自2014年起，金融街開始在一線城市大肆擴張，緩解土儲之渴。目前，北上廣深四個一線城市中，僅剩深圳金融街尚未踏足。實際上，對于深圳，金融街一直“心向往之”，且已經(jīng)著手布局。
　　早在2005年，金融街便在深圳鄰居惠州安營扎寨，在位于惠州惠東縣南部的巽寮灣，投入近200億元，開發(fā)超大型濱海項目金融街·巽寮灣。恰恰這個項目，也成為金融街全國擴張“噩夢的開始”。從2005年拿地至今，這個總投入達200億元的超大型濱海項目僅售不足40億元。
　　為盡快處理存貨，金融街試圖采取降價方式“以價換量”，時代周報筆者從新浪樂居數(shù)據(jù)庫了解到，與該項目2008年5月31日第一次對外報出的4.5萬元/平方米相比，目前該樓盤銷售價格僅在7000元/平方米至1.5萬元/平方米。
　　“金融街拿地這么多年，6年后才開始大批量推貨，顯然是對巽寮灣區(qū)域發(fā)展預(yù)判失誤，超前的項目及時效性和市場產(chǎn)生了脫軌，”深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴時代周報筆者，除了自身發(fā)展策略失誤，目前整個巽寮灣面臨天量供應(yīng)，形成“群雄逐鹿”局面。
　　銷售困局不僅在惠州。近年來，金融街的存貨余額“節(jié)節(jié)攀升”，從2007年到2014年，其存貨余額分別約63.93億元、109.25億元、185.5億元、284.52億元、318.63億元、376.79億元、427.9億元和506.51億元，分別占同期總資產(chǎn)的40.92%、39.73%、43.8%、52.53%、53.35%、53.8%、56.25%和57.83%。
　　中金公司寧靜鞭指出，2015年金融街經(jīng)營重點將是外埠項目去庫存，公司期末開發(fā)產(chǎn)品余額已達124.5億元，主要集中在廣東巽寮灣、天津大都會、世紀(jì)中心、重慶融景城等項目，以年均150億元銷售額估計，去化周期在一年以上。而如果按照2015年第一季度9.3億元房產(chǎn)簽約額為基準(zhǔn)，消化金融街今年547.1億元的存貨，周期將達177個月。
　　在巨額存貨壓頂?shù)那闆r下，金融街的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額已連續(xù)8年為負(fù)數(shù)，2007-2014年，金融街的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-8.13億元、-51.27億元、-15.71億元、-24.81億元、-22.26億元、-19.26億元、-29.06億元和-3.21億元。
　　為了維持資金運轉(zhuǎn)，金融街不向銀行等金融機構(gòu)加大融資力度。今年7月3日，金融街發(fā)行90億元公司債。未來金融街將會拓展哪些渠道進行融資？時代周報筆者并未從金融街處得到回復(fù)。

　　無憂保提示：金融街早在去年就開始走上擴張之路，此次接下靜安和海倫兩大項目后將會面臨銷售和招商的雙重壓力。金融街為了維持資金的正常運轉(zhuǎn)，目前開始發(fā)行公司債，未來可能還會創(chuàng)新其他渠道進行融資。金融街究竟能否實現(xiàn)雙贏，只能留給時間去驗證。