【摘要】“以房養(yǎng)老”保險尚處于“嬰幼兒”時期，各種機制都不完善，與此同時“以房養(yǎng)老”保險在房價評估上也存在一些不可忽視的問題，這導致“以房養(yǎng)老”保險試點工作的開展比較艱難。

　　除了再保配套機制不夠完善外，保險版“以房養(yǎng)老”在房價評估上也存在諸多復雜的阻礙，其中在房價的折舊上便會存在一定的爭議，如房子居住時間較長出現(xiàn)破損，保險公司便會在定價上相應地壓低，但對于投保的老年人來說又會感到十分苛刻。

　　但是國外的以房養(yǎng)老便不存在這樣的問題，張紹白介紹，因為國外不存在70年居住產權的問題，因此在對房屋進行評估時，主要是以房屋所在的土地產權進行評估，但國內就會出現(xiàn)房屋破舊折損的問題。

　　如在日本、美國、英國，房產與土地一體，一般都是永久產權或999年產權。老年人去世之后，土地和房產產權依然存在，建筑折舊計算是最簡單的數(shù)學題。但在中國，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，房屋所有者只擁有最多70年的土地使用權，因此在定價時會考慮房屋老化破損的問題。

　　因此，土地使用權將成為精算師們第一個要面臨的問題。據(jù)悉，在《物權法》出臺之前，土地到期由政府無償收回，房屋建筑價值歸零。2007年出臺《物權法》后第一百四十九條改為：住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續(xù)期。但問題接踵而來，自動續(xù)期是有償還是無償？在法律制定過程中，由于各方爭議非常大，將這個難題留了下來。

　　無憂保提示：“以房養(yǎng)老”保險在房價評估上沒有根據(jù)我國的國情形成獨立的系統(tǒng)，而只是一味照搬國外的經驗，這是非常要不得的。