【摘要】近日保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知要求盡快推行以房養(yǎng)老試點(diǎn)，據(jù)悉以房養(yǎng)老政策試點(diǎn)將在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點(diǎn)。保監(jiān)會(huì)還要求初次貸款不得超過500萬。

　　從業(yè)險(xiǎn)企注冊(cè)資本不低于20億
　　據(jù)媒體人了解，所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。而這項(xiàng)業(yè)務(wù)的簡稱，就是通常說的以房養(yǎng)老。
　　保監(jiān)會(huì)表示，當(dāng)前我國缺少將社會(huì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源的有效手段。開展試點(diǎn)，盤活老年人房產(chǎn)，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇。據(jù)介紹，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇。開展試點(diǎn)，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加了一種新的養(yǎng)老方式，老年人可根據(jù)個(gè)人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保。
　　《征求意見稿》中明確表示，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群應(yīng)為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。同時(shí)，保險(xiǎn)公司參與以房養(yǎng)老試點(diǎn)也是有要求的，即包括開業(yè)滿5年，同時(shí)注冊(cè)資本不低于20億元，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。
　　根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。其中，參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。而非參與型產(chǎn)品，則指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于投保人。
　　有不愿具名的險(xiǎn)企人士向媒體人透露，如果是參與型的話，假如以后房價(jià)上漲的話，老人也可以每個(gè)月多拿到一定的增值年金。如果是非參與型的話，每個(gè)月的領(lǐng)取金額將是固定的，在房產(chǎn)增值之后，其領(lǐng)取金額也不提高，而房產(chǎn)增值部分所帶的金額就給到繼承人了。非參與型從操作層面可能會(huì)更簡單，更像一個(gè)非固定期限的貸款。對(duì)于具體的保險(xiǎn)產(chǎn)品來說，各家保險(xiǎn)公司可以根據(jù)這兩個(gè)大的框架，來自主來設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

　　單筆合同初次貸款不超500萬
　　此次《征求意見稿》對(duì)保險(xiǎn)公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)是有總量限制的。該《征求意見稿》要求試點(diǎn)期間，單個(gè)保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億元的部分。單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。
　　若以一家保險(xiǎn)公司的總資產(chǎn)為1000億元為例，其試點(diǎn)以房養(yǎng)老接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過4%×200億元+0.2%×800億元=9.6億元。事實(shí)上，壽險(xiǎn)公司中總資產(chǎn)超過1000億的公司并不多。
　　事實(shí)上，以房養(yǎng)老的開展作為一項(xiàng)新事務(wù)，對(duì)客戶和保險(xiǎn)公司而言，都面臨挑戰(zhàn)。
　　在客戶層面，首先解決的是觀念問題，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一項(xiàng)新生事物，社會(huì)認(rèn)可度和接受度有待提升，能否被老年人及其家人接受是一個(gè)重大挑戰(zhàn)。為此，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司在宣傳該產(chǎn)品時(shí)候一定要如實(shí)介紹，明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合相關(guān)要求的客戶推介業(yè)務(wù)。房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。
　　另外，對(duì)于該產(chǎn)品的銷售，對(duì)保險(xiǎn)營銷員也有要求，需要持證上崗，經(jīng)考核通過后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，征求意見特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個(gè)自然日”，比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期有所增加。
　　對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，也面臨諸如房價(jià)漲跌，70年產(chǎn)權(quán)等諸多問題。上述險(xiǎn)企人士認(rèn)為，這個(gè)市場總量不是很大，這個(gè)業(yè)務(wù)也是特別復(fù)雜的，其面對(duì)的也是一些特殊人群。保險(xiǎn)公司還需要考慮一些風(fēng)險(xiǎn)的問題，比如房價(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)等，總的來說，這個(gè)業(yè)務(wù)也不會(huì)做得特別大。保險(xiǎn)公司這個(gè)業(yè)務(wù)量只要限制在一定的量，其風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。
　　某險(xiǎn)企的陳先生在與媒體人交流時(shí)認(rèn)為，這個(gè)業(yè)務(wù)面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，如70年產(chǎn)權(quán)的問題等等，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)公司的做法會(huì)比保守的。

　　自稱“以房養(yǎng)老”試點(diǎn) 重慶尊享三方理財(cái)迷霧
　　《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》下發(fā)在即，并計(jì)劃在北京、上海、廣州、武漢四地試點(diǎn)。征求意見稿對(duì)開展試點(diǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，提出了頗為嚴(yán)格的要求。
　　但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道媒體人發(fā)現(xiàn)，已有一些公司開始涉足“以房養(yǎng)老”模式，操作方式大同小異，均為客戶把房子抵押給銀行，所得資金交給這些公司理財(cái)、投資，年化收益率約6%-7%。這些公司在推廣和運(yùn)作中存在諸多夸大宣傳和不規(guī)范操作。

　　保險(xiǎn)公司保障收益
　　2012年底股東僅兩名自然人且沒有營業(yè)額的公司，2013年末搖身一變成為了一家“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)單位。
　　3月中旬在重慶，這家名為尊享實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱“尊享集團(tuán)”)的大廳里，擠滿了前來咨詢和簽約的老年人。
　　“把房子抵押給他們，每月能獲得抵押款0.5%的收益，他們是重慶市老基會(huì)的‘以房養(yǎng)老’試點(diǎn)單位?！崩先藗儾粫r(shí)交流幾句。
　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，尊享集團(tuán)成立于2010年，是一家人力資源管理公司。起初注冊(cè)資本10萬元，股東李天忠、劉澤香各持股50%。2011年、2012年該公司均沒有營業(yè)額。
　　2013年12月該公司注冊(cè)資本增加到1010萬，組織機(jī)構(gòu)代碼未變，企業(yè)更名為重慶尊享實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司，依然是上述兩名股東各持股50%，李天忠任執(zhí)行董事。
　　尊享集團(tuán)自稱今年2月獲得重慶市老年事業(yè)發(fā)展基金會(huì)(即上文提到的“重慶市老基會(huì)”)頒發(fā)的“以房養(yǎng)老創(chuàng)新模式試點(diǎn)單位”、“以房養(yǎng)老項(xiàng)目探索試點(diǎn)單位”。
　　上述授牌，被尊享集團(tuán)在相關(guān)介紹中稱為“獲得政府支持”。但媒體人發(fā)現(xiàn)給其授牌的，是一個(gè)沒有行政職能的基金會(huì)?！爸貞c老基會(huì)是我們的下屬部門，它就是一個(gè)基金會(huì)，沒有什么政府職能?！敝貞c市老齡辦相關(guān)工作人員告訴媒體人。
　　該公司宣稱資金安全由太平洋財(cái)險(xiǎn)保障，“不怕虧本，有保險(xiǎn)的?！笨头藛T向媒體人介紹。對(duì)此，太平洋財(cái)險(xiǎn)重慶分公司非車險(xiǎn)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴媒體人：“雙方和合作只是他們(尊享集團(tuán))向客戶推薦了我們的產(chǎn)品，也就是購買了太平洋財(cái)險(xiǎn)的房產(chǎn)險(xiǎn)和家庭成員的人身意外險(xiǎn)。”
　　尊享集團(tuán)工作人員出示給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道媒體人的保險(xiǎn)合同也表明，那只是一份普通的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和投保人家庭成員人身意外保險(xiǎn)。
　　“如果是房屋抵押貸款，這更多是在保障銀行抵押物不受損失?！北ｋU(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

　　全程監(jiān)管 托管賬戶懸疑
　　尊享的投資模式并不復(fù)雜，以一套市價(jià)100萬的房子(已付全款)為例，投資者持房產(chǎn)證、身份證、戶口本復(fù)印件到該公司，尊享委托評(píng)估公司評(píng)估后，再四方面簽(投資者、銀行、保險(xiǎn)、尊享)，投資者房屋被抵押給銀行，100萬價(jià)值房屋放貸額度在70萬元左右。
　　“這部分錢可以自己做投資，也可以放在我們公司做理財(cái)，合同年限一般是15年或20年，期間按月領(lǐng)取0.5%的固定投資收益，貸款利息由尊享集團(tuán)代為支付，也可以自己拿去做投資。如果存續(xù)期老人死亡，可以有第二受益人。”該公司一位工作人員介紹。
　　和一般投資理財(cái)公司不同，尊享集團(tuán)還要求投資者支付其投資額3%-5%的手續(xù)費(fèi)，其中全款房手續(xù)費(fèi)3%，按揭房手續(xù)費(fèi)5%。
　　以上述貸款在70萬元的房子為例，首次需繳納2.1萬手續(xù)費(fèi)，客戶也能選擇繳納手續(xù)費(fèi)總額20%的誠意金即0.42萬，其他手續(xù)費(fèi)在分紅中扣除，投資者每月固定拿到的分紅為3500元，相當(dāng)于前5個(gè)半月分紅被扣除。
　　“這給他們公司提供了半年以上免息使用客戶資金的時(shí)間，但該公司算上銀行利息融資成本就在12%左右，維持投資收益比較困難?！币晃蝗耸糠治?。
　　尊享集團(tuán)一位理財(cái)顧問告訴媒體人，公司現(xiàn)階段主要把資金投向與銀行的協(xié)議存款、理財(cái)產(chǎn)品和委托貸款。未來，投資方向會(huì)逐步調(diào)整到市政建設(shè)、中小企業(yè)、高科技術(shù)企業(yè)、養(yǎng)老事業(yè)等方向。
　　尊享宣傳稱，公司是將單個(gè)房產(chǎn)抵押后獲得的分散貸款資金集中，以打包方式與銀行進(jìn)行分工合作：在銀行、保險(xiǎn)公司的全程監(jiān)管下，由銀行、保險(xiǎn)公司與第三方平臺(tái)公司聯(lián)合投資理財(cái)。
　　對(duì)于投資者資金安全問題，尊享員工稱其資金存放于銀行、保險(xiǎn)、公司三方共管賬戶，而上述太平洋財(cái)險(xiǎn)人士表示，“這超出了保險(xiǎn)公司的經(jīng)營范圍，根本不可能?！?br> 　　媒體人就此事致電尊享董事長李天忠，截至發(fā)稿前其未予回復(fù)。
　　無獨(dú)有偶，在一家名為北京中招綠建能源投資中心的公司也在推出類似項(xiàng)目，操作方法類似，年化收益率達(dá)7%左右。

　　無憂保提示：保監(jiān)會(huì)下發(fā)的以房養(yǎng)老政策試點(diǎn)的征求意見稿，對(duì)參與保險(xiǎn)的人群和從事該業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司都有明確的要求。據(jù)悉從業(yè)險(xiǎn)企注冊(cè)資本不低于20億。