【摘要】老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險是一種將住房抵押與終身年金相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，近日保監(jiān)會擬推以房養(yǎng)老。我們來了解一下。

　　態(tài)度分化
　　征求意見稿針對保險公司對于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，將試點產品將分為兩類。一類是參與型反向抵押養(yǎng)老保險產品，具體指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配；另一類是非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。
　　另外，征求意見稿還對參與的保險公司提出了資格審核要求。必備條件包括已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元，且申請試點時，保險公司上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。同時要求保險公司具備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養(yǎng)老保險進行科學合理定價；具備專業(yè)的法律人員，能夠對反向抵押養(yǎng)老保險相關法律問題進行處理；具有房地產物業(yè)管理專業(yè)人員，有能力對抵押房產進行日常維護及依法處置等等。
　　一家大型保險公司產品部負責人告訴媒體人，除了物業(yè)管理以及抵押房產處理要求外，其他條件對于中等規(guī)模的保險公司來說并不困難，保險行業(yè)前20家公司注冊資本金基本都符合要求。
　　事實上，“以房養(yǎng)老”在國外是一種較為普遍的養(yǎng)老模式，國外稱為“倒按揭”。而在中國，目前僅有中信銀行、上海銀行等少數(shù)幾家金融機構在嘗試倒按揭業(yè)務，不過開展效果不佳。
　　對于保監(jiān)會此次新政，某大型人身險公司精算負責人告訴經(jīng)濟觀察報，“我們開會做了討論，目前操作細則不明確，以房養(yǎng)老的法律關系太復雜，暫時沒有準備相關產品”。
　　上述大型保險公司產品部負責人說，公司幾年前就對以房養(yǎng)老進行過研究，公司也有很多養(yǎng)老年金產品，通過房產抵押再來購買這些產品不是問題，問題是前端的定價以及后續(xù)房屋處理。
　　“這個市場不確定性很大，多套房子的老年人不需要，產權不明晰的又無法參加，只有一套房的還牽掛著子孫，我們現(xiàn)在還沒有定下來是否參與”。上述大型保險公司產品部負責人說。
　　相比較大公司的謹慎，小公司反倒比較積極。媒體人了解到，保監(jiān)會曾召集幸福人壽、平安人壽、中美大都會、合眾人壽、中宏人壽等7家保險公司參與有關“以房養(yǎng)老”試點工作的座談會，鼓勵有意愿的公司先行先試。
　　關于產品模型和進展，位于北京的幸福人壽有關負責人表示目前正在參與試點。而位于上海的建信人壽也在準備相關產品，初期準備和上海銀行合作，希望獲得試點資格。
　　為了防范風險，征求意見稿在銷售以及管理環(huán)節(jié)進行了規(guī)定，例如，反向抵押養(yǎng)老保險的銷售人員要經(jīng)過專業(yè)培訓并通過考核方可銷售。銷售過程中要確保房屋產權清晰、房產評估公正透明，要專門聘請一級資質的房產估計機構進行評估等。在經(jīng)營規(guī)模上，要求接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億元的部分。單個反向抵押養(yǎng)老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。

　　期待規(guī)范細化
　　“去年9月份，國務院提出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，以房養(yǎng)老備受關注，此次保監(jiān)會單獨發(fā)文征求意見，我們相信初衷也是響應政府號召，希望在養(yǎng)老方面做出表率。不過，這個涉及的產業(yè)鏈很長，保險公司單獨做不來?！鄙鲜龃笮捅ｋU公司產品部負責人說，“如文件中指出，需要聘請第三方房屋估價機構，這個機構最好是各地公積金管理中心牽頭來做，否則每家保險公司自己去找，缺乏公信力。另外還涉及房屋抵押貸款，需要銀監(jiān)會同時發(fā)文配合?，F(xiàn)在政策的可操作性還是太弱，我們希望像大病保險操作模式一樣，政府主導，企業(yè)招標參與。”“處置權很不清楚，保險公司不可能因此去投資一個房地產下游機構，如何處置算公正，拍賣還是中介，價格是否能獲得當事人認可？另外，這些客戶都是60歲以上的老年人，萬一中途反悔或者理解有問題。你跟他們講法律，講合同都蒼白無力，反而對公司品牌和公信力造成傷害。”上述大型人身險公司精算負責人說。
　　上海財經(jīng)大學不動產研究所副所長陳杰長期關注上海老年人的養(yǎng)老問題。他認為“以房養(yǎng)老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房養(yǎng)老”不可能適用大多數(shù)老年人，只可能是面向少數(shù)老年人的高端市場化選擇，讓少數(shù)老年人多了一個貨幣化實物資產以改善養(yǎng)老生活質量的選項而已。他建議可以先面向無子女老人、獨居老人等特殊老年人群到一般老年人群，逐步放開試點“反向按揭”。
　　陳杰根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算，2013年上海戶籍老年人住房存量資產價值規(guī)模約在2.5萬億元左右。到2030年前后，預計上海60歲及以上老年人口將超過500萬，戶籍人口比例將超過40%。尤其嚴峻的現(xiàn)實是，從2013年起，上海市新增老年人口中，80%以上將為“80后”獨生子女父母。而這些老年人中擁有多套住房的人不在少數(shù)，即使只有1%的老年家庭志愿又符合條件可以實施“住房反向抵押”，就會刺激至少250億的貸款規(guī)模。
　　平安證券分析師繳文超認為，以房養(yǎng)老在美國、加拿大、法國等地都很受歡迎，由此獲得一次性年金或者貸款來解決養(yǎng)老問題，美國反向抵押貸款成功的最主要因素是完善的資本市場和政府主導的融資平臺。房利美的存在使得資產證券化更加容易，從而增加了反向抵押貸款資產的流動性。而由政府發(fā)起的房屋轉換按揭（HECM）計劃則進一步增加了項目的可操作性和信任度。
　　但是在中國，以房養(yǎng)老仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。首先是中國的養(yǎng)老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。另外“以房養(yǎng)老”最大的風險來自房地產價值的不可判性和資產的流動性風險，而資本市場不完善限制了金融機構的資金來源。此外，中國目前推行的住宅用地70年年限，到期后房產產權如何界定，也是一個難題。

　　無憂保提示：保監(jiān)會近日出臺以房養(yǎng)老政策指導意見的征求意見稿，鼓勵有條件的公司開展以房養(yǎng)老保險，并擬初步在北京、上海、廣州、武漢四地進行試點。