【摘要】自2014年7月1日以房養(yǎng)老保險試點以來，消費者其具體試點情況非常關(guān)注。據(jù)報道，目前，以房養(yǎng)老保險遇冷，那么這其中主要有哪些原因呢？

　　受限傳統(tǒng)觀念
　　“以房養(yǎng)老”雖然能夠提高投保者的晚年生活水平，但同時也會讓投保者承受“什么也沒留下”的心理壓力。從根本上說，與傳統(tǒng)文化存在沖突
　　“以房養(yǎng)老”是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價值分?jǐn)偟嚼夏耆祟A(yù)期壽命年限中去，按年或按月支付現(xiàn)金給投保人直至其去世，相當(dāng)于提前支用該房屋的銷售款。投保人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)投保人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，對其進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，從而獲得房產(chǎn)的升值部分。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以也被稱為“反向抵押貸款”。
　　以房養(yǎng)老作為新的一項緩解人口老齡化，為老人提供更好養(yǎng)老補助的優(yōu)惠政策。它的實施引起了很多人的關(guān)注，這樣的改革實際上挑戰(zhàn)了很多中國人的傳統(tǒng)思想。在中國人根深蒂固的想法中“但存方寸地，留于子孫耕”，很多老人都會選擇在百年后將自己的一切都留給自己的孩子。而現(xiàn)如今的政府的“以房養(yǎng)老”政策卻要讓老人將房屋抵押出去，讓自己辛苦一輩子也難以攢下一套房子讓給別人。
　　關(guān)鍵就在“以房養(yǎng)老”的前提上，老人必須將擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險公司。對于這點，估計中國有很多老人接受不了。
　　“像上海、北京的房價多高啊，年輕人單憑自己的收入想要買一套房子，這幾乎是不可能的，做父母的不會為了過得舒服點，把房子抵押給保險公司?！泵襟w人在采訪中了解到，“在國外，孩子成年后與父母就在經(jīng)濟(jì)上獨立，可我們中國人代際之間的‘經(jīng)濟(jì)賬’沒那么清楚。即使孩子已經(jīng)成年，結(jié)婚買房都能得到父母的大力支持。很多老年人覺得，如果子女無暇照顧，可以去養(yǎng)老院，把家里的房子租出去，用租金養(yǎng)老，總比把房子留給保險公司合適?！?br>　　南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院風(fēng)險管理與保險學(xué)系教授朱銘來認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”雖然能夠提高投保者的晚年生活水平，但同時也會讓投保者承受“什么也沒留下”的心理壓力。從根本上說，與傳統(tǒng)文化存在沖突。“一般而言，這樣的商業(yè)模式只適應(yīng)特定人群的需要，并不容易推開，保險公司開發(fā)產(chǎn)品也要注重客戶分層?！?br>　　保監(jiān)會“以房養(yǎng)老”試點意見出臺以來，只有一家公司申報了一款產(chǎn)品，其他公司都在觀望。對于這種情況，保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這不是個利潤豐厚的市場，老年人問題又十分復(fù)雜，處理不好就是大問題，觀望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路?！爱吘故堑谝豢町a(chǎn)品，不可能盡善盡美。但它至少給了人們又一種選擇。”
　　此外，中國社科院社會學(xué)研究所副研究員謝雨鋒認(rèn)為，當(dāng)前群眾對保險行業(yè)信任度不高，也是推行“以房養(yǎng)老”的阻力之一。“房屋對于大部分老年人來說是最重要的財產(chǎn)，他們不會輕易將房屋抵押出去。” 同時，由于政策還在試點階段，市場上缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機構(gòu)來開展這一業(yè)務(wù)，機構(gòu)和客戶之間很難建立良好的信任關(guān)系。
　　謝雨鋒坦言，“以房養(yǎng)老”的前景可能并不明朗。他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”更適合那些手中有多套房產(chǎn)的老年人，“基于中國的傳統(tǒng)文化背景，居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老必然還是主流養(yǎng)老方式，‘以房養(yǎng)老’只是一個有益的補充?！?br>　　傳統(tǒng)的家庭觀念中，子女是老年人財產(chǎn)的直接繼承者，而在“以房養(yǎng)老”模式下，老年人以房屋抵押用于養(yǎng)老，這意味著子女將不再擁有老年人房產(chǎn)的繼承權(quán)。在傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破的同時，老年人與兒女之間的問題也將不可避免地出現(xiàn)。正是由于害怕與子女之間出現(xiàn)隔閡，老年人對是否選擇“以房養(yǎng)老”會有所顧忌。
　　上海大學(xué)社會學(xué)系教授瞿小敏認(rèn)為大可不必如此，“現(xiàn)代社會充滿著激烈的競爭，子女本應(yīng)靠自己的努力過上幸福的日子，以房養(yǎng)老將傳統(tǒng)上本應(yīng)留給子女的房屋用于養(yǎng)老，將消除一些子女對父母的依賴心理，反而有助于培養(yǎng)子女的獨立意識?！痹邛男∶艨磥?，對于采取“以房養(yǎng)老”的家庭來說，老年人的養(yǎng)老有了重要的經(jīng)濟(jì)補充，兒女的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)減輕了，有較多的閑暇時間來陪伴老人，這在一定意義上反而有助于對老年人的精神贍養(yǎng)。

　　樓市走勢未知
　　在對未來房屋價值評估時，會根據(jù)人口老齡化程度、地段規(guī)劃等設(shè)計一個風(fēng)險系數(shù)，中國房價受政策因素影響很大，而在房屋價值評估時，政策因素是沒有辦法考慮的
　　一位人壽保險相關(guān)從業(yè)人員在接受媒體人采訪時坦言，“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”這一方式雖然可以破解“養(yǎng)老難題”，但也面臨著不少矛盾?！笆紫染陀幸粋€房屋升值還是貶值的問題。如果房屋持續(xù)升值，投保人和其家屬可能就會提出異議；如果房屋貶值了，保險機構(gòu)也不愿承擔(dān)房屋貶值所造成的損失?！?br>　　媒體人了解到，幸福人壽“幸福房來寶”的基本養(yǎng)老保險金額是基于所抵押房屋的評估價值，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定，一經(jīng)確定不能再做變更?！靶腋７縼韺殹钡谋ｋU條款顯示，幸福人壽將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行房屋評估。
　　根據(jù)“幸福房來寶”的保險費率表計算，以70周歲的男性老年人，有效保險價值為500萬元的房產(chǎn)為例，扣除延期年金保費（一年約3萬元）和保單管理費，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為1.85萬元左右。
　　“投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長壽帶來的超額給付?！毙腋Ｈ藟巯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“幸福房來寶”的優(yōu)勢在于養(yǎng)老金額里已考慮房屋預(yù)期增值收益；保險公司抵押房屋所得在償還養(yǎng)老保險、扣除利息等費用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。
　　也就是說，如果愿意，房子還是自家的。
　　對于公眾最為關(guān)注的房價變動和房屋收益問題，“房來寶”產(chǎn)品條款明確指出，保險公司不參與房產(chǎn)增值收益，但承擔(dān)房屋價格下跌風(fēng)險和長壽給付風(fēng)險。也就是說，投保后，老年人即可終身領(lǐng)取固定的養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響。老人身故后，險企處置房產(chǎn)所得優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險費用，剩余部分返還給老人的繼承者。此外，保險公司還在一定程度內(nèi)承擔(dān)投保人長壽帶來的超額給付。
　　“以房養(yǎng)老”把保險和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，如何進(jìn)行有效的風(fēng)險管控？對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授徐高林認(rèn)為，風(fēng)險的關(guān)鍵問題還是在于房產(chǎn)的估值問題。徐高林指出，房價一旦下跌，對保險公司和銀行以及個人都是一個大問題，究竟誰來承擔(dān)這樣一個損失，銀行、保險公司都不敢參與進(jìn)來，還是需要制度設(shè)計的合理，讓人們沒有后顧之憂。此外，徐高林還提出了人們廣為關(guān)注的“70年產(chǎn)權(quán)”問題，他說，將來產(chǎn)權(quán)到70年以后房屋如何處置將會是一個大問題。
　　顯然，房價波動并不是惟一的風(fēng)險因素。徐高林還提出兩個問題，一個是完全獨立產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)處置的問題，也就是繼承人和保險公司之間未來會在房產(chǎn)價值上可能出現(xiàn)爭議，對房產(chǎn)的處置達(dá)不成一致；二是房屋中途意外的風(fēng)險，老年人的權(quán)益很難得到保障。
　　而“以房養(yǎng)老”是“倒按揭”，投保人將現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，保險公司根據(jù)房屋評估價，以及投保人的預(yù)期壽命，來精算每年需要向投保人返還的保險金，保險公司最終將享有房屋產(chǎn)權(quán)，未來房屋升值幅度大，保險公司受益多，但是，保險公司也將承擔(dān)房價可能下跌的風(fēng)險。
　　因此，對于房屋價值的評估則是“以房養(yǎng)老”遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的評估價格，一位保險公司人士表示，每年或每月返還的養(yǎng)老金數(shù)額應(yīng)是房屋評估價與未來生存年限的除數(shù)，未來房屋變賣后應(yīng)略有盈余，這樣保險公司可從中獲得利差。但是，未來房價是升還是跌，就很難說得準(zhǔn)。
　　這位保險公司人士還說，對于投保人來說，意味著將房子抵押給保險公司來變現(xiàn)，保險公司與投保人都在博弈，對于未來經(jīng)濟(jì)形勢、房價變化判斷的差異性很大，也許投保人認(rèn)為房價會大幅升值，一旦價格定低了，有可能認(rèn)為會吃虧。房屋估價過高，房價波動較大，這樣，保險公司將承擔(dān)較大風(fēng)險?！斑@是十分考驗保險公司的。”
　　一位評估業(yè)內(nèi)人士指出，一般來說，在對未來房屋價值評估時，會根據(jù)人口老齡化程度、地段規(guī)劃等設(shè)計一個風(fēng)險系數(shù)，中國房價受政策因素影響很大，而在房屋價值評估時，政策因素是沒有辦法考慮的。

　　借鑒海外模式
　　“以房養(yǎng)老”作為其他養(yǎng)老方式的補充，更適合擁有兩套或兩套以上房產(chǎn)的，無子女或者不涉及遺產(chǎn)繼承問題的老人，只是一種“小眾”形式的養(yǎng)老方式。
　　“以房養(yǎng)老”在中國是新鮮事物，但在美國、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國家已推行多年，成為養(yǎng)老收入來源的一項重要補充和組成部分。在老齡化問題日益引起關(guān)注之際，發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗教訓(xùn)值得借鑒。
　　美國是最早推行“以房養(yǎng)老”的國家之一，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，目前已建成世界上規(guī)模最大，制度靈活的“以房養(yǎng)老”體系。美國就開始試水“以房養(yǎng)老”模式，隨后歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效仿。在過去的20年里，“以房養(yǎng)老”模式逐步發(fā)展成熟。目前，美國、加拿大、英國、新加坡等都有各自的“以房養(yǎng)老”服務(wù)體系，積累了相當(dāng)豐富的操作經(jīng)驗。
　　美國“以房養(yǎng)老”模式也被稱為“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人，分三種，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機構(gòu)辦理。
　　第一種是經(jīng)美國國會認(rèn)可，聯(lián)邦政府保險的“倒按揭”貸款，美國大約90%的“倒按揭”貸款屬于此種類型。第二種是由政府擔(dān)保的“倒按揭”貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理，有固定期限，而且老年住戶須搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。第三種是專有“倒按揭”貸款，此“倒按揭”貸款模式由不同公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，貸款對象資格無需政府認(rèn)可，屬于個人理財產(chǎn)品。此方式可讓發(fā)放貸款機構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。這雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對住房增值部分的收益。
　　從發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由于此類貸款周期長、風(fēng)險大，如何防控政府保險背后的風(fēng)險，尤其當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機、違約事件大量出現(xiàn)時，依然值得警惕和探索。
　　“以房養(yǎng)老”在美國實行已經(jīng)超過了15年，已經(jīng)形成了一套實施的現(xiàn)實基礎(chǔ)。首先，老年人容易成為“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，子女獨立后，有現(xiàn)金養(yǎng)老的需求；其次，國外的房產(chǎn)價值評估和保險金融體系相對健全，排除了人們對風(fēng)險的擔(dān)憂；還有很重要的一點是，美國的房產(chǎn)不算支柱產(chǎn)業(yè)，年輕人奮斗個5到7年就可以買下一套，完全沒有必要等著老人遺贈。
　　“以房養(yǎng)老并非權(quán)宜之計，這種模式在全世界是得到公認(rèn)的。”北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星說，現(xiàn)在一些人對“以房養(yǎng)老”存在誤解，國家提倡“以房養(yǎng)老”是想更好地完善養(yǎng)老體系。養(yǎng)老應(yīng)該是多層次的，“以房養(yǎng)老”是其中有效解決養(yǎng)老問題的一種方式。即便是社會福利較優(yōu)越的西方發(fā)達(dá)國家也在推行“以房養(yǎng)老”，說明這一模式的需求和市場基礎(chǔ)是存在的。
　　中國社科院研究生院經(jīng)濟(jì)系博士生陸明濤認(rèn)為，對于不少人擔(dān)心“以房養(yǎng)老”的家庭倫理問題，可以按照國際慣例開征遺產(chǎn)稅后，“以房養(yǎng)老”將成為子女歡迎的養(yǎng)老形式。在一些國家和地區(qū)，遺產(chǎn)稅往往是高稅率的，以至于房產(chǎn)對于子女沒有太大的吸引力，而父母將住房反按揭給銀行，將減少子女向父母支付的贍養(yǎng)費用，減輕子女的負(fù)擔(dān)。從中國的發(fā)展趨勢來看，遺產(chǎn)稅開征應(yīng)該只是時間問題。
　　一直以來，“以房養(yǎng)老”都存在非常大的抗議聲，就是認(rèn)為是政府借助此類產(chǎn)品在推卸養(yǎng)老責(zé)任。事實上“以房養(yǎng)老”也僅是一種自愿選擇的養(yǎng)老方式，并不能替代國家基本養(yǎng)老保險體系。即使國外擁有成熟的“以房養(yǎng)老”模式，也并非主流，只是社會養(yǎng)老保障體系之外的補充形式。
　　有行業(yè)人士更是指出，“最成功”的美國常被用來支持中國“以房養(yǎng)老”推廣，殊不知“以房養(yǎng)老”在美國卻是相當(dāng)“不受待見”。
　　據(jù)悉，“以房養(yǎng)老”作為舶來品，即使是在運作最成功、最成熟的美國，一開始也是不受美國老人的待見，在2008年金融危機之后，更是節(jié)節(jié)敗退?！白》哭D(zhuǎn)換抵押貸款”損失慘重，三大支柱之一的“財務(wù)自由計劃”更是因為開發(fā)商破產(chǎn)而退出市場。
　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險系教授庹國柱表示，“以房養(yǎng)老”作為其他養(yǎng)老方式的補充，更適合擁有兩套或兩套以上房產(chǎn)的，無子女或者不涉及遺產(chǎn)繼承問題的老人，只是一種“小眾”形式的養(yǎng)老方式。
　　幸福人壽副總裁曲和磊表示，該公司的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在試點期間優(yōu)先在孤寡失獨老人、低收入家庭和高齡老年群體中推行?！拔覀儾患庇谧非髽I(yè)務(wù)量的增長，而是希望能積累些經(jīng)驗，讓中國式的‘以房養(yǎng)老’有個比較穩(wěn)步的開端”。

　　無憂保提示：目前，以房養(yǎng)老保險遇冷，這與傳統(tǒng)觀念、房價漲跌難以預(yù)測等有著密切聯(lián)系。面對這種情況，政府可借鑒海外模式，不斷積累經(jīng)驗，以推動其穩(wěn)定發(fā)展。