【摘要】近日，陽光人壽保險股份有限公司正準(zhǔn)備接手有關(guān)瑞安非核心商業(yè)資產(chǎn)以壓低負(fù)債率的房地產(chǎn)收購價格大約在24億元左右。
　　
　　試圖通過出售非核心商業(yè)資產(chǎn)以壓低負(fù)債率的瑞安房地產(chǎn)，正考慮將位于重慶的部分商業(yè)項目，以24億元的價格轉(zhuǎn)讓給陽光人壽保險股份有限公司（下稱“陽光人壽”）。
　　
　　根據(jù)瑞安房地產(chǎn)11月29日公告，計劃出售的商業(yè)項目為建筑面積近12萬平方米的重慶企業(yè)天地2號寫字樓部分，以及815個地下停車位。
　　
　　按照交易雙方簽訂的框架協(xié)議，陽光人壽從瑞安房地產(chǎn)手中買下重慶項目后，將委任瑞安房地產(chǎn)的全資子公司——上海新天地商業(yè)管理有限公司（下稱“上海新天地商管”）作為資產(chǎn)管理人，對該項目提供資產(chǎn)管理服務(wù)。
　　
　　引人注意的是，在瑞安房地產(chǎn)與陽光人壽簽訂的框架協(xié)議中，設(shè)有若干具有對賭性質(zhì)的條款，而瑞安房地產(chǎn)對該項目前景預(yù)計悲觀，對于“贏得”對賭條款并不抱希望。
　　
　　根據(jù)這些條款，上海新天地商管對重慶項目進(jìn)行管理期間，將按年分為六個結(jié)算期：如果在每個結(jié)算期，重慶項目的凈營業(yè)收入（net operating income）低于目標(biāo)凈營業(yè)收入，即重慶項目每年的凈營業(yè)收入低于瑞安房地產(chǎn)已收到款項的8%，上海新天地商管將以現(xiàn)金方式向陽光人壽支付不足金額；反之，如果凈營業(yè)收入超出目標(biāo)凈營業(yè)收入，上海新天地商管將收取超出金額的80%作為資產(chǎn)管理服務(wù)費(fèi)。
　　
　　此外，如果截至2018年底，重慶項目的年度凈營業(yè)收入低于收購代價的8%或該物業(yè)的出租率低于82%，則管理期將予以延長；如果2019年、2020年，凈營業(yè)收入低于收購代價的6.4%，管理期還將進(jìn)一步延長。
　　
　　對于贏得上述對賭條款，瑞安新天地似乎并不抱太大希望。公告透露，瑞安房地產(chǎn)已宣布將對支付陽光人壽不足金額作出1.36億元撥備。瑞安房地產(chǎn)甚至預(yù)計，在最悲觀的情況下，即項目租金以及出租率均出現(xiàn)最低迷表現(xiàn)，向陽光人壽支付的不足金額將有可能達(dá)到4.4億元。
　　
　　正因?yàn)樽龀?.36億元撥備，瑞安房地產(chǎn)此次向陽光人壽出售重慶寫字樓項目，將獲得1.23億元虧損。但瑞安房地產(chǎn)方面相信，此番交易長遠(yuǎn)而言對公司有利——通過整體出售非核心辦公樓及零售物業(yè)，可以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報期。
　　
　　由于瑞安房地產(chǎn)近年以來參與多個舊城改造項目，沉淀大量資金，導(dǎo)致負(fù)債率居高不下。此前在接受采訪時，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞即表示，將考慮出售部分商業(yè)項目或通過吸引其他投資者的方式令“資金的流轉(zhuǎn)更有效率，集中將負(fù)債率壓低”。
　　
　　在能賺錢的年齡考慮養(yǎng)老是必要的，也是不可回避的。在資金允許的情況下，應(yīng)該開始考慮買一份養(yǎng)老保險。養(yǎng)老保險兼具保障與理財功能，又可以抵御一部分通貨膨脹。作為長期險種，養(yǎng)老保險買得越早，獲得利益越大。
　　
　　無憂保提示：本次瑞安房地產(chǎn)與陽光人壽簽訂的框架協(xié)議中，雙方都有一定程度的賭博因素。瑞安不看好房地產(chǎn)，而陽光人壽則覺得還有利可圖。