【摘要】隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國保險公司的投資活動逐漸密集。在房地產(chǎn)市場，越來越多的保險資金開始涌入，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)千億元并購潮。

　　市場集中度18% 并購是新常態(tài)
　　“實(shí)際上房企整合一直都在蔓延，但今年以后變化可能會更明顯一些?！眱|翰智庫上市房企研究中心主任張化東表示。根據(jù)億翰智庫此前跟蹤地產(chǎn)行業(yè)銷售金額前十大上市公司的市場份額數(shù)據(jù)顯示，今年前十一個月以來，行業(yè)集中度加速提升，前十大的銷售金額市場份額從2013年的13%提升到如今的18%，而該數(shù)據(jù)在2010-2012年期間一直位于10-12%比例之間。“今年市場大行情下滑的情況下，大型開發(fā)商還是有10%-20%的增長，跟整個市場是完全反過來的?！逼淇偨Y(jié)道。
　　明源地產(chǎn)研究院資深研究員周孝武持有類似的看法，“根據(jù)目前情況來看，我預(yù)計今年前十大的份額至少15%，甚至?xí)?5%-17%之間”，其認(rèn)為，前十強(qiáng)在目前幾萬家開發(fā)商的市場環(huán)境之下，已經(jīng)擁有了不少資源，這是行業(yè)集中度進(jìn)一步提高的表現(xiàn)之一。
　　集中度提高的其中一個表現(xiàn)，便是行業(yè)整合。今年以來明顯表現(xiàn)出的大規(guī)模行業(yè)整合，是因為今年的房企，整體來說比去年過得要艱難得多，就是日子不好過導(dǎo)致的并購進(jìn)一步發(fā)展。周孝武表示。
　　根據(jù)Wind統(tǒng)計顯示，今年以來截至2014年12月25日，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購和正在籌劃并購的案例有203起，根據(jù)不完全統(tǒng)計涉及交易金額達(dá)1886億元。而在2013年有200起籌劃并購的案例，涉及金額1083億元，今年同比2013年并購金額增長七成。
　　這一數(shù)據(jù)在2012年以前，都并未過千億，在2012年當(dāng)年，出現(xiàn)152例并購，交易總計453億元。
　　面對這一現(xiàn)象，前述研究員平靜道，“今年可能確實(shí)出現(xiàn)的次數(shù)多一點(diǎn)，但這應(yīng)該是一個常態(tài)，也應(yīng)該是未來的一個新常態(tài)?！薄拔覀兛偛弥耙惨恢闭勥^，地產(chǎn)行業(yè)隨著現(xiàn)在的發(fā)展，市場分化、企業(yè)分化、城市間分化，房地產(chǎn)集中度應(yīng)該會越來越高。目前來看已經(jīng)看得到這個趨勢表現(xiàn)出來?！比A南一家中型房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士回憶。其繼續(xù)表示，在早期，房地產(chǎn)行業(yè)沒有門檻，任何企業(yè)都可以進(jìn)入，而隨著現(xiàn)今這一行業(yè)趨勢的出現(xiàn)，專業(yè)化、產(chǎn)品差異化的企業(yè)會更有優(yōu)勢，這也是中型房企的競爭基礎(chǔ)。

　　第三波房地產(chǎn)并購浪潮可能會持續(xù)
　　回望今年的房地產(chǎn)并購市場，在年初市場下行的情勢下，房企間整合的形式、目的各異，也算是一番波瀾壯闊。根據(jù)前述資深研究員周孝武表述，在此前2008年、2011年兩次地產(chǎn)行業(yè)寒潮中，就已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)行業(yè)性調(diào)整。
　　“并購潮應(yīng)該是在2008年就有了，就是每一次行業(yè)陷入低谷的時候，會出現(xiàn)很多地產(chǎn)企業(yè)退出、調(diào)整、轉(zhuǎn)移。那么一些優(yōu)秀的房企從中看到機(jī)會，就會出手。所以每一次行業(yè)下行都會出現(xiàn)并購調(diào)整的大浪潮，但現(xiàn)在必須要有白銀時代的思維，這一次的調(diào)整可能更持續(xù)?！?br>　　今年的行業(yè)調(diào)整不同往次，這是業(yè)內(nèi)人士的普遍看法?！斑@次下行通道的并購可能跟前幾次不一樣。往年來說，大部分的主動權(quán)在賣方企業(yè)，就是賣方有選擇地退出，并非全盤抽離。但今年大部分要并購的企業(yè)，出發(fā)點(diǎn)是覺得在地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間不大了，所以選擇全面退出。”張化東認(rèn)為。前述人士綜合分析，往年主要的并購方式，是收購方為了進(jìn)入比較看好的區(qū)域市場，通過收購，以相對便捷快速的方式介入。
　　以龍頭房企萬科為例，在2005年3月，萬科在浙江市場受讓當(dāng)?shù)仡^把交椅的南都集團(tuán)通過中橋基建持有的在上海(樓盤)、江蘇南都70%權(quán)益，和浙江南都20%權(quán)益，共耗資18.58億元，當(dāng)時創(chuàng)下國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最大宗購并案例紀(jì)錄，正憑借于此，萬科打入此前尚未涉及的浙江地產(chǎn)市場。而如今，則主要是股權(quán)合作形成更好的互補(bǔ)競爭力的模式。就在前不久，綠城中國長達(dá)七個月的出售股權(quán)事宜在出現(xiàn)一系列變化后終于落定。原本與綠城合作的融創(chuàng)中國退出交易，收購方此番換成中交集團(tuán)。
　　“中交是有資金、有實(shí)力，但是地產(chǎn)運(yùn)營能力尚且不是很強(qiáng)；綠城的班子還是不錯的，尤其在高端產(chǎn)品上的口碑和品質(zhì)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評價道，“中交愿意收購，實(shí)際上就是跟綠城的進(jìn)一步合作。這是合則兩利的事情，也是未來房企合作的一個方向?！鳖愃频陌咐ㄊ缆?lián)行近年來為了開拓P2P平臺，而購買世聯(lián)信貸71%股權(quán)等跨行業(yè)整合行為。對于前述華南中型房企而言，他們今年有兩起合作開發(fā)行為，其中一起與大型地產(chǎn)商的合作，目的在于做財務(wù)投資人，將項目開發(fā)、運(yùn)營權(quán)利交給大型地產(chǎn)商完成；而另一起則是與地方開發(fā)商合作，以大股東的身份主導(dǎo)產(chǎn)品開發(fā)?！皩ξ覀兌运闶且粋€試水，形式可以靈活多樣，關(guān)鍵更好地整合資源?！痹撊耸勘硎尽?br>
　　保險資金入股28家房地產(chǎn)前十大股東
　　除前述的跨界轉(zhuǎn)型之外，不少地產(chǎn)公司也通過引入新股東的方式，進(jìn)行不同細(xì)分領(lǐng)域的布局和轉(zhuǎn)型?！艾F(xiàn)在并購重組有一個比較大的趨勢，是保險公司在股權(quán)層面的介入?！睆埢瘱|總結(jié)道。而險資的入駐，無論是對險企還是房企而言，對于各自在養(yǎng)老領(lǐng)域的擴(kuò)張都能帶來幫助。Wind統(tǒng)計顯示，今年以來，A股與H股上市房企的前十大股東名單中，出現(xiàn)了險資身影的地產(chǎn)公司共有28家。據(jù)初步統(tǒng)計，其中中國人壽保險成為8家房企前十大股東，中國人保壽險成為5家房企前十大，為險資企業(yè)中進(jìn)駐地產(chǎn)最多的兩者。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、榮盛地產(chǎn)、金融街 、外高橋等在內(nèi)的企業(yè)也在名單之列。而僅“萬保招金”而言，目前已有8家險企進(jìn)駐成為前十大股東。
　　“險資有非常充沛的資金來源，也不會過多干涉地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營。近幾年來，平安保險旗下子公司平安不動產(chǎn)的活躍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與中國人壽的合作等，成功案例越來越多之后，應(yīng)該會有更多的房企和險資進(jìn)一步效仿。”周孝武表示。
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就目前險資企業(yè)資金投向來看，大多數(shù)險資企業(yè)都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局。不排除今后險資會利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場的布局工作。

　　無憂保提示：目前，房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升，并購已經(jīng)成為新常態(tài)。此外，第三波房地產(chǎn)并購浪潮可能會持續(xù)，保險資金入股28家房地產(chǎn)前十大股東。