【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口老齡化已經(jīng)成為一個(gè)全球性問(wèn)題。在我國(guó)，老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)峻，投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目正“炙手可熱”，越來(lái)越多的保險(xiǎn)公司' class='KeyWord' target='_blank'>保險(xiǎn)公司開(kāi)始搶分養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”。

　　CCRC模式：一站式退休養(yǎng)老社區(qū)
　　CCRC（ Continuing Care Retirement Community）意為“持續(xù)照料退休社區(qū)”。通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力出現(xiàn)變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。社區(qū)為各類老人提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對(duì)居住和配套服務(wù)的不同需求，使其無(wú)需搬家就可以在社區(qū)中安享晚年。
　　CCRC通常選擇在城市近郊、交通便利的城市周邊地區(qū)。社區(qū)以圍墻封閉自成一體，安全監(jiān)控、保安巡查等多種方式提供安全保障；社區(qū)配有大面積綠地景觀及種植園區(qū)，為入住者提供優(yōu)美的居住養(yǎng)生環(huán)境；社區(qū)提供各種生活配套設(shè)施：餐廳、超市、洗衣、銀行、郵局、美容美發(fā)及各種娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所，社區(qū)入住者可以方便解決一切生活所需；從個(gè)人居所到服務(wù)場(chǎng)所，公共空間全部為無(wú)障礙設(shè)計(jì)；社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的各?？漆t(yī)生，提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等多種專業(yè)、快捷、親情式的醫(yī)療服務(wù)，入住者在身體狀況和自理能力發(fā)生變化時(shí)，可以獲得與其健康狀況相對(duì)應(yīng)的居住空間與關(guān)懷照料服務(wù)；同時(shí)，社區(qū)為老人提供充分的活動(dòng)、學(xué)習(xí)空間及各種設(shè)施，老人可根據(jù)愛(ài)好自愿參加各種學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、文化活動(dòng)。
　　據(jù)1999年美國(guó)一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，居住于CCRC的老人余命年齡是非居住于CCRC老人的1.5倍。近年來(lái)，隨著消費(fèi)者意識(shí)不斷增強(qiáng)，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)這一理念的掌握，CCRC所代表的理念日漸流行，至今美國(guó)全國(guó)共有超過(guò)2100個(gè)CCRC社區(qū)，總共照顧約 62.5萬(wàn)退休老人，其增長(zhǎng)速度超過(guò)養(yǎng)老院和輔助生活機(jī)構(gòu)的總和。
　　美國(guó)CCRC社區(qū)的主要特色有：一是位于城市郊區(qū)，但規(guī)劃布局緊湊，交通路線方便，服務(wù)快捷；二是建筑單體多是低層、多層，戶型平面按照目標(biāo)客戶群和使用功能不同而變化；三是目標(biāo)客戶群與使用功能復(fù)合，不會(huì)為一類老人建立空間和配套；四是醫(yī)療、護(hù)理配套完善，如緊鄰醫(yī)院，社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)有護(hù)理站等。不設(shè)大會(huì)所，康娛設(shè)施化整為零，滿足功能需要，同時(shí)節(jié)省不必要的前期投入；五是經(jīng)營(yíng)模式以會(huì)員制為主，主要包括入門費(fèi)+年費(fèi)（或月費(fèi)）兩部分。根據(jù)入住社區(qū)的奢侈程度、房子大小、入住人數(shù)，CCRC的入門費(fèi)用一般從2萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元不等，平均為25萬(wàn)美元。至于年服務(wù)費(fèi)一般為基礎(chǔ)費(fèi)用+按單付款；六是管理與服務(wù)人員比例高，老人入住以后可以得到很好的照料。

　　太陽(yáng)城模式：世界知名養(yǎng)老社區(qū)
　　國(guó)外比較著名的居家養(yǎng)老社區(qū)案例，就是美國(guó)太陽(yáng)城專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。它由Del Webb公司于1961年開(kāi)始建設(shè)，經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展與完善，已成為美國(guó)開(kāi)發(fā)老年社區(qū)的著名品牌，開(kāi)發(fā)商已在美國(guó)開(kāi)發(fā)了20多個(gè)以太陽(yáng)城命名的老年社區(qū)。
　　以美國(guó)佛羅里達(dá)太陽(yáng)城中心老年社區(qū)為例。該社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘路程。太陽(yáng)城中心社區(qū)共有10500個(gè)住宅單元，目前來(lái)自全美及世界各地的住戶約有1.6萬(wàn)人。社區(qū)自1961年建設(shè)伊始，便定位為佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)，使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足于溫飽的老年生活。社區(qū)中大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓。
　　該社區(qū)為純粹的老年社區(qū)，溝通便利，老年人的歸屬感強(qiáng)。由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會(huì)，對(duì)低齡人群活動(dòng)有嚴(yán)格限制。居民必須為55歲以上老年人口，18歲以下的陪同在一年內(nèi)居住不超過(guò)30天。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上突出人性化：配備有針對(duì)老年人的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、空間導(dǎo)向設(shè)計(jì)和與身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施。美國(guó)太陽(yáng)城中心老年社區(qū)的主要特色有：一是都在城市郊區(qū)，社區(qū)密度低、占地大、容積率低；二是屬住宅用地，由開(kāi)發(fā)商建造，依靠前期銷售房屋產(chǎn)權(quán)回流資金；三是低層建筑為主，建筑形態(tài)多為單層、獨(dú)棟或雙拼為主；四是房屋售價(jià)較低，售價(jià)約為市內(nèi)房?jī)r(jià)的1/3；五是目標(biāo)客群為活躍健康老人，且必須是55歲以上的老人才能購(gòu)買入住；六是配套設(shè)施以會(huì)所和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地為主，專為老人設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等等。一般不自建醫(yī)院和護(hù)理設(shè)施，醫(yī)療和護(hù)理主要依靠所在城鎮(zhèn)的大市政配套，一般都會(huì)配建社區(qū)的商業(yè)中心；七是兼有旅游度假功能，鳳凰城的太陽(yáng)城總?cè)藬?shù)為44000人，其中28000人常住，16000人為季節(jié)性旅游。
　　將以上兩種模式進(jìn)行了比較。二種模式的優(yōu)勢(shì)特色各異，也各有成功獨(dú)到之處，對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都有借鑒意義。但出于中國(guó)國(guó)情，也都存在一定問(wèn)題，需要綜合分析加以改進(jìn)。
　　配套設(shè)施：一站式養(yǎng)老社區(qū)滿足了老人醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、健康管理、家政服務(wù)等基本需求。但是配套要求高，前期投入大，資金回籠較慢。 不建設(shè)醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，配套設(shè)施以會(huì)所和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地為主，降低了前期投入成本與開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
　　客戶定位：客戶定位不明確。在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理、年齡階段差異化的養(yǎng)老需求。 客戶定位精準(zhǔn)。以活躍老人為主要客群，滿足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求，能夠滿足老人的身體與精神需求。
　　經(jīng)營(yíng)方式：會(huì)員制經(jīng)營(yíng)方式。采用“會(huì)員費(fèi)(入門費(fèi))”加上“年費(fèi)(月費(fèi))”維持日常收益。持有產(chǎn)權(quán)支持品牌擴(kuò)張。 住宅銷售+旅游租賃方式結(jié)合。依靠銷售住宅迅速回款，再配合部分旅游產(chǎn)品進(jìn)行出租。
　　主要問(wèn)題：會(huì)員制需要品牌公司來(lái)運(yùn)作，需要一定的品牌信任度，關(guān)系會(huì)員費(fèi)能否收取。國(guó)內(nèi)人多地少，不適合低密度單體建筑。社區(qū)內(nèi)不能提供醫(yī)療、護(hù)理配套、市政配套等，會(huì)影響老人的入住選擇。

　　保險(xiǎn)公司大舉布局養(yǎng)老地產(chǎn)
　　我國(guó)一直以來(lái)沿用家庭養(yǎng)老模式，近年來(lái)由于子女贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)加重、生活觀念轉(zhuǎn)變等原因，造成許多空巢家庭或獨(dú)居家庭，急需探索老年人新的養(yǎng)老模式。目前，我國(guó)正處于“以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主的第二階段，向以居家養(yǎng)老為主的第三階段過(guò)渡”時(shí)期，而居家養(yǎng)老方式正在逐漸興起。近幾年來(lái)，以居家養(yǎng)老社區(qū)為主要模式，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等投資興建會(huì)員制或度假式的居家養(yǎng)老社區(qū)成為行業(yè)的發(fā)展方向。
　　2010年9月保監(jiān)會(huì)下發(fā)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》以后，地產(chǎn)項(xiàng)目成為保險(xiǎn)公司重要的資產(chǎn)配置渠道。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為對(duì)接養(yǎng)老險(xiǎn)的主要產(chǎn)品，也成為地產(chǎn)投資的重中之重。從2009年泰康人壽第一個(gè)興建養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目以后，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司陸續(xù)開(kāi)始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)投資。泰康人壽在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)的首期項(xiàng)目投資40億元，該項(xiàng)目將于2013年至2014年建成，建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬(wàn)張養(yǎng)老床位。除在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)、上海崇明島、海南三亞首批建設(shè)泰康養(yǎng)老社區(qū)外，未來(lái)10至15年內(nèi)泰康人壽將完成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的全國(guó)布局。2013年10月，合眾人壽在武漢投資興建的“優(yōu)年生活——持續(xù)健康退休社區(qū)” 一期建成，是國(guó)內(nèi)首個(gè)由保險(xiǎn)公司建立的CCRC社區(qū)。目前公司已完成包括武漢、沈陽(yáng)、南寧、合肥、濟(jì)南、北京、上海、青島、蘇州等多個(gè)地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)布局。
　　中國(guó)人壽已經(jīng)選定了一家美國(guó)的養(yǎng)老養(yǎng)生機(jī)構(gòu)作為合作對(duì)象，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，公司已在河北廊坊拿地超萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。目前中國(guó)人壽的第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目已經(jīng)確定落戶蘇州。
　　中國(guó)太平保險(xiǎn)在上海成立了一家太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司，其國(guó)內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)將于2014年在距上海市區(qū)25公里的周浦上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，擬投資20億元。

　　泰康模式與平安模式
　　通過(guò)學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司大都會(huì)將大型居家養(yǎng)老社區(qū)作為其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主體。目前，保險(xiǎn)公司中已開(kāi)發(fā)建成或接近建成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的有：泰康人壽、合眾人壽與平安保險(xiǎn)，這三家有代表性的保險(xiǎn)公司，按照投資運(yùn)營(yíng)模式可以分為兩類，各具特色優(yōu)勢(shì)。第一類是泰康人壽模式。與此相似的還有合眾人壽的項(xiàng)目。其共同特點(diǎn)是大多參照CCRC社區(qū)、美國(guó)太陽(yáng)城等國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)建造，項(xiàng)目主體多為大型生態(tài)宜居的一站式養(yǎng)老社區(qū)，采用會(huì)員制并持有物業(yè)，追求項(xiàng)目的長(zhǎng)期回報(bào)。兩個(gè)項(xiàng)目的差別是在產(chǎn)品類型與入住條件上，泰康人壽項(xiàng)目須交納200～300萬(wàn)元的入門費(fèi)直接入住，或?qū)印靶腋Ｓ屑s養(yǎng)老計(jì)劃”，由客戶購(gòu)買足額保險(xiǎn)產(chǎn)品后才可成為會(huì)員入住。而合眾人壽保單直接對(duì)接項(xiàng)目，購(gòu)買相應(yīng)保單并滿足年齡要求后即可入住，沒(méi)有入門費(fèi)。由于二者保險(xiǎn)產(chǎn)品的保費(fèi)較高，且入住后仍需每月繳納一定的服務(wù)費(fèi)，所以主要面對(duì)中高凈值客戶群體。第二類是平安保險(xiǎn)模式。平安保險(xiǎn)于2012年9月在桐鄉(xiāng)興建養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)，項(xiàng)目由高橋和烏鎮(zhèn)兩個(gè)地塊組成，計(jì)劃總投資170億元。
　　項(xiàng)目融合會(huì)員型養(yǎng)老公寓、產(chǎn)權(quán)型親情社區(qū)、度假休閑三大產(chǎn)品線，整合商業(yè)、旅游、度假、醫(yī)療、培訓(xùn)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈，打造全齡化、一站式的養(yǎng)生養(yǎng)老綜合平臺(tái)。該項(xiàng)目通過(guò)旗下不動(dòng)產(chǎn)公司投資運(yùn)作，項(xiàng)目資金非保險(xiǎn)資金，為集團(tuán)自有資金及來(lái)自第三方渠道。政策上不存在障礙，物業(yè)可租可售，可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)買賣。項(xiàng)目運(yùn)作引進(jìn)專業(yè)的管理公司，由瑞金醫(yī)院提供醫(yī)療保障，韓國(guó)三星生命進(jìn)行養(yǎng)老管理，耀華國(guó)際學(xué)校提供教育資源。會(huì)員型產(chǎn)品由平安不動(dòng)產(chǎn)自持經(jīng)營(yíng)，只租不售。

　　無(wú)憂保提示：近年來(lái)，保險(xiǎn)公司正大舉進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，其商業(yè)模式各具特色。國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式主要是CCRC與美國(guó)太陽(yáng)城，我國(guó)泰康人壽、合眾人壽與平安保險(xiǎn)三家保險(xiǎn)公司，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上也各有優(yōu)勢(shì)。