【摘要】近年來(lái)，逐漸加劇的老齡化問(wèn)題造成市場(chǎng)巨大的養(yǎng)老缺口，房企、保險(xiǎn)公司開(kāi)始大批進(jìn)軍養(yǎng)老領(lǐng)域。但近期，房企養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)滯銷(xiāo)，而保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也引起了保監(jiān)會(huì)的注意。

　　養(yǎng)老社區(qū)床位預(yù)訂情況成謎
　　近年來(lái)，房企、險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)的消息不絕于耳，而各機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)的床位預(yù)訂情況以及入住情況則顯得“撲朔迷離”。所做的不完全統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，近兩年來(lái)，共有超過(guò)80家房地產(chǎn)企業(yè)、超過(guò)10家保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，其中上市公司超過(guò)35家。
　　在房地產(chǎn)企業(yè)中，去年以來(lái)就有中茵股份、上實(shí)發(fā)展、億城投資、越秀地產(chǎn)、鳳凰股份、珠江實(shí)業(yè)、萬(wàn)科、保利等企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　保險(xiǎn)公司中，有中國(guó)人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、中國(guó)太平等上市險(xiǎn)企介入養(yǎng)老地產(chǎn)，此外，泰康人壽、合眾人壽、復(fù)星保德信、前海人壽等險(xiǎn)企也已經(jīng)投資養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。而在傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)紛紛宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，中石化、首鋼等大型央企也在跨界進(jìn)入這一領(lǐng)域。
　　盡管房企、險(xiǎn)企積極押寶養(yǎng)老地產(chǎn)，但各機(jī)構(gòu)對(duì)入住情況則諱莫如深。就養(yǎng)老社區(qū)預(yù)訂情況咨詢(xún)多家險(xiǎn)企相關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)，均未得到詳細(xì)入住情況，而其他涉足養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企也沒(méi)有公開(kāi)相關(guān)入住信息。
　　值得關(guān)注的是，上述滯銷(xiāo)養(yǎng)老社區(qū)的養(yǎng)老模式，與國(guó)內(nèi)險(xiǎn)企推行的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式較為相似，滯銷(xiāo)無(wú)疑對(duì)國(guó)內(nèi)的險(xiǎn)企、房企具有一定的借鑒意義。
　　資料顯示，上述陷入停滯項(xiàng)目占地面積21.85畝，建筑面積32594平方米，項(xiàng)目包括1棟公寓、4棟洋房共計(jì)388間房，定位為首席養(yǎng)生養(yǎng)老第一居所，是集居住、生活、療養(yǎng)、健康、休閑為一體的專(zhuān)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，該項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售的會(huì)員卡基本退還給了業(yè)主，推崇的會(huì)員制模式也改為僅針對(duì)本區(qū)域老人的長(zhǎng)租模式，全國(guó)連鎖互換會(huì)員制模式暫停。另外，該房企在山東淄博、重慶、江西等地的項(xiàng)目也出現(xiàn)類(lèi)似情況。
　　與目前國(guó)內(nèi)險(xiǎn)企養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)似的是，上述房企項(xiàng)目也采用只租不售的模式，采用會(huì)員制管理模式來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。在配套方面也和不少險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)不分伯仲，如項(xiàng)目設(shè)有舞蹈、書(shū)法、老年大學(xué)等配套設(shè)施，有完善及時(shí)的醫(yī)療保健配套，包括全國(guó)三甲醫(yī)院、各科名醫(yī)、海外機(jī)構(gòu)等醫(yī)療體系，以及獨(dú)立建設(shè)的專(zhuān)業(yè)化的護(hù)理院。

　　4月開(kāi)始上報(bào)一季度保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)情況
　　自保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》以來(lái)，不少手握巨資的保險(xiǎn)公司已提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，隨著越來(lái)越多的險(xiǎn)企入局，險(xiǎn)企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)引起了保監(jiān)會(huì)的注意。
　　事實(shí)上，就在上述房企項(xiàng)目滯銷(xiāo)消息出現(xiàn)后不久，保監(jiān)會(huì)為全面掌握保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)投資、運(yùn)營(yíng)等情況，滿(mǎn)足保險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的監(jiān)管需求，在去年12月31日下發(fā)了《保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計(jì)制度》（下稱(chēng)《制度》），將險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)涉及的62項(xiàng)指標(biāo)納入監(jiān)管。該制度從2015年1月1日起正式實(shí)施，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)于2015年4月開(kāi)始報(bào)送2015年一季度情況。
　　保監(jiān)會(huì)此次下發(fā)的《制度》，將險(xiǎn)企涉足養(yǎng)老社區(qū)的四大領(lǐng)域納入監(jiān)管范圍：一是保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的基本情況，包括投資、建設(shè)、地理位置等方面；二是養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，主要反映保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目中已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的主要情況；三是參與投資養(yǎng)老社區(qū)情況，主要反映保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與投資養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的情況；四是保險(xiǎn)產(chǎn)品關(guān)聯(lián)養(yǎng)老社區(qū)情況，主要反映與保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)或其他養(yǎng)老社區(qū)關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)產(chǎn)品的具體情況。
　　從62項(xiàng)具體細(xì)化指標(biāo)來(lái)看，包括養(yǎng)老社區(qū)占地面積、實(shí)際床位、資金來(lái)源、投資方式、投資收益、保費(fèi)收入、已入住套數(shù)、簽約人數(shù)、運(yùn)營(yíng)模式等方方面面，可謂對(duì)險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行“全面診斷”。
　　保監(jiān)會(huì)也首次對(duì)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行界定：“保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)是指由保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司投資并具有實(shí)際控制權(quán)，在一定地域范圍內(nèi)建立起來(lái)的集居住、養(yǎng)老和護(hù)理等多種功能于一體的綜合服務(wù)社區(qū)。部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與投資養(yǎng)老社區(qū)但對(duì)養(yǎng)老社區(qū)不具有實(shí)際控制權(quán)，這一類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)不屬于保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)，而是參與投資養(yǎng)老社區(qū)?！?br>　　同時(shí)，保監(jiān)會(huì)也將參與投資養(yǎng)老社區(qū)納入監(jiān)管范圍，保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“本制度的統(tǒng)計(jì)范圍既包括保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)也包括參與投資養(yǎng)老社區(qū)”。

　　無(wú)憂(yōu)保提示：目前，越來(lái)越多的保險(xiǎn)公司與房企涉足養(yǎng)老社區(qū)，但房企養(yǎng)老社區(qū)銷(xiāo)售不爭(zhēng)氣，養(yǎng)老社區(qū)床位預(yù)訂情況成謎。此外，保監(jiān)會(huì)開(kāi)始排查保險(xiǎn)公司養(yǎng)老用地，要求今年4月開(kāi)始上報(bào)一季度保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)情況。