【摘要】目前我國65歲以上人口達(dá)到1.23億，毫無疑問，我國老齡化社會(huì)已經(jīng)到來。隨著老齡化隨度的加快，“養(yǎng)老”這塊誘人的“蛋糕”正吸引越來越多保險(xiǎn)公司的前來搶食。

　　“人保已經(jīng)遞交了不動(dòng)產(chǎn)投資的資質(zhì)申請(qǐng)，但監(jiān)管層目前尚未批復(fù)。”12月12日，一位接近中國人保投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱人保投控）高層人士說。據(jù)其透露，人保投控計(jì)劃與中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱中信醫(yī)療）設(shè)立規(guī)模300億的不動(dòng)產(chǎn)投資基金，專投養(yǎng)老項(xiàng)目。就在一個(gè)多月前，人保投控戰(zhàn)略攜手羅斯洛克資本有限公司，探討不動(dòng)產(chǎn)投資、債權(quán)、股權(quán)等領(lǐng)域的合作，雙方擬設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資基金。相較于人保的養(yǎng)老地產(chǎn)投資處于前期籌備醞釀階段，中國人壽投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱國壽投控）的千億養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)布局則已“落地”，其“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局已經(jīng)形成。同時(shí)，泰康人壽、新華保險(xiǎn)等險(xiǎn)企正在進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。不過，看起來很美的養(yǎng)老地產(chǎn)投資似乎面臨盈利難題的尷尬。

　　一靜一動(dòng)
　　南有擬投資230億的福建廈門海滄養(yǎng)老養(yǎng)生基地，北有擬投資200億的河北養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目國壽（廊坊）萬莊生態(tài)健康城，國壽投控?cái)M在全國建6個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基點(diǎn)，目前已在全國各主要城市儲(chǔ)備了若干個(gè)適于養(yǎng)老養(yǎng)生的項(xiàng)目，潛在投資總額近千億。
　　這其中，中國人壽將國壽（廊坊）萬莊生態(tài)健康城定位“中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生旗艦店、中國養(yǎng)老養(yǎng)生標(biāo)準(zhǔn)實(shí)驗(yàn)區(qū)、中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)總部基地”。該項(xiàng)目一期工程總投資額27.9億元，占地3.8公里；建于天竺山片區(qū)，總占地約4.2平方公里的廈門海滄養(yǎng)生養(yǎng)老基地，將作為中國人壽擬在全國建設(shè)6個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地的首個(gè)旗艦型項(xiàng)目。該項(xiàng)目規(guī)劃了養(yǎng)老養(yǎng)生居住區(qū)和區(qū)域配套設(shè)施，涵蓋旅游度假、體育運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生居住和養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)總部四大功能板塊。
　　在國壽投控副總裁楊華良看來，養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是一個(gè)“長(zhǎng)期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定”的產(chǎn)業(yè)，是解決保險(xiǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，要準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化趨勢(shì)，利用目前最佳的投資“窗口”期布局養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。
　　與此同時(shí)，國壽投控頻頻與國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接觸。今年4月，國壽投控總裁王軍輝會(huì)見美國養(yǎng)老社區(qū)管理公司 Merrill　Gardens董事長(zhǎng)Charles　Wright以及美國瑞聯(lián)置業(yè)（Related）中國區(qū)發(fā)展總監(jiān) Steve　Gaffney；6月，王軍輝又會(huì)見了美國HOVDE集團(tuán)總裁 Steven　D.Hov-de，就養(yǎng)老養(yǎng)生市場(chǎng)發(fā)展、項(xiàng)目合作等進(jìn)行探討。
　　有別于中國人壽實(shí)質(zhì)性的布局與操作，中國人保在靜候監(jiān)管層資質(zhì)批文的同時(shí)，其不動(dòng)產(chǎn)投資的觸角已悄然展開。
　　囿于投資不動(dòng)產(chǎn)資質(zhì)的限制，更多時(shí)候，人保投控是一邊考察儲(chǔ)備項(xiàng)目，一邊向監(jiān)管層申報(bào)投資資質(zhì)。理論上，參與不動(dòng)產(chǎn)投資的險(xiǎn)企需要向保監(jiān)會(huì)評(píng)估申報(bào)，獲批后，才能取得不動(dòng)產(chǎn)的投資資格。
　　不久前，人保投控與中信醫(yī)療戰(zhàn)略簽約，擬成立300億元的產(chǎn)業(yè)投資基金。
　　值得一提的是，近期，人保投控還與羅斯洛克資本有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。內(nèi)容涵蓋探討符合保險(xiǎn)資金配置需求的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目的合作機(jī)會(huì)，共同探討發(fā)起設(shè)立人保不動(dòng)產(chǎn)投資基金等。
　　“在人保集團(tuán)內(nèi)部，除了人保資產(chǎn)可以發(fā)起設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施的債權(quán)投資計(jì)劃外，涉及不動(dòng)產(chǎn)的投資領(lǐng)域，諸如人保投控、人保資本都面臨資質(zhì)的問題。”上述接近人保投控人士說。
　　據(jù)上述人士透露，人保集團(tuán)欲推動(dòng)人保投控的不動(dòng)產(chǎn)資質(zhì)審批，實(shí)際上，在人保集團(tuán)內(nèi)部，人保資本與人保投控、人保資產(chǎn)等機(jī)構(gòu)都可以申報(bào)資質(zhì)，但最終還是以人保投控的名義遞交了項(xiàng)目計(jì)劃與資質(zhì)申請(qǐng)。他有些擔(dān)憂，如果一個(gè)項(xiàng)目走流程、或?qū)徟鷷r(shí)間太長(zhǎng)的話，恐怕會(huì)錯(cuò)過投資時(shí)機(jī)，比如有的資金需求方可能會(huì)另謀渠道。

　　盈利難題
　　首家獲準(zhǔn)投資養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的泰康人壽，于去年12月在北京昌平取得一塊土地，建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，其總投資超過30億。“押金+月服務(wù)費(fèi)”是泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)的主要收費(fèi)模式。服務(wù)費(fèi)用包括租金、能源費(fèi)、居家服務(wù)費(fèi)、會(huì)所活動(dòng)與服務(wù)、餐飲費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等，社區(qū)管理則由泰康人壽子公司泰康之家成立專業(yè)的管理公司來做。
　　今年6月，泰康推出國內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)與現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合在一起。某種程度上，中國人壽和新華保險(xiǎn)，亦采用了與泰康人壽一樣的策略，即與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤的地產(chǎn)投資模式。
　　不過，看起來很美的養(yǎng)老地產(chǎn)投資似乎面臨盈利難題的尷尬。
　　按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細(xì)則要求“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，這讓保險(xiǎn)商的經(jīng)營模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。

　　無憂保提示：國內(nèi)各大險(xiǎn)企瓜分養(yǎng)老“蛋糕”的同時(shí)，不少外資保險(xiǎn)看重中國的養(yǎng)老市場(chǎng)，準(zhǔn)備收購中國的敬老院，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的問題是管理，需要引進(jìn)國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)，通過管理才能見效益。“我們不太擔(dān)憂養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利難題，因?yàn)閲庥谐墒斓纳虡I(yè)模式可供借鑒。”一位國壽投控負(fù)責(zé)人說。