【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)內(nèi)暴利行業(yè)之一，如今保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不是什么新聞了。國(guó)內(nèi)首個(gè)持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平安信托可謂是“第一個(gè)吃螃蟹的人”。如今這種嘗試，已不僅僅局限在信托領(lǐng)域。2012年上半年，平安保險(xiǎn)涉足商業(yè)地產(chǎn)，并創(chuàng)造杭州地王紀(jì)錄的創(chuàng)舉，正在為險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)打開(kāi)一條新的融資之路。
　　據(jù)戴德梁行報(bào)告顯示，2012年第三季度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主角不是尋求海外融資的企業(yè)，而是“險(xiǎn)資”。第三季度，保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?？傆?jì)將近5萬(wàn)億美元，環(huán)比和同比都有較大的增長(zhǎng)。
　　陽(yáng)光新業(yè)副總裁吳堯認(rèn)為，2009年10月新《保險(xiǎn)法》正式施行之后，各家保險(xiǎn)公司都紛紛把投資方向指向了房地產(chǎn)，一方面除了險(xiǎn)資和商業(yè)地產(chǎn)具有投資回報(bào)周期長(zhǎng)的相似性外，更重要的是：相對(duì)于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定收益更符合投資者的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。
　　但值得注意的是，雖有涉獵，險(xiǎn)資卻一直難以成為商業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道。“政策受限仍然是險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的難題。在完善的退出機(jī)制建立之前，保險(xiǎn)企業(yè)不會(huì)把投資商業(yè)地產(chǎn)作為主要的投資渠道。”吳堯坦言，險(xiǎn)資進(jìn)入容易，退出難。
　　收益誘惑
　　目前，險(xiǎn)資的投資成本大約2%，對(duì)穩(wěn)定性要求較高，當(dāng)下在上海、北京等一線城市，寫(xiě)字樓等租金收益可以實(shí)現(xiàn)7%~8%，總體來(lái)看，收益是比較誘人的。
　　2012年上半年，平安保險(xiǎn)以總成交價(jià)23億元，成功拿下杭州一塊商業(yè)用地，創(chuàng)下上半年杭州主城區(qū)土地價(jià)格新高，此舉也成為平安保險(xiǎn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要一筆。
　　我們了解到，目前平安以旗下平安信托為平臺(tái)，在北京、上海、廣州、南京等城市投資了物業(yè)，其租金回報(bào)率在6%~7%。中國(guó)平安副首席投資官陳德賢表示，商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定投資回報(bào)的前景，“未來(lái)在人才儲(chǔ)備上，從總公司到分支機(jī)構(gòu)，平安近千人的專業(yè)投資團(tuán)隊(duì)目前已經(jīng)搭建完成，并開(kāi)始招募地產(chǎn)領(lǐng)域投資人才”。
　　相對(duì)于住宅市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)，保險(xiǎn)資金更加要求安全，趨向酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)，以求收益穩(wěn)定。
　　“投資地產(chǎn)可以使保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債比合理匹配，當(dāng)前保險(xiǎn)公司投資股票的收益率在10%以上，但其風(fēng)險(xiǎn)偏大；而債券的投資收益率通常在6%以下；作為保險(xiǎn)公司努力尋找一個(gè)收益率在6%至10%的投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)恰是一個(gè)選擇，其收益穩(wěn)定，是保險(xiǎn)公司做合理資產(chǎn)配置。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為。
　　“目前，險(xiǎn)資的投資成本大約2%，對(duì)穩(wěn)定性要求較高，當(dāng)下在上海、北京等一線城市，寫(xiě)字樓等租金收益可以實(shí)現(xiàn)7%~8%，總體來(lái)看，收益是比較誘人的。”上海一家保險(xiǎn)公司人士告訴我們。
　　也正是看重這種穩(wěn)定的收益，目前險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司除了有平安保險(xiǎn)外，國(guó)壽、泰康人壽、太平洋保險(xiǎn)等也紛紛投資項(xiàng)目。中國(guó)人壽除了潛入商業(yè)地產(chǎn)外，2010年上半年就擬拿出1000億元投入養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽擬投資40億元興建養(yǎng)老社區(qū)，而太平洋與平安保險(xiǎn)相似，以收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主。
　　險(xiǎn)資具體以什么樣的方式參股商業(yè)地產(chǎn)呢？吳堯認(rèn)為，這是個(gè)談判過(guò)程。從險(xiǎn)資的角度來(lái)說(shuō)，希望整體持有。在一定程度上，險(xiǎn)資收購(gòu)后，散售的可能性比較小。如果是零售商業(yè)的話，保險(xiǎn)公司一般采取兩種方式參股，一是和地產(chǎn)公司合作，二是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)全面獨(dú)資。前者來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司會(huì)根據(jù)參股多少對(duì)地產(chǎn)公司進(jìn)行管理，成熟的話會(huì)成立地產(chǎn)基金。后者來(lái)說(shuō)，因?yàn)椴皇菍I(yíng)地產(chǎn)，保險(xiǎn)公司很難把某一個(gè)項(xiàng)目做成行業(yè)老大。
　　無(wú)憂保提示：由于保險(xiǎn)資金的投資要求高，需要成本低、隨時(shí)可抵押可變現(xiàn)的項(xiàng)目，這為保險(xiǎn)公司進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。新保險(xiǎn)法的實(shí)施，為保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)提供了政策支持，商業(yè)地產(chǎn)收益穩(wěn)定，是保險(xiǎn)公司做合理資產(chǎn)配置。