【摘要】老齡化時(shí)代的快速到來讓各國措手不及，加快建設(shè)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系成為各國的主要任務(wù)，老年人曾今為國家的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，有句俗語叫“家有一老如有一寶”，老年人更是社會(huì)的“寶”國家和社會(huì)應(yīng)該盡自己最大的努力讓他們安享晚年，據(jù)了解老年公寓將在天津、內(nèi)蒙古、廣西、吉林等地6大區(qū)域試行，這也是養(yǎng)老保險(xiǎn)體系建設(shè)的一大方面。
　　老人可在6地輪轉(zhuǎn)居住，目前入會(huì)門檻50萬元
　　調(diào)控之下，養(yǎng)老地產(chǎn)作為契合老齡化國情的“主題地產(chǎn)”成為新熱點(diǎn)。位于天津市寶坻區(qū)的云杉鎮(zhèn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目率先亮相，并試行“全國輪轉(zhuǎn)模式”養(yǎng)老，同時(shí)推出產(chǎn)權(quán)式和會(huì)員制兩款養(yǎng)老產(chǎn)品雙規(guī)運(yùn)行。
　　6地建相同標(biāo)準(zhǔn)老年公寓
　　據(jù)了解，全部建成后，云杉鎮(zhèn)的社區(qū)面積將達(dá)65萬平方米，其中配套體量達(dá)19.4萬平方米，占比30%,住區(qū)人口可達(dá)10000人，是一個(gè)超大規(guī)模的新型養(yǎng)老社區(qū)。
　　“公司不僅在天津?qū)氎?lsquo;造城’，還將在內(nèi)蒙古呼和浩特、吉林琿春、廣西欽州、天津靜海、武清等地建設(shè)相同標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，將云杉鎮(zhèn)的品牌全國復(fù)制。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李哲介紹道，6大區(qū)域全部建成后，老人可在這幾個(gè)區(qū)域內(nèi)輪轉(zhuǎn)居住，將養(yǎng)老生活和度假體驗(yàn)融合。
　　據(jù)了解，云杉鎮(zhèn)的投資建設(shè)公司是天津?yàn)I海發(fā)展投資控股有限公司，隸屬于天津市國資委。公司大手筆投建養(yǎng)老社區(qū)的底氣，一是足量的土地、二是充裕的資金。“我們擁有十幾萬畝的外埠土地，巨量的土地儲(chǔ)備足以支撐公司的全國布局。”李哲表示，其余5處的土地規(guī)模都比寶坻云杉鎮(zhèn)要大，土地成本的最小化是品牌復(fù)制的前提保障。
　　會(huì)籍可繼承、轉(zhuǎn)讓、交易
　　相較于國企的大手筆，不少做養(yǎng)老地產(chǎn)的房企更顯謹(jǐn)慎。據(jù)了解到，萬科在北京試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”之前，已經(jīng)研究了8年，在上馬項(xiàng)目時(shí)仍控制了規(guī)模。而云杉鎮(zhèn)項(xiàng)目的研究時(shí)間不足一年，萬科天津公司的總經(jīng)理曾表示，這樣的速度“令人驚嘆”。
　　李哲介紹，云杉鎮(zhèn)的速度，也是“被推著走的”。“作為國企，面對(duì)了更多來自官方的壓力和催促。云杉鎮(zhèn)幾乎沒有先例可循，也沒有哪家咨詢機(jī)構(gòu)能給出指導(dǎo)，我們是一邊研究、一邊設(shè)計(jì)、一邊開發(fā)。”
　　對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，國內(nèi)運(yùn)營成功的案例不多，較知名的有北京太陽城和上海親和源，這兩家的掌門人朱鳳泊和奚志勇關(guān)于“會(huì)員制”的舌戰(zhàn)，至今也未見勝負(fù)。上海親和源的會(huì)員模式已經(jīng)在爭(zhēng)議中前行了近10年。
　　在考察我國國情并綜合了美國、新加坡等國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)之后，云杉鎮(zhèn)選擇了“最靈活、最徹底”的會(huì)員制，會(huì)籍可繼承、可轉(zhuǎn)讓、可自行交易。目前，云杉鎮(zhèn)的會(huì)籍最低門檻為50萬元。
　　此外，云杉鎮(zhèn)還推出了產(chǎn)權(quán)式發(fā)售的住宅產(chǎn)品，戶型以一居、二居的居家小戶型為主。李哲認(rèn)為，“做商品住宅產(chǎn)品，可以避免社區(qū)內(nèi)‘暮氣’太重，可以形成全家定居、共享天倫的養(yǎng)老氣氛。后期還將配建幼兒園、小學(xué)等，吸引家庭定居。”目前，云杉鎮(zhèn)的產(chǎn)權(quán)式和會(huì)員制產(chǎn)品的比例是2:1。這兩類產(chǎn)品、兩種模式的雙軌并行，可以實(shí)現(xiàn)有效互補(bǔ)和聯(lián)動(dòng)。
　　養(yǎng)老項(xiàng)目期盼政策扶持
　　據(jù)了解，截至今年年底，云杉鎮(zhèn)系列產(chǎn)品的投資總額將突破13億元，但目前的銷售回款不足2000萬。李哲說：“目前投入的主要是公司自有資金，后期會(huì)考慮多樣的融資方式。公司頂住壓力，也要做長(zhǎng)線的生意。”
　　在盈利模式方面，產(chǎn)權(quán)發(fā)售的產(chǎn)品主要靠一次銷售回款，而會(huì)員制產(chǎn)品的會(huì)籍銷售僅能收回成本，營收主要來自后期運(yùn)營中的3萬-3.5萬/年的年費(fèi)。同時(shí)，云杉鎮(zhèn)的所有商業(yè)配套、生活配套都將采取自持的方式，不外包、不出售，長(zhǎng)線的運(yùn)營也將貢獻(xiàn)長(zhǎng)線的營收。
　　投資大、周期長(zhǎng)、盈利模式尚未清晰等原因，是投資者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)“望而卻步”的原因。全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波認(rèn)為，從民生的角度來講，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是“替國家分憂”，應(yīng)在金融等方面獲得政策支持。
　　“雖然目前資金鏈沒有風(fēng)險(xiǎn)，但我們也迫切希望進(jìn)一步打開融資渠道。”李哲認(rèn)為，如果能適當(dāng)獲得低息、無息的貸款，融資成本的下降，會(huì)籍的銷售門檻也能下降，從而打開中低端的市場(chǎng)，成為更惠眾的養(yǎng)老產(chǎn)品。
　　無憂保提示：老年公寓的試行是國家對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系改革的重大舉措，試行成功后將在全國各地實(shí)行，老年人可以安享真正的幸福晚年生活，針對(duì)很多人提出的入住老年公寓門檻較高的問題，相信政府會(huì)聽到民眾的這個(gè)呼聲，也會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)解決這個(gè)問題。