【摘要】近年來，隨著我國老齡人口的不斷增多，人口老齡化的趨勢(shì)在我國不斷加劇。老年社會(huì)將會(huì)提前到來，和老年人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的投資也越來越多。“白發(fā)經(jīng)濟(jì)”吸引著各路資金。今年以來，太平人壽、中國人壽  （601628 股吧，行情，資訊，主力買賣）、泰康人壽等多家保險(xiǎn)企業(yè)高調(diào)“加碼”養(yǎng)老地產(chǎn)，一批項(xiàng)目先后破土動(dòng)工。
　　百舸爭流
　　今年6月，泰康人壽旗下第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)破土動(dòng)工；7月，中國太平集團(tuán)宣布擬投資20億元在上海周浦設(shè)立養(yǎng)老社區(qū)；8月，中國人壽透露其已取得不動(dòng)產(chǎn)投資牌照，欲進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)內(nèi)猜測(cè)，養(yǎng)老地產(chǎn)將是其“首發(fā)站”.
　　此外，去年11月，國壽（廊坊）生態(tài)健康城正式開工建設(shè)。中國人壽董事長楊超曾透露，這個(gè)項(xiàng)目土地超萬畝，總投資額約100億元，公司還將在海南布點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　由險(xiǎn)資主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目近期扎堆開工，并非偶然。全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波認(rèn)為，隨著越來越多的保險(xiǎn)企業(yè)獲得不動(dòng)產(chǎn)投資“牌照”,“百舸爭流”的局面已經(jīng)形成。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇認(rèn)為，中國養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)巨大，受調(diào)控政策影響，險(xiǎn)資的投資欲望被壓抑；只要政策稍見松動(dòng)，必有更大的動(dòng)作。
　　據(jù)國家老齡辦的數(shù)據(jù)，目前我國養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求在3萬億元以上。一個(gè)潛力極大的新興產(chǎn)業(yè)正在形成。
　　涉水過河
　　對(duì)于險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)入，我國實(shí)行嚴(yán)格的牌照制。截至目前，僅有中國太保  （601601 股吧，行情，資訊，主力買賣）、太平人壽、泰康人壽等少數(shù)幾家保險(xiǎn)企業(yè)獲批。
　　7月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，該新政明確指出，保險(xiǎn)企業(yè)只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而且必須以合作的形式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。
　　8月30日，北京市國土資源局傳出消息稱，從明年起養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。據(jù)稱會(huì)根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。
　　北京太陽城集團(tuán)董事長朱鳳泊在微博 中表示，這是“政策利好”.但業(yè)內(nèi)存疑，如果養(yǎng)老用地實(shí)行“招拍掛”制度，有可能推高地價(jià)，土地成本大幅提升，必將削弱資本的投資熱情。
　　郝演蘇認(rèn)為，該項(xiàng)土地新政落地情況有待觀察，要被稱為“利好”,至少應(yīng)該在土地出讓金減免、稅收讓利、地塊位置優(yōu)化等方面有突破。
　　雖然近期各大險(xiǎn)企動(dòng)作頻頻，但從政策層面來說，險(xiǎn)資都在“涉水過河”.調(diào)控政策的走向未定，不少項(xiàng)目雖然破土動(dòng)工，但言“破局”尚早。
　　市場(chǎng)博弈
　　保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的限制進(jìn)一步放寬，業(yè)內(nèi)估算，釋放的資金將達(dá)2.03萬億元。郝演蘇認(rèn)為，能夠進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的資金上限為5000億元
　　朱凌波認(rèn)為，受保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷售時(shí)間、給付周期等因素影響，險(xiǎn)資傾向于長期的、安全的投資方式，對(duì)回報(bào)率的要求不高，而這與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資模式相匹配。“參照國際經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)率在4%-6%之間。
　　郝演蘇認(rèn)為，商業(yè)資本做的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都”離民生太遠(yuǎn)“,這是投資方和政策”博弈“的關(guān)鍵因素。小編了解到，泰康人壽曾經(jīng)嘗試在廣東省落地項(xiàng)目，但因”惠民面太窄“而未獲得政府支持。
　　盡管政策走向仍然”摸不透“,但也難擋各路資本的熱情。除險(xiǎn)資之外，房企開發(fā)商、民間資本、外資等多路資本也已經(jīng)多點(diǎn)布局。
　　無憂保提示：人口老齡化的趨勢(shì)加劇，對(duì)相關(guān)企業(yè)可能是一個(gè)很好的商機(jī)。從民生的角度來講，養(yǎng)老地產(chǎn)豐富了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)，應(yīng)在金融、土地、稅收等方面獲得政策支持。同時(shí)，相關(guān)政策要制度化、系統(tǒng)化。