【摘要】房價近來又有了上漲的趨勢。7月25日，保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，對保險資金直接和間接投資的范圍進行了重新界定。
　　其中較為值得關(guān)注的是在房地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的投資細則的變化，如其中在“新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)基金”方面，就明確了保險公司可以對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行股權(quán)投資。但《通知》中“防止以養(yǎng)老項目名義建設(shè)和銷售商品房”，防范以自用項目名義投資不動產(chǎn)”兩條新規(guī)，被認為將對未來的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。
　　保險企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)已兩年
　　2011年11月2日，位于廊坊萬莊的國壽(廊坊)生態(tài)健康城正式開工建設(shè)。2012年6月6日，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)在昌平正式奠基開工，該社區(qū)計劃于2015年正式入住。
　　而2012年7月25日，保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》中關(guān)于放寬和鼓勵險資投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)條文，似乎正是為這兩個項目的運作背書。
　　“其實在新政出臺之外，圍繞這兩個社區(qū)的建設(shè)，保險公司就一直在和主管部門博弈，”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席兼養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會主任陳宏告訴我們，“坦率說，這兩個社區(qū)目前就土地性質(zhì)和運營模式等方面，還沒有完全對接的相關(guān)法律法規(guī)或行業(yè)性規(guī)定。但保險公司執(zhí)意推動這兩個項目的建設(shè)，就是希望以事實推動相關(guān)政策的出臺。”
　　事實上，這是保險公司沉默兩年后的一次“爆發(fā)”。
　　早在2009年12月，中國人壽集團子公司國壽投資控股公司受讓力華發(fā)展有限公司(香港)股份，將雙方合資的北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變?yōu)閲鴫弁犊厝Y子公司，并正式更名為國壽地產(chǎn)。
　　而《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中規(guī)定保險資金不能投資地產(chǎn)公司的規(guī)定，一度讓國壽地產(chǎn)的存續(xù)受到質(zhì)疑，中國人壽保險集團公司總裁楊超接受媒體采訪時的解釋則是，未來，國壽地產(chǎn)將在未來走向養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)。
　　幾乎在同時，2009年11月，泰康人壽首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會批準(zhǔn)，是第一個獲得試點資格的保險公司。
　　但從2009年至今，為何時隔兩年，保險公司才大舉進軍養(yǎng)老地產(chǎn)？
　　“兩年的時間已經(jīng)算快的了，除了項目的規(guī)劃、保險險種的設(shè)計以外，目前保險公司要進軍養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域，還要花大量時間下‘盤外棋’，”一位保險公司的養(yǎng)老項目參與者告訴我們，“目前沒有任何針對保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)可以借鑒的成例或者模型，也沒有相應(yīng)的土地政策和其他的對應(yīng)規(guī)則。一切都是‘涉水過河’。”
　　“涉水過河” 養(yǎng)老地產(chǎn)問題多
　　“不要看泰康和國壽在昌平和廊坊的養(yǎng)老社區(qū)動工了，就認為養(yǎng)老地產(chǎn)的路理順了，”一位養(yǎng)老地產(chǎn)專家告訴我們，“現(xiàn)在兩個項目都遇到許多無法短期內(nèi)解決的具體問題。”
　　以泰康在昌平的養(yǎng)老社區(qū)為例，對外的口徑是“從昌平購買了一塊30萬平方米的土地建養(yǎng)老院”。但一位業(yè)內(nèi)人士說：“這樣的說法本來就有問題，如果是非營利性的養(yǎng)老院，土地是國家直接劃撥的；而如果是以蓋商品房的名義蓋養(yǎng)老院，目前保監(jiān)會并不允許保險企業(yè)直接投資商品住宅的建設(shè)，所以土地性質(zhì)是存疑的。更大的可能是，一部分土地是以將來建成的養(yǎng)老院的床位向政府交換的劃撥土地，另一部分則可能是租賃的。”
　　我們聯(lián)系了泰康人壽的相關(guān)部門，對方明確顯示，建立泰康養(yǎng)老社區(qū)的土地“是從昌平區(qū)購得的”，但“我們肯定不是賣商品房。”同時，對方向我們出示的材料顯示，未來入住該社區(qū)的條件是，參與泰康的“幸福有約”計劃，該計劃由泰康人壽的“樂享新生活養(yǎng)老年金保險(分紅型)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認函”共同組成，保險合同產(chǎn)生的利益可用于來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。
　　“目前無論是國壽在廊坊拿的地，還是泰康在昌平拿的地，都可能有一個共同問題——如果是購買建設(shè)用地，那么這土地的性質(zhì)究竟是什么，目前沒有任何明確規(guī)定有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專用土地，更大的可能是租賃土地，”這位業(yè)內(nèi)人士告訴我們，“租賃用地面臨的問題就是，這部分土地?zé)o法算作資產(chǎn)，無法用來進一步融資開發(fā)。”
　　陳宏分析說：“這樣的土地?zé)o法拿到資本市場，也做不進財務(wù)報表，而如果土地是‘受讓’的，也就是轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，那么無論是拿哪一種土地權(quán)證，就要補繳土地出讓金，這樣成本就大大提高了。大量的補繳后，財務(wù)就很難平衡了。特別是養(yǎng)老社區(qū)，是一個投資大、回收非常緩慢的產(chǎn)業(yè)，這樣保險公司就算不過賬來了。”
　　“問題的核心還在于土地政策，按商品房的價格拿地，養(yǎng)老地產(chǎn)只會賠錢；按租賃性質(zhì)拿地，未來的變數(shù)很多，機構(gòu)的性質(zhì)模糊，”陳宏說，“所以，租地、買地，都不是最佳的選擇。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商只有通過和政府談一攬子的協(xié)議，劃撥一部分、租賃一部分，然后通過一些配套開發(fā)來平衡純養(yǎng)老院的投入。事實上，國家出臺了關(guān)于社會保障的‘十二五’規(guī)劃后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要性誰都看得見，但目前缺乏是的更實質(zhì)性的、可操作性的政策。比如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地是什么性質(zhì)、享受什么優(yōu)惠、什么減免，這些目前都沒有規(guī)定，所以進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險并不小。而地方政府將社會保障的‘十二五’規(guī)劃納入地方政績的考核標(biāo)準(zhǔn)后，又勢必希望推動這一產(chǎn)業(yè)。這就導(dǎo)致目前很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目都是和地方政府合作的，在土地政策上存在一定的模糊性和不確定性，這是不利于行業(yè)長期健康發(fā)展的。”
        無憂保提示：險資圈地賣房，打著養(yǎng)老的項目，實則是為自己賺錢。而地方政府將社會保障的‘十二五’規(guī)劃納入地方政績的考核標(biāo)準(zhǔn)后，又勢必希望推動這一產(chǎn)業(yè)。防范以自用項目名義投資不動產(chǎn)”兩條新規(guī)，被認為將對未來的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。