上海市公積金管理中心日前在2006年市公積金制度執(zhí)行情況公報中透露，該中心會同有關部門開展“以房養(yǎng)老”方案研究和試點工作已取得實質(zhì)性進展。據(jù)悉，目前此方案將在一戶家庭中先行試點，試點方案暫定名為“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，初定做法是：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。

筆者的親戚是一對65歲的老年夫妻，膝下無子女，聽說該方案后很感興趣。他們算了一筆賬：他們的一套產(chǎn)權房位于中外環(huán)間，目前市場單價11000元，66平方米總價72.6萬元，該小區(qū)該房型的租金約為每月2200元，按照夫妻家族壽命85歲計算，他們需租住20年，即240個月，累計租金52.8萬元。將這部分租金一次性繳付后，他們將獲得養(yǎng)老費用19.8萬元，20年間平均每月為825元，人均412.5元。

以變更房屋產(chǎn)權的代價獲得每月人均增加412.5元的生活費用，這對老夫妻思前想后都覺得不合算。

而公積金中心即將試點的一戶老年夫婦家庭，他們的數(shù)字卻好看得多。這兩位老人均超過80歲，房子是位于普陀區(qū)的兩室戶老工房，公積金管理中心核價40多萬元，按雙方簽訂的7年租賃年限，如果該房屋市場月租金為1500元，老人須將7年租金12.6萬元一次性交付公積金中心，剩余款超過27.4萬元，平均每月約3262元，人均1631元。這些錢如果兩位老人沒大事的話，生活綽綽有余，還可以省下一些應對87歲以后的長壽人生。

全國老年委員會曾公布本世紀中國老年人發(fā)展規(guī)劃預測估計報告，指出在不久的將來，展現(xiàn)在我們面前的將是一個銀發(fā)漸增的世界。根據(jù)老齡委的報告，目前我國老齡化最值得關注的是未富先老問題，包含兩層含義，一是我國目前應對老齡化的經(jīng)濟實力還比較薄弱。二是我國現(xiàn)在大多數(shù)老年人工作時他們的工資不高，積蓄也很有限，而退休后各種社會保障又沒能及時到位，他們整體上處于未富先老。

我們時常聽父母說這樣一句話，人這一輩子當中童年苦一點沒關系，甚至對一生還有好處，怕就怕老年生活太苦。一項關于理財計劃的調(diào)查顯示，89%的中青年在考慮個人或家庭理財時，沒有或很少將父母的養(yǎng)老費用計算在內(nèi)。

目前,上海已有200多萬60歲以上老人,大多數(shù)人退休后只靠1000多元養(yǎng)老金生活,而越來越多的老人需要提高生活質(zhì)量，現(xiàn)有的養(yǎng)老金水平很難滿足。“以房養(yǎng)老”雖然眼下可能面臨中國傳統(tǒng)倫理觀念的障礙，但是，二三十年后，當目前的青壯年步入老年后，這個市場很可為。

公積金中心此次試點的“以房自助養(yǎng)老”在協(xié)議簽訂時就變更房屋產(chǎn)權，結算協(xié)議期內(nèi)的租金，它克服了西方國家“倒按揭”在技術方面的障礙,必須估算房屋價值以及未來房價走勢,還要估算老人的壽命,銀行要培育一批類似保險精算人的技術人員；其次它還控制了風險，因為隨著時間的推移，利率的不穩(wěn)定及房屋維修不當?shù)确矫娴囊蛩貢哟蟆暗拱唇摇钡氖袌鲲L險。

有專家分析，“以房自助養(yǎng)老”側重居家養(yǎng)老，“倒按揭”則是金融機構盈利性行為。筆者認為，這樣的分析對即將試點的“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議沒有任何意義，因為，采用這兩種方式老人都不必搬離現(xiàn)在的住所，“以房自助養(yǎng)老”也好，“倒按揭”也罷，選擇哪種方案適合不同年齡層不同住房情況的老人，還有待實踐的檢驗。

所以，筆者以為，“以房養(yǎng)老”是否能獲得人們的認可，最關鍵的不是觀念，而是有關機構的方案設計是否能讓擁有房屋的老年群體得到真正的實惠。這種實惠不僅指老人有生之年能從房子中獲得的實際錢款的多少，更要緊的是，有關機構在設計“以房養(yǎng)老”方案時，與之相關的配套保險或者保障的方案究竟有多少含金量。

2007年05月10日10:01 解放日報