寒意過了春節(jié)意外來襲，然而讓剛需置業(yè)者更加意外的，是高房價“激流”中，住房公積金新政突襲，剛需族直呼“傷不起”。自去年第四季度以來，島城各大銀行貸款額度繼續(xù)趨緊；自2014年3月10日起，將實施新的《青島市住房公積金提取管理辦法》和《青島市個人住房公積金貸款管理辦法》。受此兩方面影響，島城房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，新政出臺后部分購房者置業(yè)成本增加。

公積金資金運行壓力加大

來自市住房公積金管理中心的消息，2013年以來，由于受“國五條”和職工住房剛性需求增長雙重因素的影響，全國多數(shù)城市樓市成交量大幅攀升，帶動了住房公積金貸款業(yè)務(wù)放量增長。2013年我市住房公積金管理中心共向29586戶職工家庭發(fā)放公積金貸款100.59億元，年發(fā)放額首次突破100億元大關(guān)，發(fā)放筆數(shù)、發(fā)放金額分別是2012年的1.38倍和1.71倍，創(chuàng)我市歷史新高。

受其影響，我市住房公積金資金運行壓力不斷加大，為保證住房公積金業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，市住房公積金管理中心在充分調(diào)研其他城市經(jīng)驗做法，以及通過多形式、多渠道征求繳存職工意見和建議的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市住房公積金資金使用現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)實際，進行了本次貸款政策調(diào)整。

商貸二套房優(yōu)惠“絕跡”

房貸優(yōu)惠利率還有嗎？答案是NO。記者近日對島城各大銀行的個人住房貸款辦理情況作了一番調(diào)查，相較于春節(jié)前，絕大多數(shù)國有銀行和股份制銀行的首套房貸利率，均由以前的優(yōu)惠價，開始回歸至基準(zhǔn)利率；二套房貸款利率維持在基準(zhǔn)利率的1.1~1.2倍之間，審批和放貸時間相對拉長。

昨天下午，記者以普通購房者的身份撥打了一家國有大型銀行的客服熱線，工作人員在電話中介紹，當(dāng)前購買首套房辦理貸款，首付至少三成，利率為基準(zhǔn)利率；二套房的首付則是不低于七成，利率為基準(zhǔn)利率上浮10%。

記者隨后撥打了建行的客戶服務(wù)熱線，得到的回答同樣是首套房的首付不得低于三成，利率一般為基準(zhǔn)利率。但該工作人員表示:“（利率）有沒有優(yōu)惠，要與（經(jīng)辦行的）貸款部聯(lián)系。”記者隨后在建行個貸經(jīng)理李先生那里了解到，建行青島地區(qū)對首套房仍然實行差別化定價，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所浮動，具體則要看客戶的信用記錄等情況。青島銀行個人信貸部相關(guān)負責(zé)人對記者表示：“現(xiàn)在銀行房貸業(yè)務(wù)很少有優(yōu)惠，我們對優(yōu)質(zhì)的客戶和樓盤，還是有一定的利率優(yōu)惠，一般是九折或九五折，不過二套房我們嚴格執(zhí)行上浮利率。”記者調(diào)查中，“目前貸款的額度比較緊張，貸款申請后什么時候能批下來說不準(zhǔn)。”這樣的說法成了最普遍的答案。

與往年“年初松、年末緊”不同，馬年春節(jié)后樓市個人房貸業(yè)務(wù)遭遇“開門緊”，不僅首套房的利率優(yōu)惠“絕跡”，銀行的放款周期也未見松動。“銀行貸款額度緊張，是房貸沒有優(yōu)惠的主因。”某股份制商業(yè)銀行的信貸部經(jīng)理向記者表示，一方面，從去年年底開始，銀行的資金一直處于十分緊張的狀態(tài)，積壓了不少“單子”，占用了新年第一季度的貸款額度。另一方面，2014年，市場資金流動性緊張的格局不會得到根本扭轉(zhuǎn)?；趯?014年的整體預(yù)判，銀行對采取優(yōu)惠房貸的意愿降低，加之在2013年底中央明確要求對于房價上漲過快的一線城市要嚴格落實差別化住房信貸政策，預(yù)計2014年全年的信貸政策或會持續(xù)收緊。

影響購房月供負擔(dān)加重

公積金新政出爐后，市民最關(guān)心的無疑是自己貸款額度變化有多大，自己到底能貸多少錢。日前住房公積金貸款新政額度測算器上線運行，借款申請人可登錄青島市住房公積金管理中心網(wǎng)站主頁“便民工具”欄，通過測算器進行公積金貸款額度測算。

新政的出臺對哪些購房者有影響？新政規(guī)定借款人僅本人符合申貸繳存條件的，購買新建住房貸款額度最高為36萬元、購買再交易住房（二手房）貸款額度最高為21萬元，且貸款額度增加個貸余額倍數(shù)法，按照借款申請人及配偶申貸時公積金賬戶正常繳存余額的15倍計算，可貸款額度按“就低”原則確定。因此，此次政策調(diào)整對住房公積金賬戶中余額較少的及僅本人符合申貸條件的購房者影響最大。按照個貸余額倍數(shù)法計算，僅本人符合申貸條件的購房者要想達到36萬的最高貸款額度，需公積金賬戶中的余額不低于24000元，這個數(shù)字對參加工作不足5年的年輕人來講并不容易達到。

公積金政策的收緊將迫使更多的人選擇商貸或者組合貸款，高房貸利率將導(dǎo)致還款壓力增大。以60萬元的30年期房貸為例，按照等額本息法估計，若可全部公積金貸款，月還款額為3040元，商貸八五折利率月還款額為3433元，商貸基準(zhǔn)利率月還款額為3812元，房貸利率由八五折上調(diào)到基準(zhǔn)，月供增幅為11.04%，而相較公積金貸款月供增幅則達到25.4%。貸款期縮短月供增加幅度將降低。若按公積金貸款最高限額36萬元加商貸24萬元組合貸款，商貸基準(zhǔn)利率下月供額為3349元，相較完全公積金貸款增幅為10.16%。由此可見，新政對本人符合申貸條件的購房者影響很大。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年多數(shù)銀行或會繼續(xù)擠壓房貸占比，今年貸款買房可能不會太容易。青島鏈家市場研究部殷天逸認為，一方面，2013年全年二手房交易火熱，銀行放貸積極，加上房價持續(xù)上漲，帶動貸款金額同比出現(xiàn)增長，使得目前房貸額度持續(xù)吃緊，造成首套房貸利率優(yōu)惠取消；另一方面，受制于銀行存貸比考核以及貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的因素，在貸款額度有限的情況下，資金轉(zhuǎn)向了利潤更高的其他業(yè)務(wù)，在房貸方面的額度也將減少。因此，無論今年房價漲或跌，置業(yè)者的購房成本已經(jīng)增長了10%，可能對購房積極性帶來不小的打擊，對馬年樓市影響還是比較大的。

去年購房很幸運今年買房“很受傷”

公積金可貸額度大幅下降后，不少市民只能轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款或組合貸款，但是這么一來總還款額及月供將隨之增加。參加工作一年多的張先生去年底在市北區(qū)購置了一套100余萬元的房子，家里給湊了40多萬元的首付，計劃貸款60萬元，但公積金賬戶余額只有1萬多元，按照最高可貸賬戶余額 倍的限制，張先生最多15只能通過公積金貸款18萬余元，剩下的42萬元都不得不轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。“我通過新的房貸測算器計算得知，貸款期縮短，商貸相對公積金貸款的月供增加幅度將降低，所以計劃把還款年限定為20年。按20年計算，總還款額為102.78萬元，比貸款30年128.9萬元的還款總額少還26萬多元，但這也意味著月供增加702元。”

同樣，去年用公積金貸款買上了新房的李先生用新版計算器算后，慶幸自己去年買上了房。“我每月個人繳存額為450元，繳存比例為10%，買的新房總價96萬元，首付46萬元，去年我用公積金貸了50萬元。但這次新政后，因為我是單身，最高只能貸36萬元，另外因為我賬戶里只有15000元，按賬戶余額的15倍計算可貸額度為22.5萬元。按照就低原則，我只能貸到22.5萬元，還不到去年申請時的一半，想想真是慶幸。”

有市民咨詢：“我和我女朋友還沒結(jié)婚，購房合同寫兩個人的名字，貸款用兩個人的，能貸款60萬元嗎？”公積金管理中心答復(fù)：“計算公積金可貸額度，不按購房合同上標(biāo)注的姓名合并計算。只有符合申貸條件的夫妻之間，可以合并計算公積金可貸額度，但不超過區(qū)域限額。”針對公積金新政，不少青年直呼“若不結(jié)婚房子都買不起了”，不少網(wǎng)友戲稱公積金新政可能導(dǎo)致增加不少“閃婚族”。

3月10日前登記可“避開”新政

距離新政實施僅剩下一個月的時間，很多業(yè)主開始為公積金貸款遲遲沒有著落而擔(dān)心。記者走訪了島城多個樓盤，發(fā)現(xiàn)業(yè)主交完首付款且簽訂了購房合同，但公積金至今沒有辦下來的情況并不在少數(shù)。

針對購房者指責(zé)開發(fā)商在公積金貸款過程中拖后腿的現(xiàn)象，記者采訪一樓盤負責(zé)人獲悉：“公積金貸款的流程分為六步，首先要取得《商品房預(yù)售許可證》，接下來與購房者簽署商品房預(yù)售合同，第三步等待樓棟主體封頂，第四步需要辦理公積金的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場勘查，第五步是開發(fā)商與公積金管理中心簽署貸款協(xié)議，最后購房者才能辦理公積金貸款。但由于現(xiàn)在很多的在售項目都是未封頂甚至是剛打好了地基就出售，不具備與公積金管理中心簽署貸款協(xié)議的條件，因此在業(yè)主簽署購房合同后至今仍然不能辦理公積金貸款。”

記者向公積金管理中心工作人員求證得知，2013年底確實曾針對開發(fā)商出臺了新政策，規(guī)定所有商品房樓盤必須等樓封頂之后，才能與公積金管理中心簽訂貸款協(xié)議，簽訂該協(xié)議之后，管理中心才能受理該樓盤購房者的借款申請。工作人員同時提醒購房者不用太過擔(dān)心，借款人辦理公積金貸款通常需要四個流程，即首先前往公積金管理中心遞交材料進行登記，第二步等待管理中心審核，第三步去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押，最后進行放款。而借款人不必辦理完全四步流程，只要在3月10日之前辦理到第一步，也就是說公積金管理中心系統(tǒng)錄入了借款人的信息，就可以不必按照新政執(zhí)行。