近日，廣州市住房公積金中心發(fā)布《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法》(征求意見(jiàn)稿)及《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》(征求意見(jiàn)稿)，擬收緊公積金房貸。其中明確提出，已使用過(guò)住房公積金貸款的市民不能再申請(qǐng)，而且貸款額度也會(huì)有所收窄。雖然該政策正處于征求意見(jiàn)階段，短期內(nèi)不會(huì)實(shí)施，但一旦通過(guò)，這一被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的公積金貸款政策將對(duì)樓市帶來(lái)重大影響。

業(yè)界分析

新政若實(shí)施，成交量或下跌

業(yè)內(nèi)人士指出，公積金新政一旦實(shí)施，不僅對(duì)剛需買(mǎi)家，對(duì)改善型需求的買(mǎi)家也會(huì)造成打擊，對(duì)樓市會(huì)有重創(chuàng)，成交勢(shì)必下降，隨著樓市供應(yīng)量下半年增大，樓價(jià)將下滑。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，公積金只能貸一次，影響改善型二次購(gòu)房者，如果只能用商貸，購(gòu)房者成本增加。而此前購(gòu)二套房首付七成，已經(jīng)提高了換房門(mén)檻。

現(xiàn)在，公積金新政可能也會(huì)打擊到首次置業(yè)者，因?yàn)橐褂霉e金需要等待更長(zhǎng)的時(shí)間。公積金新政不僅門(mén)檻高，按新計(jì)算辦法，貸款額度收緊一半，原來(lái)能貸50萬(wàn)，按新計(jì)算辦法只能貸20多萬(wàn)。

日前官方解釋說(shuō)廣州九成人沒(méi)有用過(guò)公積金，新政是為了照顧這群人。對(duì)此鄧浩志表示，其實(shí)這是誤導(dǎo)，因?yàn)閷?duì)沒(méi)有使用過(guò)的人來(lái)講，公積金新政申請(qǐng)門(mén)檻提高了，額度低了，所以對(duì)他們是不公平的。

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從市場(chǎng)預(yù)期看，隨著商業(yè)貸款額度的收緊，住房公積金貸款將成為未來(lái)剛需購(gòu)房者購(gòu)房支付的主流方式。這會(huì)導(dǎo)致地方公積金管理部門(mén)以開(kāi)源節(jié)流式的方式分配公積金資源，在住房公積金的使用和審批上將有更嚴(yán)苛的要求。而新政開(kāi)始征求意見(jiàn)，勢(shì)必改變目前購(gòu)房者的預(yù)期，尤其是部分依賴(lài)公積金購(gòu)房的人，將格外珍惜這樣一種隱性福利。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，公積金新政一旦實(shí)施，對(duì)廣州整個(gè)樓市的成交勢(shì)必有降溫作用，畢竟符合新政的購(gòu)房者數(shù)量不多。如果政策執(zhí)行到位且有持續(xù)性，那么后續(xù)的樓盤(pán)銷(xiāo)售勢(shì)必出現(xiàn)降價(jià)潮，住房資源也將優(yōu)先導(dǎo)入那些首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者群體上。

記者調(diào)查

一手房：部分樓盤(pán)不接受公積金貸款

近日，購(gòu)房者林先生告訴記者，他在廣州原蘿崗區(qū)的一熱門(mén)樓盤(pán)看中一套房，在進(jìn)入簽訂正式合同、辦理銀行按揭的時(shí)候，銷(xiāo)售小姐告訴他說(shuō)“本樓盤(pán)不支持住房公積金貸款，只能選擇商業(yè)銀行辦理做按揭貸款”。這讓林先生頗為郁悶：“放著更低利率的公積金貸款不能用，只能用更高的利率辦理商業(yè)按揭，這不是找罪受嗎！”

他向該樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員詢(xún)問(wèn)原因，銷(xiāo)售人員只是表示，“開(kāi)發(fā)商有規(guī)定，沒(méi)有辦法”，并沒(méi)有給出更詳盡的解釋。

記者從廣州多家樓盤(pán)售樓部了解到，售樓人員大都會(huì)告知購(gòu)房者，公積金貸款緊張，公積金貸款就算申請(qǐng)成功，放款也要等很久，建議他們?nèi)マk理商業(yè)貸款。即使從未申請(qǐng)過(guò)公積金貸款，按照新規(guī)，不少市民現(xiàn)在也達(dá)不到申請(qǐng)條件。

“買(mǎi)房人申請(qǐng)公積金貸款很難貸出來(lái)。很多今年年初買(mǎi)房子辦理的公積金貸款，到現(xiàn)在還貸不出錢(qián)來(lái)，所以開(kāi)發(fā)商也怕了。于是，一段時(shí)間以來(lái)，許多樓盤(pán)都不接受公積金貸款了。”海珠區(qū)一樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)。

據(jù)了解，由于地產(chǎn)商和銀行有合作，即銀行給開(kāi)發(fā)商一定額度的開(kāi)發(fā)貸款，作為回報(bào)開(kāi)發(fā)商這一樓盤(pán)的住房按揭只能在該指定銀行操作，所以公積金貸款不受開(kāi)發(fā)商待見(jiàn)。

二手房：一次性付款買(mǎi)家比例上升

據(jù)廣州知名房地產(chǎn)分析師肖文曉介紹，在近兩年的二手房交易中，廣州約有30%的購(gòu)房者選擇一次性付款，70%選擇貸款的，在貸款里，純公積金貸款的比例占約20%~25%，加上使用組合貸款的部分，涉及公積金的貸款約占總貸款的30%。

來(lái)自滿(mǎn)堂紅的相關(guān)數(shù)據(jù)則表明，今年至今，二手房市場(chǎng)只有17%的買(mǎi)家申請(qǐng)純商業(yè)貸款，33%的買(mǎi)家一次性付款，其余或使用純公積金貸款、或使用組合貸款，公積金新政實(shí)施對(duì)首次置業(yè)者的影響不容小覷。

中原地產(chǎn)二手成交數(shù)據(jù)顯示，3月有22.2%的買(mǎi)家選擇使用純公積金購(gòu)房，還有24.6%的買(mǎi)家通過(guò)公積金和商業(yè)組合貸款，如果公積金新政通過(guò)，意味著3月份二手房買(mǎi)家中有近五成將會(huì)喪失再次使用公積金貸款購(gòu)房的資格。

中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，進(jìn)入2014年之后，遲遲未見(jiàn)銀行放開(kāi)房貸額度，反而是額度緊張、房貸利率上浮5%~20%等消息頻頻見(jiàn)諸報(bào)端，使純商業(yè)貸款有所下降，一次性付款比例上升。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，3月只有13.8%的買(mǎi)家選擇純商業(yè)貸款，比上月的18.94%大幅下降，而一次性付款買(mǎi)家比例上升至38.72%，較2月的33.33%擴(kuò)大了5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，廣州戶(hù)籍的一次性付款比例依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)非廣州戶(hù)籍買(mǎi)家，過(guò)半廣州戶(hù)籍買(mǎi)家采用一次性付款購(gòu)房，而外地戶(hù)籍只有35%。

房企支招

可用其他家庭成員名字申請(qǐng)

中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，中海在廣州市場(chǎng)推出的以剛需盤(pán)為主，大部分客戶(hù)都是購(gòu)買(mǎi)首套，而豪宅客戶(hù)也基本上不用公積金。公積金新政目前還沒(méi)有最終落地，該條款還處于征求意見(jiàn)階段，最終的版本將吸納市民的相關(guān)意見(jiàn)進(jìn)行考慮。截至目前，廣州居民在還完公積金貸款后可再次申請(qǐng)。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，至于未來(lái)的影響有多大，還得看后市。目前開(kāi)發(fā)商尚未有具體調(diào)整方案。

而廣州某樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人則指出，按新的辦法，每個(gè)公積金繳存人都有一次申貸機(jī)會(huì)，如果老公貸過(guò)，老婆沒(méi)貸過(guò)，那她還可以再申請(qǐng)一次。買(mǎi)家可以使用家庭其他成員的名字來(lái)申請(qǐng)公積金貸款。

不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，即使在沒(méi)有新政策的情況下，有新樓盤(pán)對(duì)公積金貸款也存有“歧視”現(xiàn)象：使用商業(yè)貸款，開(kāi)發(fā)商會(huì)給予相比使用公積金貸款者更多的優(yōu)惠，部分剛?cè)胧械男聵潜P(pán)更是直接對(duì)使用公積金貸款購(gòu)房的市民說(shuō)“不”，要求按揭只能到指定銀行辦理。