0571-22931819
【導(dǎo)讀】: 今年，我國60歲以上的老年人口已經(jīng)突破2億人，人口老齡化是當前和未來一個時期我國經(jīng)濟社會發(fā)展面臨的基本國情之一。預(yù)計2050年，我國養(yǎng)老市場的需求有望突破17萬億，龐大的老年人口以及巨大服務(wù)需求都昭示著老齡產(chǎn)業(yè)進入重要歷史機遇期。 今年，我國60歲以上的老年人口已經(jīng)突破2億人，人口老齡化是當前和未來一個時期我國經(jīng)濟社會發(fā)展面臨的基本國情之一。預(yù)計2050年，我國養(yǎng)老市場的需求有望突破17萬億，龐大的老年人口以及巨大服務(wù)需求都昭示著老齡產(chǎn)業(yè)進入重要歷史機遇期。
即將到來的老齡社會讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展成為必然。一時間各類資本一窩蜂鉆進養(yǎng)老行業(yè)，魚龍混雜，一些企業(yè)從事的養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一場以養(yǎng)老為名“圈地運動”，如何為養(yǎng)老地產(chǎn)找準發(fā)展方向，業(yè)界眾說紛紜。
產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，養(yǎng)老
成未來新的利潤增長點
從2010年涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保利地產(chǎn)認為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既要根據(jù)老人的需求和特點設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅，又要運營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)，至少不僅涉及地產(chǎn)更牽涉更加專業(yè)的介護服務(wù)，經(jīng)過潛心研究、試點探索，保利地產(chǎn)重新定義了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在集團發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，在養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老功能、養(yǎng)老形式、養(yǎng)老區(qū)位方面找到自己的定位：打破社會上養(yǎng)老社區(qū)郊區(qū)化的誤區(qū)，確定了便捷、安全、健康的城市養(yǎng)老目標，構(gòu)建居家、社區(qū)、機構(gòu)一體化養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)老人、子女和機構(gòu)三者的互助式服務(wù)，同時關(guān)注中國式“孝道”，在兒女盡孝與社會養(yǎng)老間找到平衡。為此，保利在大量研究中國老年人養(yǎng)老需求和特點的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外先進養(yǎng)老模式，總結(jié)出的一套“中國式養(yǎng)老”理想模式。
保利地產(chǎn)對老齡化的關(guān)注不單單體現(xiàn)在產(chǎn)品與服務(wù)，公司更將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)置于企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、提供未來新利潤增長點的重要環(huán)節(jié)，作為企業(yè)創(chuàng)新升級的重要領(lǐng)域進行培育。保利地產(chǎn)一貫以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)多元化的戰(zhàn)略規(guī)劃具有前瞻性和今天的現(xiàn)實性：充分發(fā)揮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特別是專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)的協(xié)同效應(yīng)，提升其它產(chǎn)品價值是保利地產(chǎn)的又一創(chuàng)新。保利地產(chǎn)將旅游地產(chǎn)和商業(yè)酒店資源用于養(yǎng)老，實現(xiàn)“以一地入會多地養(yǎng)老”，讓老年人參與到保利的各種地產(chǎn)項目體驗中；以專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)人才輻射城市項目，為住宅產(chǎn)品賦予新的價值，這種用養(yǎng)老打通旅游、商業(yè)、住宅等其它形態(tài)的地產(chǎn)產(chǎn)品完成了各種人群的覆蓋，為老年人創(chuàng)造體驗保利產(chǎn)品的一切便利。
目前，保利地產(chǎn)已在5個城市有6個在建試點項目。未來，保利地產(chǎn)還將以展覽為平臺，項目為帶動，打造橫向和縱向的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，構(gòu)筑養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)。
全鏈條介入，搭建
全景式產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺
保利地產(chǎn)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非只是地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)的嘗試，產(chǎn)業(yè)鏈的全面介入，展示了保利地產(chǎn)對該領(lǐng)域的企圖。
浸淫會展多年，保利地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)會展行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、輻射帶動能力強，在提速信息傳播、科技創(chuàng)新、貿(mào)易流通、優(yōu)化資源配置和文化交流合作等領(lǐng)域作用日益明顯。而中國老齡產(chǎn)業(yè)經(jīng)營鏈條分散，服務(wù)與產(chǎn)品種類單一，與發(fā)達國家相比，供給量遠低于市場需求。因此順應(yīng)市場需求，打造能夠全面服務(wù)于中國養(yǎng)老市場、布局全球的一體化全景式的老齡產(chǎn)業(yè)鏈條商貿(mào)平臺就顯得分外迫切。
保利敏銳地捕捉到這一進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的契機，與全國老齡辦共同舉辦“中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會”，匯聚國內(nèi)外最具影響力的機構(gòu)與企業(yè)，并同期舉辦“2014國際老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇”。預(yù)計展會規(guī)模將達到22,600平方米，參展企業(yè)350家，觀眾數(shù)量達到2萬多人次。借助國際展覽平臺，保利地產(chǎn)充分運用市場機制，積極發(fā)揮市場力量，通過展示老齡產(chǎn)業(yè)最新發(fā)展成果，吸納國外先進的設(shè)備設(shè)施，提高國內(nèi)適老產(chǎn)品設(shè)計和適老服務(wù)標準，最大程度上促進養(yǎng)老服務(wù)的社會化、市場化和產(chǎn)業(yè)化，從而實現(xiàn)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全鏈條的整合。保利地產(chǎn)還將會展商貿(mào)用作為進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的敲門磚，與多家產(chǎn)業(yè)鏈上龍頭企業(yè)合資組建專業(yè)公司，建立“中國養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”。
不僅如此，早在2011年8月，保利地產(chǎn)與北京安平投資有限公司共同出資成立北京保利安平養(yǎng)老投資管理有限公司。2013年1月，位于北京西山林語的“保利和熹會老齡公寓”開始運營，12月保利地產(chǎn)正式注資全國老齡辦主管、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦、面向全國公開發(fā)行的國家級大型刊物《環(huán)球老齡》。短短的三年間，保利地產(chǎn)已介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資、運營、建設(shè)實踐，從平臺搭建到適老服務(wù)、適老產(chǎn)品的集成采購，從尖端產(chǎn)品展示到媒體滲透，全面參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，整合資源、積累經(jīng)驗、蓄勢待發(fā)。
“三位一體”養(yǎng)老模式，
覆蓋中國式養(yǎng)老需求
古語云“孝有三：大孝尊親，其次弗辱，其下能養(yǎng)。”
在中國，養(yǎng)親是一種物質(zhì)反哺，敬親則是一種精神反哺，構(gòu)建一個能“子女陪伴，兒孫繞膝”的養(yǎng)老樂園，比提供任何養(yǎng)老服務(wù)都更為重要。然而，隨著家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化，獨生子女家庭負擔日益加重，現(xiàn)實中數(shù)量有限的養(yǎng)老院很難滿足日益龐大的老年人群體，依托社區(qū)建立的養(yǎng)老服務(wù)體系，就顯得尤其必要。
保利地產(chǎn)在考察發(fā)達國家養(yǎng)老模式基礎(chǔ)上，積極探索養(yǎng)老實現(xiàn)形式，最終確定了“以居家為基礎(chǔ)，統(tǒng)一服務(wù)標準，以社區(qū)為依托，統(tǒng)一配套標準，以機構(gòu)為支撐，統(tǒng)一專業(yè)標準”為管理模型，關(guān)注傳統(tǒng)文化、心理、生理需求的“三位一體”養(yǎng)老模式，滿足老年人的全方位需求。
居家養(yǎng)老，統(tǒng)一服務(wù)標準，健康再出發(fā)
依托物業(yè)公司，建立服務(wù)標準，是居家養(yǎng)老的核心。2010年，保利地產(chǎn)在社區(qū)發(fā)起“善居養(yǎng)老”計劃，依托物業(yè)服務(wù)中的增值服務(wù)內(nèi)容，主要針對GG老人群，以物業(yè)服務(wù)為平臺，提供“助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)”的“五助”定制服務(wù)，摸索建立了一整套居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)價格和服務(wù)流程。在未來3-5年的時間內(nèi)，對原有社區(qū)進行適老化改造，新建社區(qū)統(tǒng)一適老化設(shè)施標準，向所有保利社區(qū)提供居家養(yǎng)老服務(wù)。
隨著信息化的發(fā)展，保利地產(chǎn)擬推出居家網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，建立“老年智能化服務(wù)平臺”，提供緊急呼叫、家政預(yù)約、健康咨詢、物品代購、繳費代辦等適合老年人的服務(wù)項目。
社區(qū)養(yǎng)老，統(tǒng)一配套標準，無憂享生活
將適老產(chǎn)品植入成熟的城市住區(qū)，從規(guī)劃、開發(fā)、運營、服務(wù)整個環(huán)節(jié)，提供適合老年人的產(chǎn)品和生活配套，滿足老年人與子女相對獨立，又共同居住，建立互助互愛、和諧共生的養(yǎng)老方式是保利地產(chǎn)社區(qū)養(yǎng)老的目標。
社區(qū)養(yǎng)老主要針對GG和SG老人群，在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)適老住宅和老齡公寓；以社區(qū)硬件配套為平臺，結(jié)合會所和社區(qū)配套，增設(shè)“老人大學(xué)、活動中心、康體中心、日間照料中心”四大基礎(chǔ)配套，打通社區(qū)與街道衛(wèi)生、醫(yī)療、文體設(shè)施等的功能銜接，發(fā)揮綜合效益；在所有社區(qū)成立互助養(yǎng)老志愿團隊，屆時，養(yǎng)老志愿者將達到1萬人規(guī)模，弘揚中華民族敬老、養(yǎng)老、助老的優(yōu)良傳統(tǒng)。
適老產(chǎn)品是社區(qū)養(yǎng)老的基礎(chǔ)，大到項目規(guī)劃分區(qū)，小到室內(nèi)適老設(shè)備設(shè)施配套都需要建立標準。保利地產(chǎn)要求養(yǎng)老設(shè)施同步規(guī)劃、建設(shè)、驗收、交付使用，居民入住已能享用養(yǎng)老配套服務(wù)，為此，2012年，保利地產(chǎn)在集團技術(shù)研發(fā)中心成立“適老產(chǎn)品設(shè)計小組”，研究社區(qū)內(nèi)適老商業(yè)、老年大學(xué)、社區(qū)公園、戶外健身等設(shè)施配備標準，并針對不同社區(qū)體量進行適老型產(chǎn)品研發(fā)。十三五期間，保利地產(chǎn)將完成所有已建社區(qū)的適老配套改造，在新建社區(qū)全面推行適老建設(shè)標準。
機構(gòu)養(yǎng)老，統(tǒng)一專業(yè)標準，介護醫(yī)養(yǎng)關(guān)懷
保利地產(chǎn)認為，沒有專業(yè)的護理服務(wù)是沒辦法談養(yǎng)老的。
保利成立了保利安平專業(yè)介護養(yǎng)老公司，以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為服務(wù)特色，提供專業(yè)介護養(yǎng)老，打造“和熹會”專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)；保利地產(chǎn)還將在全國各省會城市建立專業(yè)養(yǎng)老連鎖機構(gòu)，輻射保利業(yè)主；該機構(gòu)引入當?shù)厝揍t(yī)院優(yōu)質(zhì)資源，組建全科室私診團隊，建立“生活照料、醫(yī)療護理、精神慰藉、緊急救援”四大專業(yè)標準，提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務(wù)。
目前已運營的北京保利西山林語和熹會老齡公寓，建面約2.2萬㎡，共200多套，配備綜合門診、24小時999急救中心、多條轉(zhuǎn)診綠色通道保障、康復(fù)健體中心等，以及專業(yè)的健康狀況評估、全方位健康檔案服務(wù)。現(xiàn)時已有114位老人入住，現(xiàn)有的34名專業(yè)護理人員70%為護士、30%為護工，一支專業(yè)化、年輕化的照護團隊、個性化、人性化照護流程及標準、規(guī)范化、整體化照護服務(wù)模式讓老人受到家人般的貼心照顧。公司試圖通過該養(yǎng)老產(chǎn)品的運營，培育專業(yè)護理隊伍，摸索建立一套國際化的標準的護理管理流程。
公司還規(guī)劃在條件成熟的時候建成“保利養(yǎng)老專業(yè)護理學(xué)院”，培育專業(yè)介護人才，建立護理流程和操作標準，推動國家養(yǎng)老介護專業(yè)資格認證。
微利盈利模型，
住宅銷售反哺社會責(zé)任
在構(gòu)建養(yǎng)老模式的過程中，保利地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅在項目開發(fā)階段面臨著大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還必須進行項目運營后相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品的后續(xù)投入。這種長期投入、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險。
目前，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃之下，努力尋找適合中國國情，符合行業(yè)現(xiàn)狀的盈利模式。通過不同產(chǎn)品的實驗，積淀經(jīng)驗，建立了自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費用補貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時租賃費和四大社區(qū)配套服務(wù)收費，機構(gòu)養(yǎng)老以專業(yè)介護服務(wù)費平衡運營成本。短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市。
此外，為了讓更多家庭受惠，讓社會各界更加關(guān)注老年人的健康生活，保利地產(chǎn)還構(gòu)建了“一地入會，多地養(yǎng)老”的異地候鳥式分時度假養(yǎng)老模式，整合系統(tǒng)內(nèi)旅游度假資源，建立會員制度統(tǒng)一經(jīng)營，實現(xiàn)品牌連鎖，在旅游目的地項目中建設(shè)有專業(yè)護理機構(gòu)的養(yǎng)老度假公寓，提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。
憑藉旗下豐富的酒店資源和社區(qū)互助養(yǎng)老志愿團隊，保利地產(chǎn)還創(chuàng)建了一套“互助式養(yǎng)老會員積分系統(tǒng)”。也就是說，未來，保利地產(chǎn)將通過老齡會籍管理，讓全國各地的老人到三亞、陽江、成都石象湖等旅游地健康休閑地度假，同時，吸納、甄選社會上有愛心的養(yǎng)老志愿者進入社區(qū)和機構(gòu)進行義工服務(wù)，將義工時間累計積分，積分可兌換酒店入住時間或直系親屬在老年公寓的體驗時間。
“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養(yǎng)老地產(chǎn)進行一定的優(yōu)惠，而我國目前無論是市場環(huán)境還是政策、標準的配套難以支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。雖然如此，保利地產(chǎn)還是堅定看好包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍海，不斷培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗。推動產(chǎn)業(yè)政策，做中國式養(yǎng)老引領(lǐng)者，在這條路上，保利地產(chǎn)任重而道遠。
保利地產(chǎn)相關(guān)多元戰(zhàn)略布局，全產(chǎn)業(yè)鏈介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)
2016-10-29 08:00:10
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