3月10日上午10時(shí)，全國政協(xié)十屆五次會(huì)議在人民大會(huì)堂新聞發(fā)布廳舉行記者招待會(huì)。全國政協(xié)委員鄭斯林、潘貴玉、李寶庫、李偉雄、楊魁孚就“積極應(yīng)對人口老齡化”回答中外記者提問。委員們表示，我國正在解決人口老齡化超前于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的“未富先老”難題。他們同時(shí)透露，以房屋倒置抵押養(yǎng)老引起了高度重視，目前這件事勢在必行（據(jù)3月11日《長江商報(bào)》）。

愚以為，以房屋倒置抵押養(yǎng)老在我國勢在必行，未必就一定能夠勢在可行，尤其是在目前相關(guān)政策法律制度極其匱乏的情況下，更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎操作，防止因其“水土不服”而導(dǎo)致重大失誤，造成不必要的損失。

作為“舶來品”，以房屋倒置抵押養(yǎng)老（俗稱“以房養(yǎng)老”）的學(xué)名叫做“住房反向抵押貸款”，這是個(gè)國際通行的做法。就是房產(chǎn)所有者（老人）以房屋產(chǎn)權(quán)為抵押，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，用于提高自己的晚年生活質(zhì)量。它相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)通過分期付款的形式，收購房產(chǎn)所有者的房屋產(chǎn)權(quán)，故又稱“倒按揭”。這種做法最早起源于荷蘭，近一二十年來在美國很流行，目前有美國模式和新加坡模式兩種。美國模式具體操作方式是，如果一個(gè)人已經(jīng)60歲，可以將自己的房子抵押給某個(gè)機(jī)構(gòu)，然后他可以從相關(guān)機(jī)構(gòu)每月領(lǐng)取具體數(shù)值同房產(chǎn)的價(jià)值，抵押人去世后，這套房子就歸吸抵機(jī)構(gòu)所有。雙方要承擔(dān)中間的風(fēng)險(xiǎn)，即老人生命很長(機(jī)構(gòu)可能得不償失)或者中途病故(個(gè)人得不償失)。而新加坡模式的操作方式是：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”(房價(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。相對于美國模式，這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。不論哪種方式，均以老人擁有自主產(chǎn)權(quán)住房和自愿參加抵押為前提，僅就這個(gè)條件，許多中國老人就不具備。

中國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。2005年統(tǒng)計(jì)，60歲以上人口是1.44億，占全國人口的11%，純老年人家庭占有老年人家庭的比例已經(jīng)將近40%。現(xiàn)在很多家庭都是獨(dú)生子女，一個(gè)家庭通常要贍養(yǎng)雙方四個(gè)老人，壓力非常大，糾紛也時(shí)常產(chǎn)生。隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化和消費(fèi)水平的提高，“養(yǎng)兒防老”的難度也越來越大。而鼓勵(lì)老人把住房抵押給銀行，每月有幾千元的收入，可以解決養(yǎng)老問題，這個(gè)方法不錯(cuò)，“倒按揭”應(yīng)該提倡。但是，就中國的具體國情而言，真正做起來涉及到很多難題，是一項(xiàng)十分艱難的工作，不是一件容易的事。

首先，傳統(tǒng)理念的羈絆。某些國家“倒按揭”需求較大，原因在于子女一般不負(fù)擔(dān)贍養(yǎng)老人的責(zé)任，而在中國，贍養(yǎng)老人則是兒女天經(jīng)地義的責(zé)任。國人“養(yǎng)兒防老、共享天倫”的家庭觀念和“但存方寸地，留于子孫耕”的財(cái)產(chǎn)繼承觀念仍根深蒂固。為此，有專家預(yù)言，在中國，可能只有孤寡老人才會(huì)有辦理倒按揭的需求，市場容量將很有限。從一些大城市的試點(diǎn)情況看，由于受傳統(tǒng)觀念的影響，目前能接受以房養(yǎng)老的也只是極少部分家庭。許多老人擔(dān)心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧自己了，害怕增添隔閡，他們不愿用放棄親情和關(guān)愛來換取現(xiàn)金。同時(shí)中國人傳統(tǒng)習(xí)慣是將財(cái)產(chǎn)留給子女，而房產(chǎn)可能是老人們留給子女的最大一筆財(cái)產(chǎn)。因此，實(shí)施“倒按揭”，需要老人思想觀念有較高的開明度，舍得將自己的房產(chǎn)在未過世之前就交給外人。否則，“以房養(yǎng)養(yǎng)”將缺乏實(shí)際推廣的基礎(chǔ)。要想“倒按揭”產(chǎn)品在我國形成一定的“氣候”和規(guī)模，首先要解決與中國的傳統(tǒng)理念的沖突。

其次，操作技術(shù)的困擾。對銀行來說，雖然住房反抵押貸款有比較豐厚的收益，但風(fēng)險(xiǎn)與其并存。由于我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等難以預(yù)測，如何設(shè)計(jì)“倒按揭”險(xiǎn)種和利率就是一個(gè)很大的難題，加之相關(guān)政策法規(guī)不配套，銀行實(shí)行和控制風(fēng)險(xiǎn)的難度必然陡增。還有，如何設(shè)定房屋評估標(biāo)準(zhǔn)也非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值以及未來房價(jià)走勢，還要估算老人的壽命，銀行要培育一批類似保險(xiǎn)精算師的測算人群體，需要大量的前期準(zhǔn)備，需要一個(gè)過程。對于老年人來說，存活時(shí)間越長所獲收益越大，而金融機(jī)構(gòu)則要多增加支付。更重要的是，對10年以上的利率水平、房價(jià)水平的評估會(huì)十分困難，銀行或保險(xiǎn)公司的長期風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力將備受考驗(yàn)。必須承認(rèn)，由于目前中國信用資源普遍缺乏，一定的道德風(fēng)險(xiǎn)又不可避免地存在著，“吸保時(shí)做孫子，理賠時(shí)當(dāng)大爺”的保險(xiǎn)賠付難現(xiàn)象可能會(huì)在銀行再現(xiàn)。

再次，政策法規(guī)的障礙。由于我國的房地產(chǎn)政策法規(guī)正處規(guī)范之中，在中國買房子不像在英美，買過來的房子就是私有財(cái)產(chǎn)，永遠(yuǎn)神圣不可侵犯。根據(jù)我國目前的地權(quán)制度，農(nóng)村的宅基地不允許抵押，“以房養(yǎng)老”在農(nóng)村怎么推行？城鎮(zhèn)商品房的土地使用權(quán)只有70年，到期之后的風(fēng)險(xiǎn)如何分擔(dān)？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物都將被政府無償收回。顯然，中國人壓根兒就無法“買斷”房屋，那么如何去大面積地推廣住房反抵押貸款？同時(shí)，許多老人把房子給了子女，與子女同住，并沒有擁有自主產(chǎn)權(quán)的住房。姑且不論他們有沒有錢購房，但要抵押，先有房，這將會(huì)在一定程度上刺激原本就較為膨脹的住房需求，使房價(jià)繼續(xù)走高。在城鎮(zhèn)住房價(jià)格“瘋漲”的今天，“以房養(yǎng)老”無疑是“火上澆油”。另外，“倒按揭”盈利一般要十多年甚至二三十年后，銀行難以承擔(dān)這樣長時(shí)間的盈利成本。目前大部分銀行對經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進(jìn)行的，在任的經(jīng)營部門負(fù)責(zé)人顯然不會(huì)對后任期間才能產(chǎn)生效益的貸款品種產(chǎn)生興趣。金融機(jī)構(gòu)不熱心、不上心，“倒按揭”如何能熱得起來？

“以房養(yǎng)老”在英美等發(fā)達(dá)國家已是一種成熟的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，但在我國尚為雛形，剛剛探索。作為適應(yīng)國情、備戰(zhàn)老齡化社會(huì)的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，需要人們的一個(gè)認(rèn)知過程，需要一段艱難的探索努力。理智的辦法是：由國家相關(guān)部門牽頭進(jìn)行“住房抵押、貸款養(yǎng)老”的試點(diǎn)，針對可能出現(xiàn)的問題，研究規(guī)范措施，建立一套符合中國國情的“以房養(yǎng)老”法規(guī)制度，切忌一轟而上，盲目操作。

2007年03月12日稿源：紅網(wǎng) 作者：徐云鵬