日前，廣州市公積金管理中心出臺(tái)限制措施，將采用按月輪候放款等方式對(duì)下半年的貸款額度進(jìn)行限制，每個(gè)月的貸款額度指標(biāo)將控制在10億元以內(nèi)。按揭業(yè)者表示，從7月中旬開始，通過銀行審批的“組合貸款”已經(jīng)出現(xiàn)額度不足致使無(wú)法正常申請(qǐng)的情況。而基于二手樓市上半年行情不佳的大環(huán)境，公積金貸款“擰緊”水龍頭，或?qū)?duì)下半年的行情走勢(shì)帶來一定的沖擊。

公積金貸款8月收緊 影響不及3月吹風(fēng)

8月份是“每月10億元”公積金貸款限額措施落地的首月，在此政策落地之前的7月下旬，市場(chǎng)上是否出現(xiàn)了搶著入市的現(xiàn)象？合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，從7月的交投情況來看，二手住宅市場(chǎng)暫未出現(xiàn)“末班車”的行情，而從上半年的交投情況來看，涉及公積金貸款的成交約占非一次性付款購(gòu)房個(gè)案的六成左右。在3月“公積金貸款新政”征求意見稿首度征詢意見的時(shí)候，當(dāng)時(shí)公積金貸款的個(gè)案的確在相對(duì)短的一段時(shí)間內(nèi)有所增加。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，3月非一次性付款購(gòu)房個(gè)案中，純公積金貸款個(gè)案從之前的30%上升到47%，不過到了4月，純公積金貸款個(gè)案占比回落到三成多的正常水平。

滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠亦表示，根據(jù)現(xiàn)時(shí)公積金貸款規(guī)定，個(gè)人貸款額為50萬(wàn)元，家庭貸款額為80萬(wàn)元，每個(gè)月的10億元的貸款額能夠滿足1250~2000宗貸款，與上半年相比有所下降，但該政策對(duì)貸款資格沒有影響，僅是放款時(shí)間需要延后，因而對(duì)廣州市二手房市場(chǎng)影響相對(duì)較弱，近期并未出現(xiàn)搶著入市的現(xiàn)象。

“目前買家更關(guān)注的是商業(yè)貸款的額度以及利率變化情況，受影響而暫時(shí)觀望的準(zhǔn)買家，多半會(huì)因?yàn)殂y行商業(yè)貸款額度仍偏緊以及利率上浮等因素而暫不出手。”梁燕明預(yù)計(jì)，廣州公積金實(shí)現(xiàn)每月限額貸款，對(duì)下半年樓市整體格局不會(huì)產(chǎn)生很大影響。從目前情況分析，一次性付款購(gòu)房比例持續(xù)占據(jù)較高水平，而純公積金貸款購(gòu)房個(gè)案占整體二手住宅市場(chǎng)成交僅一成多的份額，影響范圍相對(duì)有限。

“比起今年3月份的公積金貸款政策將有變動(dòng)的消息，這次因貸款指標(biāo)設(shè)限而匆忙入市的買家比較少，從成交量來看，基本沒有因此而出現(xiàn)明顯的變化。”中原地產(chǎn)匯瀚按揭高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜指出，由于現(xiàn)時(shí)二手樓市的市場(chǎng)觀望情緒較重，且愿意大幅度降價(jià)的二手房業(yè)主較少，成交量一直沒有多大起色。因此，即便從8月開始，公積金“限貸”新政正式落地實(shí)施，但從短期來看，對(duì)二手房成交量并不會(huì)造成太大的影響。

審批和放款時(shí)間延長(zhǎng) 拉長(zhǎng)二手房交易周期

現(xiàn)時(shí)公積金貸款的審批和放款時(shí)間均有所延長(zhǎng)，這將拖慢部分二手房的交易周期，并有可能對(duì)二手房交易的買賣雙方帶來麻煩。

“現(xiàn)在是政策執(zhí)行的首月，并未見到很多人搶閘審批，但7月份有部分客戶去銀行申請(qǐng)組合貸款被告知要8月才能送審批。” 億誠(chéng)按揭總經(jīng)理助理陳廣雄表示，從上半年的二手房成交情況來看，公積金及組合貸款的客戶占比較多，粗略估算應(yīng)有四成左右。如果公積金“擰緊”水龍頭，那么客戶要貸款只能轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款，客戶購(gòu)房成本增加將有可能抑制部分買房需求。

滿堂紅促成交易數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房買家利用公積金貸款占比約4成，其中，純公積金貸款占比約兩成半，公積金與商業(yè)組合貸款占比約為1成半。劉鏡棠表示，作為房貸的其中一個(gè)主要來源，公積金“限額”放貸將會(huì)對(duì)原來較為低迷的二手樓市帶來一定的沖擊，如房貸另一重要來源——商業(yè)貸款的政策及利率保持不變的情況下，二手房市場(chǎng)交易量將可能有所下降，成交均價(jià)則會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)。

“行情持續(xù)淡靜下，還愿意買賣二手房的都是實(shí)客。即業(yè)主是出于套現(xiàn)周轉(zhuǎn)或改善置業(yè)的需求，而買家則以有強(qiáng)烈自住需求的首次置業(yè)者居多。”莫靜告訴記者，從實(shí)際操作來看，現(xiàn)時(shí)公積金貸款申請(qǐng)的審批時(shí)間有所延長(zhǎng)，特別是需要通過銀行審批的組合貸款。而從現(xiàn)在的二手房成交案例來看，“急買”和“急賣”的案例占比不少，如果貸款審批時(shí)間上有所延長(zhǎng)，將會(huì)給二手房成交帶來更多的不穩(wěn)定因素。

“首置”最受傷 一次性付款成議價(jià)“王牌”

綜合來看，公積金“限額”放貸政策將對(duì)純公積金貸款首次置業(yè)的樓梯樓買家影響較大。據(jù)滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，上半年該類型買家占比為12%左右，該類型買家主要關(guān)注總價(jià)約在60萬(wàn)~100萬(wàn)元之間的小戶型二手房。如果客源因公積金貸款收緊而減少，總價(jià)介于60萬(wàn)~100萬(wàn)元之間的盤源的放盤價(jià)和成交價(jià)有可能出現(xiàn)下跌，但由于總價(jià)較低，支付壓力不大，該類型盤源仍然會(huì)受“剛需”客的歡迎，價(jià)格下跌幅度不大。

對(duì)于放售物業(yè)的小業(yè)主來說，能否盡快收齊樓款才是決定是否讓價(jià)的關(guān)鍵。合富置業(yè)梁燕明指出，現(xiàn)時(shí)一次性付款依然是二手房市場(chǎng)中議價(jià)能力最強(qiáng)的付款方式，尤其是基于“賣一買一”準(zhǔn)備套現(xiàn)換房的業(yè)主，不少都是指明只出售給一次性付款的買家。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年一次性付款購(gòu)房個(gè)案占比連續(xù)6個(gè)月達(dá)到41%或以上高位，而在2013年一二季度信貸環(huán)境相對(duì)寬松的市場(chǎng)狀況下，一次性付款購(gòu)房比例基本都僅維持在三成左右的水平。

“公積金收緊，對(duì)業(yè)主有一定影響，對(duì)交易時(shí)間、資金回籠速度都會(huì)有影響。身邊剛好有案例是業(yè)主不同意買家申請(qǐng)公積金組合貸款，或限制在某個(gè)時(shí)點(diǎn)完成，致使買家最終無(wú)法成功購(gòu)買。”陳廣雄指出，有部分業(yè)主會(huì)在付款方式上限制公積金付款方式，或者要求在指定時(shí)間內(nèi)要完成，超出時(shí)間算買家違約。