上海醞釀已久的“以房養(yǎng)老”方案近期浮出水面，這一方案創(chuàng)新性地提出，由上海市公積金管理中心（以下稱公積金中心）先從老人手中購買房產，然后再返租給老人。
對此，上海協(xié)力律師事務所律師衛(wèi)新昨日表示，這是“以房養(yǎng)老”的一大突破，可行性很強?！安贿^，產權先過戶，可能會對后期的操作產生障礙。不如先做個預告登記，產權仍是老人的，未來的期權將更人性化?！?BR>“‘以房養(yǎng)老’的方案還沒有最終確定，還會逐步完善很多細節(jié)?！鄙虾Ｊ?a href="http://www.kcuv.cn/gongjijin/1448585/">公積金管理中心有關負責人表示，該中心昨日已將初步方案上交至市政府，市府應該會擇機向社會公布。

5月開始首戶試點

據(jù)悉，公積金中心將于5月份推出首戶“以房自助養(yǎng)老”試點?！耙苑孔灾B(yǎng)老”是指65歲以上的老年人，將自己的產權房與公積金中心進行房屋買賣交易，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費用均由公積金中心交付。
首次參與試點的將是家住普陀區(qū)的一戶老年夫婦家庭，他們目前已與公積金中心達成口頭協(xié)議。這兩位年齡均超過80歲的老人會將一套二居室房賣給公積金中心，公積金中心將40多萬元房款一次性交付給這兩位老人，同時再將房屋返租給他們，并與其簽訂7年租賃年限。老人須將7年租金一次性交付公積金中心，并且雙方約定，7年后老人如健在則租金全免，老人居住期不到7年的，剩余租金則退還給老人的遺產繼承人。

需考慮房產增值因素

此前有報道稱，曾有20多戶家庭已經納入試點，但由于很多老人的子女不贊成將房屋產權變賣給公積金中心，所以試點準備工作不太順暢。
上海協(xié)力律師事務所律師衛(wèi)新表示，產權先過戶可能是這一方案將會遇到的最大問題。一開始就將產權過戶，老人所擁有的房產從協(xié)議開始簽訂就轉為公積金中心財產。那么，從協(xié)議簽訂到老人去世，這套房產必然已經升值，增值部分怎么處理？
他認為，如果進行“以房養(yǎng)老”的機構本身就是營利性組織，他們在一開始交易時就支付了房款，房產升值部分由他們所得無可厚非，但是公積金中心作為一個非盈利性機構，如何處理這一增值資產，需要對大眾有所交代。

合同有效期最長20年

衛(wèi)新還表示，無論是《合同法》或是《租賃管理條例》中都規(guī)定，租賃合同最長有效期限是20年。
但是，租賃合同的有效力沒法涉及20年以后。也就是說，如果一個老人20年后仍然健在，法律并不保護老人今后仍然有居住該房屋的權利。“當然，我們相信公積金管理中心作為一個公共機構，仍然會與老人續(xù)簽合同。但是20年后，這已經不被法律所保護?！毙l(wèi)新表示，一開始就將產權轉讓，會讓老人覺得沒有保障。
“以房養(yǎng)老本來就是一個社會福利，最好不要有盈利成分。我建議公積金中心通過分期付款方式支付房款給老人，等老人過世后再將產權過戶，房產增值部分就作為租金回報，不向老人收取租金。這樣比較合理。如果擔心老人私下再買賣房屋，可以預先進行房屋所有權預告登記?！?/P>

房屋交易資質有障礙？

“上海市公積金管理中心能否進行房屋交易和租賃，這也是需要去明確的問題。”衛(wèi)新表示，“上海市公積金管理中心應該是非經營性的社會保險資金管理機構。職能上，他們并沒有房屋買賣和租賃的資質，這個障礙必須先掃除?！?BR>他表示，如果要從老人手中購買房產，公積金中心動用的是社會保險資金，這也需要從法規(guī)中給予明確。
上海市公積金管理中心有關負責人也表示，“以房養(yǎng)老的方案還沒有最終確定，有很多細節(jié)會逐步完善?！?/P>

2007年04月25日 00:57 東方早報