編者按：今年6月，山東養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會將舉辦，與往年不同的是，今年將有一批養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)參加。據(jù)了解，濟南、聊城、煙臺、青島等地相繼建設了投資超過10億元的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，青島新華錦、煙臺南山老年公寓社區(qū)相繼投入使用。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)悄然興起，當前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也面臨著許多問題，如何更好的解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的困惑，小編整理出自己對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的觀點。

探養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路養(yǎng)老業(yè)“長不大”原因何在

老年產(chǎn)業(yè)已經(jīng)悄然興起

2013年9月，國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，對加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)做了系統(tǒng)安排。這是我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展史上的一個重要里程碑，是指導今后一個時期我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的綱領性文件。我國正面臨著人口老齡化的嚴峻挑戰(zhàn)。截至2012年底，全國60歲及以上老年人口已達1.94億，占總人口的14.3%，預計在2013年將突破2億，2025年突破3億，2034年突破4億。人口老齡化的快速發(fā)展，隨之帶來了養(yǎng)老服務需求的急劇增長。明確表明，推動老年服務并吸引更多相關企業(yè)進入市場。

養(yǎng)老業(yè)“長不大”原因何在？

據(jù)了解，從2011年起，福建省被納入全國社會養(yǎng)老服務體系建設試點省份，兩年間共爭取中央預算內投資1.33億元，共扶持全省86個縣級社會福利中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（社區(qū)）養(yǎng)老服務設施項目建設，建成后將新增養(yǎng)老床位9400多張。但養(yǎng)老事業(yè)還存在諸多問題。區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間以及不同群體之間養(yǎng)老服務保障不平衡，布局不合理，不利于養(yǎng)老事業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展。特別是一些低收入、獨居、空巢、失能等困難老年人缺乏及時有效的扶助制度。       

朱先生是一位民間投資人，因為看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景，他分別在泉州、漳州、莆田投建了養(yǎng)老院。但朱先生表示，眼下養(yǎng)老服務業(yè)還是個微利行業(yè)，其盈虧平衡點相對較高，尤其是現(xiàn)階段，老年人的支付能力還有限，市場有效需求還不夠大，養(yǎng)老服務業(yè)經(jīng)營比較艱難。目前養(yǎng)老機構主要靠政府投入，投資渠道單一。鼓勵社會力量興辦老年福利事業(yè)的優(yōu)惠政策、激勵機制不明確，民辦養(yǎng)老機構缺乏必要的政策和資金支持。       

養(yǎng)老機構面臨的難處還在于由于工作強度大、工資待遇普遍較低，對高學歷年輕人的吸引力不強。根據(jù)福建省政協(xié)的相關調研顯示，現(xiàn)有的養(yǎng)老服務業(yè)從業(yè)人員特別是護理人員素質不高，缺乏應有的專業(yè)知識和專業(yè)技能；待遇普遍不高，工作時間長、強度大，流失率較高；行業(yè)從業(yè)意愿不高，養(yǎng)老服務隊伍后繼乏人。按國家規(guī)定，養(yǎng)老機構的護工與老人的比例應控制在1：5以內，但是由于請不起人，目前福州很多養(yǎng)老機構都達不到要求，一個護工要護理十幾位老人的情況并不罕見。

養(yǎng)老用地的困惑與解決之道

差別化對待。從目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，養(yǎng)老地產(chǎn)用地既沒有單獨劃分，也沒有具體的政策支持，這導致在供地計劃中分配給養(yǎng)老項目的土地不足。“地以稀為貴”，土地資源短缺使養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本普遍較高。對于企業(yè)主導的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如高端養(yǎng)老休閑社區(qū)，一般會采取出租、賣產(chǎn)權、直接買斷等運營方式的，土地使用應符合市場規(guī)則，通過招拍掛拿地。但要有效避免“以養(yǎng)老之名行地產(chǎn)之實”。

另外，為了解決養(yǎng)老地產(chǎn)無地可用的困境，一些想在養(yǎng)老地產(chǎn)領域大展拳腳的企業(yè)或地方政府也想出了另外一種解決辦法，即配建和改建。例如深圳通過舊廠房、住宅和其他物業(yè)改建的方法解決了養(yǎng)老地產(chǎn)用地難的問題。但同時也規(guī)定，在改擴建、新建保障性和政策性住房中，要重點向優(yōu)撫老人、低收入高齡老人傾斜。

納入大規(guī)劃。養(yǎng)老地產(chǎn)要進入一個良性循環(huán)的發(fā)展狀態(tài)取決于政策環(huán)境。政府應在城市建設和土地規(guī)劃方面，將養(yǎng)老地產(chǎn)項目放在整個城市大的服務體系中進行考慮。以新加坡為例，其養(yǎng)老規(guī)劃就預期了未來四五十年的發(fā)展，并確定了大致的土地利用分類規(guī)劃，留出了足夠的專業(yè)用地，這樣的規(guī)劃值得我國借鑒。       

另外，鑒于國外養(yǎng)老地產(chǎn)都是由基金持有的情況，建議房企探索對接資本市場，研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融化發(fā)展模式，最終緩解拿地帶來的資金緊張壓力。此外，房企也應充分做好市場調研，比如新入市的房企可先啟動試點，待通過試點把品牌和管理團隊打造成熟后，再擴大發(fā)展。

尋求破解之道：養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)結合

作為青島房地產(chǎn)領域人大代表，芭東控股集團有限公司董事長楊晨光認為：養(yǎng)老地產(chǎn)對于地產(chǎn)商來說都還是一個新興概念，更遑論普通市民。當下很多青島市民認為養(yǎng)老地產(chǎn)就是指“空氣清新、環(huán)境好”的住宅項目。而業(yè)內對養(yǎng)老地產(chǎn)的要求遠遠不止環(huán)境因素，更重要的是產(chǎn)品的品質：養(yǎng)老地產(chǎn)需要根據(jù)老年人的生活需求，進行專項設計，從內部戶型到小區(qū)硬件再到后期運營，各方面都考慮到老年人生活的便利、安全和舒適。  

探養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路養(yǎng)老業(yè)“長不大”原因何在

而楊晨光對養(yǎng)老地產(chǎn)的闡釋又更進了一步。“做養(yǎng)老地產(chǎn)項目不能單一倡導養(yǎng)老概念，而是更高端的養(yǎng)生養(yǎng)老。”所謂的“養(yǎng)生養(yǎng)老”，是把養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)結合在了一起。他認為養(yǎng)老地產(chǎn)項目不等于養(yǎng)老院，“不是等你很老了，身體不好了才到這個地方來呆著，而是年紀大又具備經(jīng)濟能力，有這種養(yǎng)老需求，就可以到這里來。因為養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址環(huán)境好，空氣好，生活舒適，達到養(yǎng)生、享受生活的目的。”   

楊晨光希望養(yǎng)老地產(chǎn)項目能被打造成像德國巴登巴登一樣的度假勝地。“現(xiàn)在北京上海等大城市有很多老人有這樣的養(yǎng)老需求，將來項目運營起來可以把他們吸引過來。而且在山東這個傳統(tǒng)文化濃厚的地方，把父母送到這里來養(yǎng)老也是孝道的一種體現(xiàn)；子女每年來探親、度假，這對于旅游經(jīng)濟是一個很大的促進。”