“海外基金去年在上海收購(gòu)物業(yè)的投資，一般周期在5年左右，2010年上海世博會(huì)將是這輪投資的一個(gè)節(jié)點(diǎn)?！?/P>

近日，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民向本報(bào)記者表示，“大摩等已在內(nèi)地投資物業(yè)的海外基金，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間持有后，很有可能把物業(yè)轉(zhuǎn)手給規(guī)模更為龐大的養(yǎng)老基金長(zhǎng)期持有，而在此之前，這些基金要做的是讓物業(yè)升值?！?/P>

海外基金投資國(guó)內(nèi)物業(yè)，就是一個(gè)資本尋找附著物，并通過(guò)使附著物升值實(shí)現(xiàn)資本增值的游戲。而物業(yè)增值首先從改造開(kāi)始。

升值之道

事實(shí)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造是外資增加物業(yè)價(jià)值的“慣例”。

2005年1月，麥格理以9800萬(wàn)美元從新加坡凱德置地手中購(gòu)得上海新茂大廈。隨后，麥格理就開(kāi)始對(duì)大樓進(jìn)行改造。大廈更名為白金大廈，并在2005年8月28日宣布聘請(qǐng)第一太平(資訊 行情 論壇)戴維斯為物業(yè)管理公司管理，擬在交付使用后將租金從1.2至1.6美元/平方米/天上調(diào)至1.6至2美元/平方米/天。

同樣的手法，麥格理在收購(gòu)上海城市酒店公寓后，立即著手提高服務(wù)品質(zhì)，并且把租金提高了三成左右。

“這種改造往往并不是大規(guī)模的，主要著重改變物業(yè)的人文環(huán)境?！币ξ翟诮邮鼙緢?bào)記者采訪時(shí)表示，作為麥格理銀行中國(guó)房地產(chǎn)投資基金的首席投資執(zhí)行官，她對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)在人性化方面的不足有著明晰的認(rèn)識(shí)。

“其實(shí)，物業(yè)檔次的不同，往往緣于氛圍營(yíng)造的能力。我們對(duì)物業(yè)的改造往往從細(xì)節(jié)處著手，比如燈光、電梯，主要不是在用料上，外資的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)軟件定位的正確認(rèn)識(shí)。有時(shí)對(duì)電梯高度的增加，會(huì)讓人感覺(jué)有質(zhì)的變化，物業(yè)的檔次也隨之上升?！?/P>

對(duì)于已經(jīng)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，外資也經(jīng)常通過(guò)這種改造不斷提高物業(yè)價(jià)值。隨著國(guó)內(nèi)商用物業(yè)空置問(wèn)題突出，相應(yīng)的改造正在滬上多個(gè)外資持有的物業(yè)中展開(kāi)。

海外基金收購(gòu)中國(guó)物業(yè)，通過(guò)改造升值的信心來(lái)自于在國(guó)際市場(chǎng)上的成功經(jīng)驗(yàn)。

相同的手法曾讓投資基金在國(guó)際市場(chǎng)上大有斬獲。麥格理2001年購(gòu)得韓國(guó)財(cái)經(jīng)新聞大廈后，通過(guò)整修將這幢寫(xiě)字樓的等級(jí)從B-提高到B+；2003年購(gòu)得日本Sogo六座寫(xiě)字樓后，立即著手裝修物業(yè)，積極地降低運(yùn)營(yíng)成本、提高出租率。

在全球范圍內(nèi)低成本籌集資金；在市場(chǎng)處于低潮期或者復(fù)蘇初期時(shí)進(jìn)行收購(gòu)；收購(gòu)?fù)瓿珊?，通過(guò)整修提升物業(yè)品質(zhì)；通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司和積極的運(yùn)營(yíng)成本削減手段提高運(yùn)營(yíng)效率；通過(guò)積極的租賃計(jì)劃提高物業(yè)出租率和租金水平；在提升物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、獲取漂亮的財(cái)務(wù)報(bào)表后，選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)變現(xiàn)。

這就是海外基金投資物業(yè)的基本操作思路。而在中國(guó)的投資，還處于尋覓目標(biāo)收購(gòu)及初步改造的階段。

“在上海，去年及今后一段時(shí)間都是個(gè)外資進(jìn)入收購(gòu)物業(yè)的良機(jī)?！标惲⒚裰赋?，海外基金這一輪投資的預(yù)設(shè)周期一般在5年左右，上海2010年世博會(huì)將成為一個(gè)投資的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。“到時(shí)，上海的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在世博效應(yīng)的作用下，會(huì)有較大的上升空間，基金的投資已獲得一定的租金回報(bào)，物業(yè)本身價(jià)值也有較大的增加，會(huì)是基金選擇繼續(xù)持有或者轉(zhuǎn)手的高潮?！?/P>

事實(shí)上，物業(yè)的每次易主，就是利益的再分配。而在出售與收購(gòu)之間，除了雙方投資策略的需要外，則是對(duì)物業(yè)價(jià)值及未來(lái)市場(chǎng)判斷的區(qū)別。

“這就像買股票一樣，物業(yè)具有長(zhǎng)期的投資價(jià)值，但在不同時(shí)期，其價(jià)值會(huì)有所波動(dòng)。作為投資者，自然是在判斷有升值潛力的時(shí)候出手。而作為賣方，往往是判斷未來(lái)價(jià)值增長(zhǎng)空間有限或是已經(jīng)達(dá)到預(yù)定投資目標(biāo)，當(dāng)然也有因持有者整體投資策略調(diào)整的需要而出售變現(xiàn)的情況?！币ξ捣治?。

“從這個(gè)意義上說(shuō)，收購(gòu)物業(yè)沒(méi)有國(guó)界之分，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)加上準(zhǔn)確的判斷及改造，不同時(shí)期的物業(yè)投資者都能獲得回報(bào)。”

2005年4月，高盛從凱德置地手中購(gòu)得上海百騰大廈。1999年，百騰大廈竣工，樓價(jià)每平方米1800美元至1900美元，除去每平方米200美元至300美元的折舊成本，凱德置地在百騰大廈上的稅后成本價(jià)是每平方米1500美元至1600美元，高盛的買價(jià)約為每平方米2582美元，凱德投資變現(xiàn)。而大廈目前基本租滿，大部分業(yè)主有2至3年的租賃合同，高盛第一年和第二年的回報(bào)率大約在4%至5%，加上物業(yè)的升值預(yù)期，高盛作為買家同樣有較大獲利。

海外基金收購(gòu)中國(guó)物業(yè)的良好投資收益態(tài)勢(shì)，更加堅(jiān)定了外資進(jìn)入的信心，步伐也隨之加快。

近期，麥格理宣稱未來(lái)將有6億美元的投資額流向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)；荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING Group)旗下的房地產(chǎn)投資企業(yè)荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)(ING Real Estate)計(jì)劃在今年第二季度成立一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)基金，投資中國(guó)物業(yè)，價(jià)值約三億美元。

問(wèn)題是，既然外資收購(gòu)中國(guó)物業(yè)獲益匪淺，作為物業(yè)原持有者的國(guó)內(nèi)企業(yè)為何愿拱手相讓？

內(nèi)企的無(wú)奈

2月17日，對(duì)于外界盛傳的海外基金收購(gòu)湯臣一品的說(shuō)法，湯臣集團(tuán)(資訊 行情 論壇)總經(jīng)理徐斌對(duì)本報(bào)記者表示，去年底就有基金表示收購(gòu)意向，雙方已有較深入的接觸，但湯臣方面只考慮出售其中一棟物業(yè)。

徐斌同時(shí)承認(rèn)，目前具體的成交價(jià)格還需要協(xié)商，但“批發(fā)式整體收購(gòu)和零售在價(jià)格上肯定會(huì)有所不同”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)期的零成交是湯臣方面考慮外資整體收購(gòu)要求的重要原因。由于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金鏈的特點(diǎn)，在項(xiàng)目完成未售時(shí)，往往是其資金緊張的時(shí)候，已基本沒(méi)有資金來(lái)持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè)，只能出售物業(yè)收回投資?！霸谑召?gòu)與出售的背后，往往是資金實(shí)力使然。”姚蔚直言。

其實(shí)，與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在拿地、項(xiàng)目建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)相比，融資及資本運(yùn)作能力則是海外基金的優(yōu)勢(shì)所在，而這種不同也決定了兩者在不同的階段從物業(yè)獲得收益。

“對(duì)已進(jìn)入中國(guó)的海外基金而言，獲得的是物業(yè)持有、經(jīng)營(yíng)的利益及期間物業(yè)本身的升值，但這些基金最終還是會(huì)出售這些物業(yè)。”陳立民分析，“Reits等退出渠道或許并不是最理想的，事實(shí)上，很多基金在收購(gòu)中國(guó)物業(yè)的同時(shí)，就已經(jīng)與更為長(zhǎng)期的投資基金如養(yǎng)老基金達(dá)成了今后的轉(zhuǎn)讓約定，轉(zhuǎn)手養(yǎng)老基金長(zhǎng)期持有才是更多基金的退出方式。”

“由于目前已進(jìn)入中國(guó)的海外基金，擁有中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和熟悉歐美國(guó)家的養(yǎng)老基金等龐大基金兩頭的優(yōu)勢(shì)，購(gòu)入物業(yè)5年左右后，轉(zhuǎn)手給養(yǎng)老基金。養(yǎng)老基金與中國(guó)市場(chǎng)還有距離，需要這些已收購(gòu)中國(guó)物業(yè)的基金扮演橋梁角色?！?/P>

陳立民坦言，國(guó)內(nèi)企業(yè)則沒(méi)有這樣的優(yōu)勢(shì)，也決定了這部分的利益只能拱手相讓。

“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，尤其是掐緊開(kāi)發(fā)商銀行信貸，在某種程度上也造成在參與物業(yè)持有及經(jīng)營(yíng)階段利益競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)處于不平等地位?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任印堃華略感無(wú)奈，在銀行貸款之外的融資渠道尚未成熟時(shí)，政府為控制銀行風(fēng)險(xiǎn)而收緊銀根，恰恰導(dǎo)致國(guó)內(nèi)企業(yè)無(wú)法與海外基金在物業(yè)持有階段競(jìng)爭(zhēng)。

“改變國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商只能在造房子階段賺點(diǎn)‘辛苦錢’的尷尬處境，將是政府從疏通企業(yè)融資渠道、提供必要的政策支持到整合行業(yè)資源的龐大課題?！?

2006年02月23日 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 見(jiàn)習(xí)記者 田新杰 上海報(bào)道

【作者：田新杰】  【出處：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道】